Saiba como monitorar os sinais vitais de uma garantia locatícia parceira

A decisão de qual seguradora ou garantidora contratar é de fundamental importância para uma imobiliária. A parceira de garantias locatícias torna-se quase uma sócia da administradora, pelo papel de prestar cobertura e garantir futuros problemas de inadimplência ou outros sinistros. Antes de fechar esse acordo, vários aspectos devem ser observados pela imobiliária: as taxas e custos associados às garantias a serem contratadas; a reputação e a credibilidade da empresa no mercado; a fluidez do processo de sinistro; a experiência da empresa e de seus donos no mercado imobiliário, entre outros pontos. Mesmo com todos esses cuidados, as imobiliárias não estão livres de serem surpreendidas pela saída de seguradoras ou garantidoras do mercado imobiliário. As garantidoras têm como maior vantagem a oferta de produtos mais ágeis e flexíveis, dando maior rapidez à jornada de locação, e com tarifas competitivas. Porém, como elas não são fiscalizadas por uma autarquia federal, como no caso das seguradoras, torna-se imprescindível para a contratante certificar-se se a empresa dispõe de lastro (patrimônio) para coberturas dos sinistros e perceber a rigidez dela nos critérios na análise de crédito. Várias garantidoras que não seguiram essas premissas acabaram sumindo do mercado. As mais preparadas seguem no jogo, e trazendo bons resultados para as associadas. No universo das seguradoras, o histórico recente reporta casos emblemáticos de vendas de carteiras ou encerramento de operações: casos da Cardif (do BNP Paribas, comprada pela Pottencial em 2019), da Liberty, que vendeu toda a operação na América Latina para a alemã HDI em março deste ano; e também da Fairfax, que há alguns meses também anunciou a saída do mercado de seguro-fiança. Indícios de insalubridade Esses movimentos geraram transtorno para as imobiliárias associadas aos players retirantes do mercado - do dia para a noite, as administradoras se viram obrigadas a fazer portabilidade de suas carteiras, refazer negociações com as novas emissoras das apólices e reconquistar a confiança dos clientes. Obviamente, é uma tarefa complexa antecipar os movimentos futuros de empresas do setor de seguros, cujas estratégias de venda e interesses comerciais nem sempre ficam claras perante o público. Porém, há maneiras de as imobiliárias identificarem a saúde das seguradoras e perceberem eventuais riscos antes ou durante o “casamento”. Embora pouca gente conheça, a principal e mais eficaz ferramenta de monitoramento é aberta ao público e fornecida pela própria Susep (Superintendência de Seguros Privados), a autarquia vinculada ao Ministério da Economia que regula os produtos de seguro no País. Dentro do Sistema de Estatística da Susep está uma planilha (link aqui) que mostra em detalhes os dados mais relevantes de todas as seguradoras do País, ativados por filtros. Exemplo: se a imobiliária quiser comparar indicadores de todas as seguradoras brasileiras que atuaram com seguro fiança ao longo de 2023, basta selecionar as opções “Todas” no campo “Empresas”, a opção “0746-Fiança Locatícia” no campo “Ramos”, definir o período de pesquisa, clicar em “Agrupar por Empresa” no campo “Agrupamento dos dados” e depois em "Processar" (veja imagem abaixo). Na planilha obtida, é possível comparar os indicadores de cada seguradora no período pesquisado, como Prêmio Ganho (quanto a empresa recebeu em dinheiro) e Sinistro de Seguros (quanto a empresas pagou em sinistros). Desta gama de dados, os indicadores mais importantes a serem observados são justamente os prêmios ganhos, principal medidor do tamanho da empresa naquele produto de seguro, e a “Sinistralidade”, que é, a grosso modo, o percentual entre os valores e arrecadados e os valores gastos pelas seguradoras com aquele produto no período (veja imagem abaixo). Para Silvano Tucci, CEO da SegImob, plataforma que conecta imobiliárias, seguradoras e corretores de seguros imobiliários, o patamar de Sinistralidade que indica uma operação saudável no seguro-fiança é de 0,70 para cima. “Isso significa que a cada 1 real que a seguradora arrecadou, ela gastou R$ 0,70. Mas o indicador de Sinistralidade não conta impostos e comissões, e por isso neste caso a operação ficaria no zero e zero”, observa. Tucci ressalta que as seguradoras, em geral, viveram anos difíceis no mercado das garantias locatícias entre 2022 e 2023, com alta sinistralidade devido ao aumento da inadimplência e uma guerra de taxas que reduziu a obtenção de receitas, entre outros desafios. Por isso, algumas empresas com solidez e boa reputação no mercado não obtiveram bons resultados em períodos mais recentes - o que não significa, necessariamente, riscos à operação. Porém, se mesmo em prazos mais longos a sinistralidade aparece muito abaixo de 0,70, ou mesmo negativa, é um forte indício de que a operação da seguradora não está saudável e que há ncessidade de reforçar os cuidados antes de uma eventual contratação. Olhos bem abertos Para Tucci, é importante que o maior número de imobiliárias tenham acesso a instrumentos de controle como os disponibilizados pela Susep. E o mesmo pensamento deve ser aplicado às garantidoras parceiras. “No caso das garantidoras, é importante observar os critérios de aprovação de cadastros. Quando as empresas reduzem suas taxas e ao mesmo tempo começam a aprovar inquilinos em patamares muito acima da média, é sintoma de problemas no fluxo de caixa, sinal de que estão captando recursos para depois tentar resolver o déficit. Mas isso é certeza de que haverá problemas financeiros lá na frente”, afirma. Voltando às seguradoras, há outras maneiras mais técnicas de monitorar a saúde empresarial delas, como acessar relatórios anuais e demonstrações financeiras, verificar os ratings emitidos pelas agências de classificação de risco, como a S&P, Moody's e Fitch (vale principalmente para as listadas em Bolsa, caso da Porto Seguro), e conferir a solidez dos acordos de resseguros, firmados pelas seguradoras para garantir recursos para lidar com grandes sinistros. E, claro, as soluções simples que funcionam para qualquer área empresarial também são válidas no caso das seguradoras: a pesquisa sobre o histórico de reclamações, indicações de outras imobiliárias ou mesmo a consulta a um corretor de seguros imobiliários. Ao considerar esses critérios, a imobiliária pode tomar uma decisão bem informada ao escolher a fornecedora das garantias locatícias, seja uma garantidora, seja uma seguradora, ajudando a assegurar a proteção de sua carteira.

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