Fundo de investimento e título público: o desafio é popularizar novas soluções para a locação de imóveis

O mercado brasileiro de locação de imóveis passa por importantes transformações. Em um cenário de aumento nos preços dos aluguéis e escassez de imóveis, agravado pelo déficit habitacional, surgem alternativas inovadoras para tornar as locações mais acessíveis e seguras. Entre as principais novidades estão o fundo de investimento da CredAluga - ativos de renda fixa de baixo risco - e o TD Garantia – título públicos do tesouro direto, ambas modalidades que prometem desburocratizar e trazer maior robustez às relações entre locadores e locatários. A cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento, proposta que finalmente se concretizou com a iniciativa das fintechs CredAluga e Kanastra, é um exemplo de inovação em um instrumento já previsto desde 2005. Nesse caso, a legislação se antecipou às mudanças de mercado, aguardando quase duas décadas até sua aplicação prática. A complexidade operacional até então havia guardado essa possibilidade fora de uso prático, mas agora ela se apresenta como uma alternativa moderna e eficiente. Com o modelo, o inquilino já pode aportar valores em um fundo de investimento como garantia ao contrato, retornando ao final da locação com rendimentos maiores que os oferecidos pelos usuais títulos de capitalização. Entre os benefícios, estão a ausência de perdas para resgates antecipados, mais rentabilidade e liquidez. Para o locador, a segurança é reside no fato de o fundo investir em ativos de baixo risco, como títulos públicos, além da segurança jurídica pela instrumentalização da cessão por ferramenta já consolidada em lei. Outra boa notícia é o TD Garantia, viabilizado pelo Tesouro Nacional, Banco Central e B3. O TD permite que títulos públicos sejam também utilizados como garantia locatícia, reduzindo os custos e riscos da operação de garantia. Essa modalidade é especialmente atrativa para inquilinos investidores, que já possuem ativos no Tesouro Direto, ou seja, alternativa prática e segura, e um dos títulos mais consagrados do mercado. Entretanto, a popularização dessas saídas enfrenta desafios. O Brasil ainda possui baixa adesão a produtos financeiros. Parcerias estratégicas, como as promovidas por empresas inovadoras no setor financeiro e imobiliário, têm desempenhado um papel essencial na aceleração da adoção dessas novas garantias locatícias. A colaboração entre fintechs, como a CredAluga, imobiliárias, advogados e consultores serão fundamentais para integrar essas soluções ao mercado, promovendo uma implementação menos ruidosa, prática e eficiente. O trabalho de educação contínua do mercado exigirá muita transpiração para emplacar esses novos formatos. Além das garantias mais modernas, há também iniciativas legislativas que podem impulsionar o mercado de locação em breve. O Projeto de Lei do Despejo Extrajudicial – PL 3999/2020, atualmente em tramitação, busca acelerar os processos de retomada de imóveis em casos de inadimplência, o que tende a fortalecer o mercado. A proposta prevê que locadores possam recuperar seus imóveis sem depender exclusivamente do Poder Judiciário, desde que certas condições sejam cumpridas, como a inclusão de cláusulas específicas no contrato de locação. Essa medida tem o potencial de dar ainda mais segurança, atraindo novos investidores e barateando o custo da habitação. Contudo, os desafios para o setor continuam. Uma boa garantia é essencial para atrair locadores e locatários, mas não é suficiente por si só. A gestão eficiente do término da locação, incluindo a devolução do imóvel em condições adequadas e a resolução de eventuais conflitos, ainda depende de um judiciário ágil e eficaz. Nesse sentido, é vital que o mercado imobiliário invista em estratégias conciliatórias para minimizar transtornos, tanto no início quanto no encerramento dos contratos. As novidades representam um marco importante para o mercado de locação, mas seu sucesso pleno dependerá de um esforço conjunto do mercado e do próprio sistema judiciário. A evolução do setor imobiliário brasileiro não será completa enquanto a finalização da locação não for tão eficaz quanto o seu início. O futuro, entretanto, se mostra promissor, com instrumentos mais modernos e um mercado cada vez mais estruturado para viabilizar o acesso à moradia.

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