O pagamento do aluguel está mesmo garantido?

Quando um dos três maiores bancos brasileiros anuncia uma queda de 28% em seus lucros, e aponta a inadimplência de seus clientes como um sério motivo, indicando que ela subiu de 2,8% para 3,4% em um ano e que entre as pessoas físicas, a elevação foi de 4,2% para 5,5% (Valor, edição 29/10/2026) ergue-se um sinal de alerta muito relevante para as locações imobiliárias.

Realmente, no mais das vezes os locadores são indivíduos sem acesso a sofisticados mecanismos de análise de crédito, não podem exercer as pressões que instituições financeiras exercem, não possuem equipes de cobrança ou jurídicas. Ora, se para os bancos a situação é ruim, para o locador individual é alarmante.

O enfrentamento do risco de inadimplemento se faz contratando garantias. A lei das locações oferece quatro modalidades, adequadas às mais variadas necessidades: caução; fiança; seguro de fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

A fiança ainda é uma modalidade muito utilizada, por evidente e provado interesse dos locadores e dos locatários. Tradicional – a mais tradicional – modalidade de garantia locatícia, é utilizada há tempos, pois: com ela estão afeiçoados os partícipes da relação; é de simples e bastante conhecida celebração; não implica dispêndio quando pactuada; são correntes os critérios, singelos, de aferição da idoneidade econômica do pretendente à fiança. O problema em sua prática está somente no ainda longo trâmite da cobrança judicial.

No que diz com a caução (em suas várias espécies: móveis, imóveis, dinheiro, títulos) e com o seguro de fiança locatícia têm bom funcionamento, esbarrando o seguro no custo do prêmio e a caução nas perdas financeiras e, quando necessária, na demora da cobrança judicial.

Já a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, ainda tem, curiosamente, pequena utilização no país, mas não se tem notícia de problemas. 

A par dessas modalidades já descritas na legislação, outros meios de recebimento ou assecuratórios do aluguel têm sido implantados: o aluguel consignado está em vias de ser aprovado (Projeto de Lei 462/11, do Deputado Julio Lopes); o split payment vem funcionando notavelmente em locações comerciais; a escrow account foi regulamentada pelo Provimento nº 197/2025 do CNJ (regulamentando o § 1º do art. 7º-A da Lei n. 8.935/1994) e o desempenho dos tabeliães tem sido elogiado.

Mas, se existem os meios para garantir o pagamento dos alugueis, com o que o Locador deve se preocupar? Deve atentar à existência (contratação adequada) e à continuidade da garantia que tenha sido estabelecida.

Mais do que nunca é tempo de rever o que e como se pactuou cada garantia: os contratos (corretamente assinados? Bem celebrados? As cláusulas de garantia contemplam o que se pensou abarcar?); as situações de fato atuais (existe campo para exoneração do fiador ou para a apresentação de impedimento à execução pelo garantidor?); os prazos da garantia concedida (as fianças bancárias, por exemplo, contêm usualmente a estipulação de termos finais); o estado econômico do garantidor (seja ele quem for, pessoa física, instituição financeira…); a evolução legislativa (teria sido criado algum obstáculo legal para determinada garantia?) e a evolução da compreensão judicial (veja-se, por ilustração, a situação do bem de família do fiador, que já foi tão vergastada por tribunais). Estes são exemplos que não esgotam os pontos a verificar. 

Em poucas palavras, a locação de imóveis urbanos já rendeu várias normas, sempre em busca da melhor solução ao anseio social (numa rápida lembrança: o Código Civil de 1.916; o Decreto Legislativo nº. 4.403, de 1.921; o Decreto nº. 5.617, de 1.928; o Decreto nº. 24.150, de 1.934; o Decreto-lei nº. 4.598, de 1.942; a Lei nº. 6.649, de 1.979; a Lei nº. 8.245, de 18/10/1991; a Lei nº. 9.256, de 09/01/1996; a Lei nº. 11.196, de 2005; a Lei nº. 12.112, de 2009; a Lei nº. 12.744, de 2012; e atualizações); a validade das garantias é usualmente realçada, desde que bem contratadas e efetivamente vigentes. A condicional é relevante.

Mas, em época de crise de inadimplemento, tanto os locadores quanto, em sentido amplo, a sociedade (que precisa de imóveis para locação), todos devem resgatar os seus contratos e as suas situações e analisar o que possuem, acertar o que for preciso para manter bem as locações. A alternativa, o banco mencionado no início já indicou….