#096 Incorporadoras mergulham no mercado de aluguel residencial

Nos últimos anos, o mercado imobiliário pôde observar um movimento interessante: incorporadoras passaram a explorar o aluguel residencial. No Imobi Report, apresentamos cases de incorporadoras que o fizeram.

Há quem opte por agregar a locação no negócio através de parcerias, como a HM Engenharia, que conta com o apoio da startup Alpop na administração das locações. Já a Cyrela, em setembro de 2020, fechou uma parceria com a Greystar, para que o grupo americano administre e alugue imóveis da construtora.

Também vemos incorporadoras que agregam o serviço dentro do negócio principal. É o caso da Vitacon, que lançou a Housi como spin off para gerenciar parte do seu portfólio. A marca cresceu e hoje atua, até mesmo, com imóveis de outras construtoras. Na semana passada, inclusive, falamos sobre o plano de expansão da Housi para 2021 aqui no Imobi. O assunto continua em alta e foi destaque na Exame, que explica exatamente como funciona o modelo de aluguel proposto pela startup e o apresenta como “o Netflix dos aluguéis”. 

Já a MRV lançou a Luggo, ainda em 2018. Pioneira no modelo de fundo imobiliário com dividendos oriundos do aluguel residencial, tem uma atuação diferente dos exemplos acima. A Luggo administra empreendimentos da MRV que já são concebidos com foco no inquilino, modelo de negócio já consolidado em países como os Estados Unidos. Atualmente, são quatro condomínios. Em entrevista para o Imobi Report, o diretor de Inovação, Marketing e Novos Negócios da MRV/Luggo, Rodrigo Resende, comenta que nesses 4 primeiros projetos, viu-se uma velocidade de locação 50% superior à planejada. “Isso mostra que o mercado é carente de operação profissional. O cliente sabe o poder que tem na mão e quer escolher uma experiência de moradia diferente, não ser tratado como intruso num condomínio. Se um prédio é cheio de proprietários, o inquilino é visto de forma torta pelo grupo, mal recebido. Mas é ele o cliente e, como tal, deveria ser o rei. Quando você adiciona gestão profissional, faz a diferença. E hoje a Luggo entrega uma experiência melhor que nos EUA”, afirma.

Imobiliárias

Ainda sobre locação: neste início do ano, com a alta do IGP-M em 2020, as negociações dos aluguéis continuam fortes. No G1, reportagem conta mais sobre inquilinos que estão conseguindo manter os aluguéis nos mesmos valores ou que estão negociando o reajuste pelo IPCA. 

Os proprietários estão fazendo concessões para manter seus imóveis alugados. Quem não negociar, pode enfrentar um cenário ainda pior, de alta vacância e aluguéis ainda mais baixos. Segundo índice do Quinto Andar, em dezembro de 2020, os contratos de locação no Rio de Janeiro fecharam cerca de 15% menor do que quando anunciados. Em São Paulo, 12,02% abaixo.

Para apoiar os proprietários na elaboração de um contrato de locação completo, o Estadão produziu uma lista com tudo o que não pode faltar no documento. Para quem é do mercado, pode parecer uma lista básica, mas é um conteúdo bacana para compartilhar com os clientes.

Já outro conteúdo publicado no Estadão, também com foco no cliente final, ajuda os possíveis compradores a tomarem a decisão de compra de um imóvel. O colunista Fábio Gallo, que é professor de finanças da FGV, explica como é importante o planejamento financeiro, uma boa entrada e a escolha atenta do indexador do financiamento escolhido.

A imprensa continua tratando sobre as perspectivas de mercado para este ano. No EXTRA, foram convidados especialistas para comentar. Rodger Campos, economista do DataZAP, afirma que poderemos observar um aumento nos valores de aluguéis: “É uma reversão da queda que houve. Isso pode ser lido como um certo ganho de dinamismo nesse setor, no mercado de locação. Essa tendência ficará cada vez mais consolidada quando as engrenagens da economia voltarem a trabalhar, quando a vacina (contra a Covid-19) estiver sendo aplicada”. Já na aquisição, Gustavo Araújo, gerente de Negócios da Apsa, traz um bom prognóstico para os compradores: “Não apostamos num aumento dos preços, porque a oferta de imóveis ainda é muito alta, e não faltam opções para a compra. Isso impede que haja elevação. Quem está com um imóvel à venda percebe que só tem procura, só tem interessados, quando o preço está coerente com a realidade do mercado”.

Seguindo a tendência de crescimento do mercado imobiliário, já observada em 2020, a perspectiva é de expansão de pelo menos 7% no crédito, neste ano de 2021. Os dados são da Pesquisa Febraban de Economia Bancária, realizada entre os dias 17 e 21 do mês passado. Mas, será que este é realmente um bom momento para financiar imóveis? Para responder essas perguntas e ajudar os clientes a se decidirem, o Estadão ouviu especialistas na área para dar sua opinião. Vale a pena conferir o que eles estão dizendo sobre o assunto. 

Por falar em financiamento, uma das principais notícias da semana foi a compra da Bcredi pela Creditas. Desta forma, o novo unicórnio pretende entrar com força total no ramo de crédito imobiliário, pensando, principalmente, em democratizar o acesso ao home equity.

O preço de imóveis residenciais teve a primeira alta nominal (sem considerar a inflação) desde 2016. Segundo o Índice FipeZap, a variação foi de 3,67% em 2020. Todas as capitais brasileiras tiveram alta de preços, com exceção de Recife (PE). A maior cidade foi Brasília (+9,13%).

Incorporadoras

Após fechar 2020 com VGV de R$ 1 bilhão, a Trisul espera lançar 11 projetos em 2021 e dobrar seu VGV neste ano, atingindo a marca de R$ 2 bilhões. “Temos terrenos e um momento bom, com o vento de popa dos juros baixos. Agora, é tratar de acelerar”, disse Jorge Cury, presidente da incorporadora, ao portal Neofeed. 

A MRV lançou, nesta última semana, a subsidiária Sensia, voltada a clientes com renda de até R$ 11 mil. O anúncio do lançamento já tinha despertado interesse do mercado em dezembro, como mostramos aqui no Imobi. Também nesta semana, as ações da MRV registraram valorização, após a AHS Residential, seu braço de incorporação nos Estados Unidos, concluir as vendas de um projeto residencial de US$ 57 milhões.

Para quem é investidor, vale a pena apostar em imóveis em 2021? Matéria publicada no Estadão mostra quais são as opções mais interessantes para investir neste momento, como pequenas salas comerciais e studios de 1 ou 2 dormitórios. Para quem prefere ações, especialistas em mercado financeiro recomendam ficar de olho nas movimentações da Cyrela, além de suas subsidiárias Cury, Lavvi e Plano & Plano. 

O mercado de fundos imobiliários, por sua vez, foi listado pelo UOL como um dos cinco investimentos mais seguros para proteger o capital da inflação, sendo uma grande aposta para 2021. Aliás, há quem diga que os fundos imobiliários são mais seguros do que investir em um imóvel para alugar. Entenda os motivos que levam especialistas a defender essa tese. 

Techs

Com mais de 3 milhões de anúncios de imóveis para vender ou alugar, a seção de classificados do Mercado Livre agora conta com um novo serviço, disponibilizado por meio de uma parceria com a fintech Credihome. Com ele, o usuário pode simular e solicitar financiamento imobiliário diretamente pela plataforma. 

Prestes a estrear no segmento de iBuyers, com um aporte de R$ 10 milhões, a startup Livima quer se firmar como concorrente do unicórnio Loft. “Será uma briga de Davi contra Golias. Mas acreditamos no nicho de apartamentos enxutos, em bairros que conhecemos e que apresentam alta liquidez”, comentou Felipe Bogoricin, um dos fundadores da startup, em entrevista ao jornal O Globo. 

Recurso bastante utilizado durante a pandemia para evitar riscos à saúde dos clientes, a visita 3D deve continuar em alta neste ano. De acordo com matéria publicada pelo UOL, só o Imóvel Virtual 360, que atua na área, viu seu número de clientes passar de 50 empresas, em 2017, para mais de 2 mil. Já a House Viewer 360º divulgou que a procura por seus serviços cresceu 47% entre março e setembro do ano passado. 

Mundo

Para a Época Negócios, uma das grandes ameaças à economia global em 2021 é o derretimento do mercado de imóveis comerciais. Em reportagem, a revista afirma que “há quem diga, inclusive, que o impacto da pandemia no cenário urbano pode ser irreversível. Para se ter uma ideia, a dívida de propriedades comerciais nos EUA atingiu um recorde de 3 trilhões de dólares em 2020”.

Quando uma bigtech chega em uma cidade, um dos efeitos colaterais é o aumento dos preços das casas ao redor. Um grande exemplo é o Vale do Silício, região com custo de vida muito alto. A Amazon, na tentativa de amenizar esse problema, anunciou que investirá 2 bilhões de dólares na construção de casas acessíveis nas principais regiões em que está localizada. O objetivo é erguer pelo menos 20 mil unidades habitacionais populares nas áreas de Puget Sound, no estado de Washington, Arlington, na Virgínia, e Nashville, no Tennessee.

Em Hong Kong, a tendência dos nano-apartamentos continua crescendo. Um em cada oito imóveis vendidos na cidade tem menos de 24 metros quadrados, segundo relatório da Liber Research Community.

Estamos de Olho

Aqui na redação do Imobi, esperamos ansiosamente pela vacina. E parece que Elie Horn compartilha deste desejo. O fundador da Cyrela, com 76 anos, está em rígido confinamento desde março de 2020. Em entrevista para a Folha de S. Paulo, o empresário trata da necessidade da vacinação e dá lições sobre negócios ao comentar iniciativas aplicadas na incorporadora. Destacamos: “Na Cyrela, a gente trabalha com um caixa que nos permite sobreviver em crises. Ou seja, todo ano nós temos que ter uma reserva financeira que nos permita acabar as obras, pagar as dívidas e sobreviver sem vender nada. A gente persegue isso”.

Sem vacina, ainda não há previsão para as aulas voltarem integral e presencialmente. Muitas empresas continuarão atuando na modalidade remota e aglomerações ainda devem ser evitadas. Por isso, o lar continua tendo papel central na rotina das pessoas. Uma professora de design de interiores listou, ao G1, itens de decoração para um imóvel mais aconchegante, que atendam às necessidades e estimulem a criatividade dos moradores: plantas decorativas e hortas em casa, cores vivas, quadros decorativos, luminárias, espelhos e lousas.

Em artigo publicado pelo Imobi, Denis Levati fala sobre a necessidade de reflexão a respeito da aprendizagem continuada ao longo da vida, para profissionais que atuam no mercado imobiliário. Além de explicar o conceito de lifelong learning, Denis também mostra como ele pode ser aplicado no setor. 

Outro artigo que foi destaque no Imobi nesta semana foi escrito por Michel Prado, que é editor do Imobi, além de sócio da CUPOLA. Michel mostra no texto como a questão da diversidade e inclusão é a próxima fronteira do mercado imobiliário. Para ele, a relevância do tema vem crescendo em razão da luta de grupos sociais sub-representados em posições de liderança e poder, mas o assunto ainda é uma barreira no setor, predominantemente masculino. A exceção são as startups, que já nasceram em um contexto diferente, desenvolvendo o tema em sua cultura empresarial. 

Tivemos ainda o primeiro Semana Imobi do ano, o podcast que repercute as notícias mais acessadas da semana da nossa curadoria, feita pela equipe do Imobi Report. Acesse e escolha ouvir no seu agregador de podcasts preferido.

Para começar bem o ano, a primeira live da CUPOLA em 2021 tem como tema Fotografia Imobiliária: como as fotos profissionais geram mais negócios e porque sua imobiliária deveria se preocupar com isso em 2021. No dia 20 de janeiro, o CEO da CUPOLA, Rodrigo Werneck, conversará com Diego Ramos, especialista em Fotografia Imobiliária, para falar sobre as vantagens da fotografia profissional dos imóveis e como fazer isso por conta própria. Inscrições abertas e gratuitas.