Taxa de condomínio: o uso da tecnologia no controle da inadimplência

Quem trabalha com locação sabe que gerenciar os pagamentos das taxas complementares do imóvel (notadamente o condomínio) agrada inquilinos e proprietários e agrega valor ao serviço prestado pela imobiliária. Mas o controle dessas quitações gera um alto custo operacional (e portanto financeiro), fato que historicamente divide o mercado entre os que adotam ou não tal prática. A boa notícia é que novas ferramentas tecnológicas vêm facilitando o controle da adimplência do condomínio a partir da automação de trabalhos antes estritamente manuais, pendendo a balança para a viabilidade de executar essa tarefa sob o guarda-chuva da imobiliária. Uma das práticas mais comuns no mercado de locação é emitir somente o boleto do aluguel, exigindo do locatário a apresentação das parcelas do condomínio pagas. É uma situação em princípio mais cômoda, mas que causa um risco de descontrole, pois com alguma frequência o locatário deixa de mandar seus comprovantes ou atrasa as faturas. A imobiliária pode ficar sabendo do problema somente quando o proprietário liga e reclama que seu nome foi inserido em sistemas de proteção ao crédito - e haja conversa para resgatar o relacionamento. Outro método é embutir o valor do condomínio no boleto do inquilino e repassar mensalmente ao proprietário. Em teoria, o dono do imóvel tem maior atenção às consequências da inadimplência e, com o dinheiro na mão, tende a não deixar de quitar o valor, mas, ao mesmo tempo, tal atribuição produz um certo desgaste - faz o proprietário “trabalhar” todo mês. Em ambos os casos, o controle da efetiva quitação desses pagamentos gera uma árdua tarefa. A imobiliária se vê obrigada a criar um fluxo de comunicação com diferentes administradoras de condomínio ou com síndicos, que se traduz em grandes esforços de equipe e no risco de provocar uma relação conflituosa por causa dos telefonemas e emails em excesso. E a imobiliária sequer tem a garantia de 100% do controle dos pagamentos, pois depende da boa vontade das administradoras em repassar as informações. Sincronia com a administradora Para ter esse monitoramento fiel, imobiliárias optam por absorver a administração dos pagamentos das taxas adicionais. É sem dúvida um reforço na garantia da adimplência, e que inclusive permite uma renda adicional - embora seja uma prática muito regionalizada, em diversas cidades as imobiliárias costumam cobrar 10% sobre a administração do pagamento do condomínio ou do IPTU. Mas também há algumas desvantagens relevantes neste modelo. A primeira é a mão de obra e o esforço exigidos do departamento administrativo/financeiro. Depois, a necessidade eventual de colocar dinheiro da frente quando a taxa de condomínio vence antes do aluguel. Uma dificuldade, por sinal, que alguns mercados solucionaram com diálogo e espírito colaborativo. Em Pelotas (RS), por exemplo, as administradoras condominiais há muitos anos estabeleceram o dia 10 como vencimento do boleto, ao passo que a grande maioria das imobiliárias fixa o dia 5 como limite para o aluguel. Essa sincronia foi instituída por empresas que atuavam nos dois segmentos. Desta forma, quando vence o condomínio, a taxa correspondente já está no caixa da imobiliária - e ainda com uma gordura de alguns dias para colocar o dinheiro para render, algo não desprezível num país em que juros sobem e descem quase indefinidamente. Essa sincronia acabou prevalecendo para todo o mercado da cidade. É um exemplo de colaboração construtiva travada entre imobiliárias e administradoras - prática sadia para todas as partes, pois a todos interessam a adimplência e o controle das taxas condominiais. Outro caso de sintonia é o de Cuiabá (MT), onde as administradoras têm como praxe uma relação harmoniosa com as imobiliárias. A forma de comunicação é simples, mas tem funcionado bem e os casos de furos no processo são raros, segundo Gessi Carmen Rostirolla, proprietária da Emika, empresa que administra 90 condomínios e 550 imóveis na capital mato-grossense. Ela conta que quando a Emika aluga um imóvel, imediatamente manda a cópia do contrato e pede para a administradora cadastrar o email da imobiliária no sistema. “Se há inadimplência, assembleia, o que for, sempre recebemos a comunicação da administradora. É um caso ou outro que foge do controle, mas funciona muito bem”, conta Gessi. Porto Alegre é outro exemplo de cidade onde essa política de boa vizinhança é capaz de reduzir conflitos. Nessas conversas imobiliária-administradora, outro ponto de sincronia é a integração de ferramentas. É comum que empresas de uma mesma cidade tenham ERPs iguais, o que permite que a imobiliária importe automaticamente para seu sistema os boletos exportados pela administradora, poupando esforços internos. O risco calculado de assumir o pagamento Um risco muito presente para a empresa que gerencia taxas de condomínio é, obviamente, a inadimplência do inquilino. Há imobiliárias que têm como norma assumir o pagamento nessas situações, com o objetivo de manter o proprietário longe de qualquer preocupação. O efeito colateral é que nem todas as tentativas de cobrança ao inadimplente vão resultar num efetivo pagamento. "Temos uma perda residual, que está no cálculo do negócio. No final das contas o diferencial é proporcionar essa comodidade ao proprietário, algo que nem as grandes plataformas digitais oferecem”, comenta Mário César Soares da Silva, diretor de Aluguéis da Auxiliadora Predial, de Porto Alegre. As facilidades oferecidas pelos robôs Para reduzir as dificuldades operacionais no controle da adimplência do condomínio, a tecnologia, como tem ocorrido com frequência no imobiliário, mais uma vez surge como aliada, graças ao recurso conhecido como RPA. A sigla, que vem do inglês Robotic Process Automation, ou Processo de Automação Robotizada, é uma solução de automação que tem como objetivo substituir tarefas repetitivas. Imobiliárias sem equipe robusta de TI têm a opção de contratar empresas de tecnologia que oferecem esse tipo de software. Um exemplo é a Nia, startup sediada em Santa Catarina que usa o RPA para automatizar parte da operação do back office, tanto para controle de condomínio quanto das contas de energia elétrica e IPTU. No caso do condomínio, os robôs da empresa executam duas tarefas: varrem o site das administradoras ou então rastreiam o email das próprias imobiliárias, coletando os boletos enviados pela empresa de administração condominial.Em ambas as situações, o robô processa os dados dos boletos, como o código de barras, e lança automaticamente os valores no sistema da imobiliária. Segundo o CEO da Nia, Gabriel Diederichsen, o robô é capaz de processar sozinho cerca de 70% dos boletos. Os demais 30% referem-se a documentos com informações divergentes, nos quais o robô não consegue validar todos os campos. Somente nesses últimos casos entra um humano, que faz a checagem manual. “Se for uma questão de correção, no próximo mês teoricamente o robô já conseguiria processar esses divergentes”, diz Gabriel.A Nia fornece solução semelhante no caso do IPTU, coletando os boletos diretamente nos sites das prefeituras. O robô confronta os cadastros e verifica se os valores cobrados batem com os que a imobiliária está controlando. Já imobiliárias com departamento de TI mais estruturado criaram soluções próprias para automatizar a coleta e cadastramento dos boletos do condomínio. É o caso da Auxiliadora Predial, que, além desses robôs de varredura, está desenvolvendo um chatbot que permitirá ao inquilino fazer a contestação online dos valores do condomínio quando houver alguma cobrança extraordinária - algo recorrente quando há cobrança por obras esporádicas ou fundos de reserva.A tendência para o futuro breve é a imobiliária poder trabalhar com mais de um modelo de controle de adimplência - por exemplo, administrar todas as contas, cobrando um percentual, ou delegar a tarefa ao proprietário. Neste caso, o cliente tomaria a decisão final e as alternativas seriam postas na mesa conforme as opções comercialmente interessantes para a imobiliária, e não por causa das limitações de braços ou de tecnologia. PODCAST DO IMOBI ALUGUEL 3 perguntas para Vânia Penedo, gerente de Locações da Lowndes A gestora da primeira imobiliária do Rio de Janeiro - fundada em 1936 - descreve o relacionamento com as administradoras de condomínios na capital fluminense e comenta como a empresa lida com o controle da adimplência das taxas complementares. Clique e ouça! Notícias da Locação Tempo médio de locação: um índice nacionalQuanto tempo um cliente leva em média para alugar um imóvel? O Fipe/Zap, núcleo de dados do Grupo Zap+, trouxe números interessantes em um levantamento nacional sobre o tema. Segundo a pesquisa, 57% das pessoas que buscam imóveis para alugar fecham o contrato em menos de um mês. Outras 21% levam um ou dois meses para finalizar o negócio, enquanto 10% demoram de três a seis meses. A pesquisa, divulgada pela revista Veja, foi feita entre os dias 1º e 15 de junho através de questionários com 1.506 usuários dos portais Zap Imóveis e Viva Real. Regime híbrido e escritório menorUma reportagem publicada no último sábado pela Folha de S.Paulo retratou o lento movimento de retorno de pequenas e médias empresas aos escritórios com a suspensão das medidas de restrição na maioria dos estados. Boa parte das empresas tem adotado modelos híbridos, com sistemas de rodízio e a continuidade do home office para parte da equipe. Assim, companhias têm retornado em escritórios menores, economizando com condomínio e aluguel. Algumas estão usando plataformas em que os profissionais reservam postos de trabalho com antecedência, evitando aglomerações. Airbnb reageO advogado Marcelo Terra, sócio da Duarte Garcia, Serra Netto e Terra Sociedade de Advogados e consultor do Airbnb, defende em artigo publicado no site do Estadão que a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de proibir a locação temporária em um condomínio de Porto Alegre não entrou no mérito da utilização de plataforma digital, nem na atividade realizada pelo Airbnb. Para ele, a decisão não autoriza a proibição de locações por aplicativos, mas apenas determina que a oferta de serviços que desvirtuam o caráter residencial do apartamento são passíveis de vedação pela convenção condominial, o que são situações distintas. Cuide do seu TIO QuintoAndar, que no começo de agosto comunicou a compra da plataforma independente de crédito imobiliário Atta, está anunciando a abertura de 260 vagas para trabalho remoto - 50 delas apenas para a área da tecnologia. A empresa não exige graduação como pré-requisito, mas diz que a experiência no setor imobiliário pode ser um diferencial no processo seletivo. Indicadores Acesse a página especial organizada pelo Imobi Aluguel com os principais indicadores ligados ao mercado de locação: IGP-M, IPCA, Fipe/ZAP, IVAR, QuintoAndar e outros: Indicadores Imobi Aluguel.

Taxa de condomínio: o uso da tecnologia no controle da inadimplência

Leia grátis

Conteúdo exclusivo para assinantes.

Gostou do conteúdo?

Escreva aqui uma sugestão ou comentário para o nosso time de redação.

Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões em 2025 no Brasil

RE/MAX transforma autoridade digital em resultados

Comemorando 95 anos, Auxiliadora Predial atinge 61% da meta nacional de VGV e amplia equipe rumo ao fim de 2026

Em alta

Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões em 2025 no Brasil

Inteligência artificial e e-commerce impulsionam novos polos de galpões

Vendas de imóveis de luxo e alto padrão perdem ritmo

Assine e faça parte da comunidade Imobi! É gratuito!

Receba no seu e-mail as notícias mais importantes do mercado imobiliário

Taxa de condomínio: o uso da tecnologia no controle da inadimplência

Receba as principais notícias do mercado imobiliário

Leia grátis

Conteúdo exclusivo para assinantes.

Gostou do conteúdo?

Escreva aqui uma sugestão ou comentário para o nosso time de redação.

As mais lidas

Aluguel com intenção de compra: saiba como funciona o modelo, em ascensão no Brasil

Os impactos da alta dos preços de insumos na construção civil

Onde encontrar dados públicos sobre o mercado imobiliário

Imobiliária relata vida nova sem os portais de anúncios imobiliários

Receba as principais notícias do mercado imobiliário

Sugestões do Imobi

Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões em 2025 no Brasil

RE/MAX transforma autoridade digital em resultados

Comemorando 95 anos, Auxiliadora Predial atinge 61% da meta nacional de VGV e amplia equipe rumo ao fim de 2026

Em alta

Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões em 2025 no Brasil

Inteligência artificial e e-commerce impulsionam novos polos de galpões

Vendas de imóveis de luxo e alto padrão perdem ritmo

Centro de preferências de Cookies

Necessários

Cookies de funcionalidade

Cookies de performance

Cookies de segmentação e publicidade

Assine e faça parte da comunidade Imobi! É gratuito!

Receba no seu e-mail as notícias mais importantes do mercado imobiliário