IPCA x IGP-M: indicador oficial de reajuste de aluguel não precisa ser mudado por conta de momento pontual

O IGP-M, tradicional indicador utilizado para determinar o percentual de reajuste, acumula a maior alta dos últimos 17 anos e chega a 20,93% no somatório dos últimos 12 meses. A alta do IGP-M sofreu influência do aumento do dólar e das commodities, como o minério de ferro, que por sua vez, levaram ao aumento dos preços da soja, carne, peças metálicas e de alguns alimentos, por conta do aumento da demanda facilitada pela distribuição do auxílio emergencial. No entanto, a inflação segue mais baixa e a renda dos trabalhadores também não teve reajustes altos neste ano de maior desafio econômico. O mercado interno ainda sofre as consequências da pandemia do novo coronavírus, com aumento de desemprego e diminuição de renda.

Olhando para trás, é importante entender que o mercado imobiliário adotou o IGP-M por acreditar que este indicador melhor demonstraria a variação de preços para este segmento. O indicador é composto por outros três índices, também elaborados e apurados pela FGV, com pesos determinados: Índice de Preços do Atacado (IPA), com peso de 60%; Índice de Preço do Consumidor (IPC) com peso de 30%; e Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), com peso de 10%

Nada impede, contudo, que outros índices possam ser avaliados pelo mercado e negociados entre proprietários e inquilinos. Independentemente do índice/indexador utilizado, sempre haverá momentos de crise e sazonalidades que provocam distorções. Distorções pontuais que, de forma natural, através de negociações, serão resolvidas. Afinal, em outras ocasiões econômicas brasileiras, já tivemos o IGP-M baixo demais também, até com índices negativos.

Hoje discute-se no mercado imobiliário a mudança do IGP-M pelo IPCA como indicador oficial de reajuste dos contratos de aluguel. Mas antes de promover essa troca, além de observar o histórico dos últimos anos de todos os indicadores, é importante atentarmo-nos de que a mudança de indicador nos contratos hoje só terá efeito prático daqui a 12 meses, quando o cenário econômico também será outro. Até lá, pode ser o IPCA o “vilão da vez”.

Por isso, o momento é de negociação entre as partes, considerando-se o histórico do contrato nos últimos anos, já que desde de 2014 os valores foram caindo. O IGP-M como indicador de reajuste de aluguel não é obrigatório, mas se está no contrato, é a referência. Concordamos que no atual cenário, mais de 20% de reajuste de fato é algo que pesa no bolso. E é assim que nós da APSA estamos aconselhando inquilinos e proprietários a buscarem um acordo que beneficie ambos os lados, alcançando o melhor equilíbrio possível na relação contratual. Cada caso é um caso. Nossa experiência de quase 90 anos no mercado nos dá tranquilidade para olhar o momento atual em perspectiva.

Se o aluguel foi reduzido nos últimos anos, pode ser que agora o proprietário não esteja aberto a aumentar pouco. Depende também da necessidade que ele tem da renda. Por outro lado, quem não está disposto a negociar o novo valor do aluguel deve estar atento aos índices de vacância dos imóveis para aluguel nas principais regiões do país. Perder um inquilino bom pagador pode não ser uma boa ideia. A taxa de vacância é diferente em cada cidade, cada bairro, e depende da tipologia do imóvel, mas estamos sofrendo as consequências econômicas da pandemia, então o momento pede flexibilidade. O proprietário corre risco de ficar com o imóvel vazio e tendo que custear o condomínio se houver desocupação. Então o proprietário que não pode de jeito nenhum perder um inquilino agora e ficar com o imóvel vazio por algum tempo, poderá conceder reajuste menor. Outros não.

Há vários fatores que podem influenciar na decisão do proprietário de conceder um reajuste menor, como o inquilino ser um bom pagador, ter a pretensão de ficar no imóvel por um bom tempo, ter renda estável, conservar bem o imóvel, ser um bom morador e respeitar as regras do condomínio.

Com tantas variáveis influenciando, nós temos aqui na APSA ferramentas de inteligência imobiliária que auxiliam os proprietários na tomada de decisão, com base nos dados de mercado sobre vacância e tempo médio para conseguir alugar.

Histórico dos dois índices

Há uma certa regularidade entre o IGP-M e o IPCA ao longo da história. Mas é fato que em determinados períodos da economia brasileira houve descolamentos das trajetórias de ambos. Como, por exemplo, entre janeiro e setembro de 2015. Naquele período, o IGP-M ficou com índices abaixo do IPCA. Como também ocorrido no período de março de 2017 a maio de 2018.

O IGP-M, inclusive, já ficou negativo em vários períodos, mas de junho de 2017 até fevereiro de 2018 foi o período mais longo. E os aluguéis foram corrigidos negativamente.

Em todas as ocasiões, o remédio utilizado pelo mercado imobiliário não foi trocar índice, foi o de negociar.