Imóveis multifamiliares: Brasil engatinha em segmento que fatura trilhão nos EUA

Já consolidado em outros mercados, o modelo de imóveis multifamiliares (multifamily properties) ainda é incipiente no Brasil. Se nos Estados Unidos este segmento imobiliário atrai investimentos bilionários e bate recordes anuais, por aqui o conceito começa timidamente a encontrar algum espaço, diante de condições macroeconômicas favoráveis. 

No mercado norte-americano, os imóveis multifamiliares são a classe de ativos mais negociada, superando os negócios com prédios de escritórios. Segundo a Real Capital Analytics, principal plataforma de pesquisa e análise de negócios imobiliários dos EUA, as transações envolvendo multifamily properties atingiram o impressionante volume de US$ 183,5 bilhões em 2019 (mais de 1 trilhão de reais), um recorde para o segmento, superando em 4% o patamar do ano anterior.

O modelo é muito procurado por grupos de investidores individuais, empresas de private equity ou fundos de hedge nos EUA – por vezes, com aportes bilionários – que buscam renda passiva com bom fluxo de caixa. 

Mas afinal, o que são os imóveis multifamiliares? 

Um imóvel multifamiliar é uma propriedade residencial composta por várias unidades, controladas por um mesmo investidor ou grupo de investidores (chamado de sindicato) com objetivo de locação. O tamanho das propriedades pode variar de quatro unidades a algumas dezenas ou até centenas.

Neste modelo, todas as unidades estão abrigadas na mesma escritura. Como juridicamente trata-se de um imóvel único, o controle fica centralizado, facilitando os investimentos e as melhorias e permitindo que o negócio se torne mais profissional.

No Brasil, qualquer mudança num condomínio, seja de casas ou apartamentos, depende de uma assembleia de proprietários. Já no modelo multifamiliar, o investidor tem autonomia para tomar decisões para o edifício como um todo, o que dá ganhos em escala e agilidade.

Se os gestores, por exemplo, decidirem que a construção de um novo banheiro nas moradias reverteria em vantagens na locação, podem reformar todas as unidades de uma vez, reduzindo custos. Se quiserem melhorar o entorno ou os espaços multiuso, podem fazê-lo sem entraves nem extensas discussões.

O modelo guarda semelhanças com a administração de shopping centers, nos quais um gestor profissionalizado e capitalizado por investidores gerencia o espaço físico e a locação das unidades. 

O negócio atrai os donos do capital pela segurança e boa rentabilidade. O retorno anual líquido (o chamado cap rate) de uma multifamiliy property americana varia entre 5% e 8% – margem excelente para uma economia com juros historicamente baixíssimos. Isso sem contar com a valorização da propriedade, impulsionada pelas constantes melhorias nas edificações. 

Brasil: um mar ainda inexplorado 

No Brasil, há poucos exemplos desse modelo. A principal referência é a JFL Living, braço da JFL Realty que desde 2015 investe em imóveis residenciais para renda. A holding, que tem entre os sócios Jorge Felipe Lemann, filho do megaempresário Jorge Paulo Lemann, trouxe especialistas dos Estados Unidos para formatar o negócio.

Hoje o portfólio sob gestão da JLF Living soma mais de 600 unidades em diferentes áreas nobres da cidade de São Paulo. O financiamento se dá, entre outras formas, através de debêntures lançadas no mercado financeiro. 

“Usamos a própria operação para melhorar o resultado dos imóveis dos investidores. Temos uma padronização no uso do ativo, na manutenção, na comunicação e na oferta de serviços, além de rapidez na tomada de decisões”, explicou Carolina Burg, CEO da JFL Living, em entrevista ao Infomoney. 

Mas, para que esse modelo funcione em larga escala para pequenas e médias empresas no Brasil, o diretor da Adore Incorporações Imobiliárias de Florianópolis (SC) e estudioso do tema Rogério Luis Sousa Júnior vê dois grandes gargalos. O primeiro é a necessidade de investir com capital próprio, ao contrário do que ocorre nos EUA, onde os bancos emprestam dinheiro usando a rentabilidade anual do complexo multifamily como critério para o crédito. O segundo é a ausência de liquidez para o pequeno investidor – se ele quiser ou precisar sair do negócio, não existe um mercado secundário para revender essa participação. 

Mesmo com essas dificuldades, a construtora de Rogério, ainda com pequeno portfólio, está se organizando para “virar todos os canhões” para o modelo multifamily. Ele vê grande potencial em empreendimentos de 20 a 40 unidades, financiados por um funding que reúna diversos investidores com capital para comprar um ou dois imóveis apenas. 

O objetivo é atrair quem reconhece a potencialidade da locação como investimento num cenário de juros baixos, mas se sente desamparado pela falta de know how. “O brasileiro gosta de ter o nome da escritura, mas ao comprar um imóvel não sabe como reformar nem a melhor maneira de rentabilizar”, diz.

O grande salto, segundo Sousa, será a capacidade de captar esses investidores. “É preciso ser sagaz para encontrar oportunidades, mostrar ao mercado que a rentabilidade é superior à do mercado de fundos imobiliários, onde há mais liquidez. E outro atrativo é investir na gestão refinada, como no modelo americano, em que todas as informações financeiras, de gestão e de manutenção são disponibilizadas num site ou numa plataforma, para que o investidor não fique sem saber o que ocorre”, aponta.