News do Imobi: Arbitragem em contrato de locação sofre revés na Justiça

Uma decisão da Justiça abre um precedente preocupante com relação ao uso da arbitragem nos contratos de locação de imóveis. Vale lembrar que a arbitragem é um meio de resolução de conflitos pelo qual as partes definem que uma pessoa ou uma entidade privada vai mediar a solução em caso de controvérsia, sem o envolvimento do Poder Judiciário. E que seu uso vem crescendo inclusive devido à morosidade da Justiça para resolução de conflitos, em especial em casos de despejo.

O caso em questão diz respeito a um contrato de locação firmado entre o QuintoAndar e uma inquilina. O contrato continha uma cláusula compromissória indicando a resolução de eventual conflito por meio da arbitragem. A arbitragem foi acionada e proferiu sentença pelo despejo da inquilina que, então, acionou o Poder Judiciário. A decisão da juíza Larissa Gaspar Tunala, da 1ª vara empresarial e de conflitos de arbitragem, foi pela nulidade da cláusula da arbitragem no contrato e anulação da sentença de despejo proferida.

A decisão traz elementos preocupantes. Primeiro: indica que a arbitragem foi imposta de forma abusiva, em um contrato de adesão, acolhendo a alegação da inquilina de que não teve a oportunidade de compreender a cláusula arbitral ou de negociar suas condições. Segundo: levanta uma discussão quanto à validade da comunicação eletrônica, com a juíza afirmando que “a esmagadora maioria dos procedimentos é levada a cabo à revelia do locatário, citado por meio eletrônico”. E terceiro: indica que “em um contexto de vulnerabilidade do locatário, sem possibilidade de escolha”, a arbitragem seria contrária ao Código de Defesa do Consumidor e à lei 9.307/96, que regulamenta a arbitragem.

“A arbitragem não é uma solução do futuro, mas do presente”, afirma Arthur Thomazi, advogado e sócio-fundador do escritório C2T Adv, ouvido pelo Imobi Report. “É uma alternativa madura, ágil e eficaz, amenizando uma dor do mercado – inadimplência e imprevisibilidade na desocupação de imóveis locados – algo que o abarrotado sistema judiciário, com suas demoradas ações de despejo, não consegue garantir.”

Um alerta para as imobiliárias. Thomazi destaca que o uso da arbitragem deve ser planejado, transparente e adequado, garantindo que os locatários recebam informações claras. “Tem forma de construção da cláusula e forma própria de obter a assinatura dos locatários. A arbitragem não deve ser usada como um instrumento de controle ou abuso. A arbitragem continua sendo uma ferramenta plenamente válida. Quando aplicada com clareza e responsabilidade, ela oportuniza soluções ágeis, contribuindo para a eficiência do mercado imobiliário, enquanto o Judiciário não consegue respirar.”

Vendas e Locação

Venda de usados pelo MCMV cai radicalmente. Com o objetivo de desestimular o financiamento de imóveis usados, foram instituídas mudanças no Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Entre as principais alterações, está a diminuição da cota máxima a ser financiada para os beneficiários da faixa 3. Com isso, alguns compradores terão que desembolsar metade do valor do imóvel como entrada. De acordo com o consultor e especialista no segmento econômico, Valdomiro Garrah, essa foi uma mudança muito drástica no potencial de crédito dessas famílias. O especialista prevê uma redução na receita para os corretores e imobiliárias que trabalham com imóveis usados que se enquadravam na faixa de preço.

Selic pode frear crescimento imobiliário. Representantes da Abecip, Abrainc, CBIC e Secovi-SP, reunidos no Conecta Imobi, afirmaram que uma taxa Selic de dois dígitos compromete a expansão do setor imobiliário. Considerando que o FGTS e a poupança estão no limite, ganham relevância fontes como os LCIs, CRIs e LIGs. Em relação aos CRIs, a Abrainc vai propor que haja redução de IRPF ao emissor (incorporador) em vez do investidor, como forma de incentivar a emissão desses certificados. Conforme a Associação, o crédito imobiliário no Brasil representa 10% do PIB, enquanto nos EUA e na Europa chega a 50% e 40%. Conteúdo editorial de O Estado de S. Paulo, que aborda as propostas estudadas para elevar o crédito ao setor, critica a ausência de revisão, pelo governo, da política fiscal, o que seria capaz de reduzir as taxas de juros de forma estrutural. 

Desafios à geração Z. A dificuldade para essa geração adquirir um imóvel voltou a ser pauta. A Revista Exame destaca a percepção desses jovens de que “tudo ficou mais caro”. De acordo com estudo da Brain, representantes da geração Z (entre 21 e 27 anos) e da geração Y (28 a 43 anos) apresentam a maior intenção de compra de um imóvel nos próximos 24 meses (ambos 52%). Entretanto, esses compradores esbarram em alguns obstáculos, como a inflação, acesso ao crédito e a baixa renda. Eles enfrentam dificuldades até mesmo para assumir o aluguel. No futuro, a perspectiva não deve se alterar, já que os preços dos imóveis podem aumentar ainda mais.

3 mil novos financiamentos por dia. A Caixa fecha 3.296 novos contratos de financiamento imobiliário por dia. O número equivale a R$ 917 milhões concedidos e a 12 novos canteiros de obra diariamente. Em relação às simulações, elas chegam a 246 mil em 24 horas. Atualmente, a Caixa concentra 68% de todos os financiamentos imobiliários e 99,5% dos que compõem o MCMV. Em 2024, o banco viabilizou a compra de 559,7 mil imóveis, com valor contratado de 155,6 bilhões. 

Famílias gaúchas buscam imóveis de até R$ 200 mil. As famílias afetadas pela enchente no RS obtiveram autorização do governo para buscar novas casas até esse valor. Segundo o Ministério das Cidades, 773 famílias são elegíveis dentro do programa de reassentamento. Outras 594 devem ser convocadas. O valor será pago pela Caixa. Além disso, aproximadamente 2.500 imóveis que podem integrar o MCMV devem atender às famílias desabrigadas pelas enchentes ocorridas em maio. 

Imóvel ideal custa até R$ 500 mil. A pesquisa Tendências de Moradia, divulgada pelo DataZAP, revela que a maioria dos entrevistados (70%) considera, para a compra de imóveis, o orçamento-limite de R$ 499.999. As propriedades mais buscadas têm de 61 a 90m² (25%) e possuem dois ou três dormitórios. A maioria deseja imóveis com uma suíte (60%), dois banheiros (41%), ambiente para home office (59%) e uma vaga na garagem (76%), de preferência coberta. O levantamento ainda evidencia o retorno ao trabalho presencial e sua relação com a moradia. Entre 2023 e 2024, o número de trabalhadores presenciais (em modelo 100% presencial ou híbrido) aumentou de 52% para 69%. 

O porquê do sucesso dos compactos. De acordo com o Índice FipeZap, o preço médio do aluguel no país em agosto ficou em R$ 46,41/m². No caso dos imóveis com um dormitório, o metro quadrado chegou a R$ 60,84, demonstrando que essa tipologia é mais rentável aos investidores. Enquanto a rentabilidade média da locação no país é de 5,96% ao ano, no caso dos compactos ela sobe para 6,68%. Entre as capitais, as cidades com maiores médias de rentabilidade são Manaus (8,06%), Belém (7,81%) e São Luís (7,68%). De janeiro a julho, a participação dos compactos entre os imóveis lançados em SP alcançou 81,6%, um recorde, segundo dados do Secovi-SP. 

Inadimplência cai ao menor patamar do ano. Segundo o Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, o mês de agosto fechou com o menor percentual do ano de inadimplência, com 3,12%. No mês passado, houve uma queda de 0,29 em relação a julho e de 0,74 em relação ao pico do ano, nos meses de fevereiro e abril. A inadimplência no país vinha subindo mês a mês, desde junho do ano passado. A queda começou a ser observada em maio. Entre os imóveis residenciais, o maior número de inadimplentes está na faixa de aluguel acima de R$ 13 mil (5,25%). Já a maioria dos adimplentes está na faixa de R$ 2 mil a R$ 3 mil. 

Como se adaptar às mudanças na locação. Nesta terça-feira (17/09), às 11h, o CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck, e a diretora de Consultoria e sócia da empresa, Renata Maciel, participam de uma live que aborda as últimas tendências e mudanças no segmento de aluguéis. Eles vão ensinar como é possível se adaptar com eficiência a esse contexto de transformações. Não perca a chance de participar desse bate-papo exclusivo. Clique aqui e cadastre-se!

Inovação em imobiliárias tradicionais. O podcast Modo Avião desta semana aborda esse tema tão relevante para centenas de imobiliárias Brasil afora. O CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck, conversou com Frederico Oehlmeyer, da Roca Imobiliária, uma das que mais cresce no interior de SP. O executivo compartilhou histórias inspiradoras sobre o legado dessa empresa que tem 47 anos, a importância da governança familiar e como foi possível inovar em um mercado tão competitivo. 

Imobiliária atinge R$ 200 mi em vendas em um ano. A União Imobiliária, localizada no município de Marília (SP), tem registrado um crescimento acelerado. A empresa passou de um valor mensal de vendas entre R$ 3 e 4 milhões para R$ 25 milhões, em apenas um ano. No mesmo período, o número de corretores também passou de 20 para 50. No acumulado de 12 meses, já bateu os R$ 200 milhões. O proprietário, Pedro Lazarini, explica que esse resultado foi alcançado através de um processo de reestruturação, o que incluiu também redefinir a sua própria atuação como líder.

Liderança eficaz para vendas. A psicóloga e consultora em Gestão de Pessoas, Andréa Nogueira, destaca, em artigo, que a formação de líderes no mercado imobiliário é crucial, devido à complexidade envolvida na negociação de imóveis. Para ela, o produto trabalhado, além de seu valor monetário significativo, carrega sentimentos e sonhos dos clientes. Dessa forma, as habilidades e qualidades de um líder – principalmente comunicação e relacionamento interpessoal – determinam a capacidade de guiar e inspirar uma equipe, garantindo que as vendas aconteçam de maneira eficiente e profissional.

Vistorias profissionais. A live do Imobi Report deste mês aborda o tema “Como vistorias imobiliárias profissionais podem transformar operações de venda e locação, aumentando a confiança dos clientes e otimizando processos”. O evento on-line acontece no dia 25/09 (quarta-feira), às 11h. O convidado é o sócio-administrador da LION V Vistoria Imobiliária, Breno Alves. Acompanhe esse importante bate-papo, ativando o lembrete aqui. 

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Construção e Incorporação

Benefício para compra de equipamentos. A construção civil está incluída entre os 23 setores econômicos que terão acesso a um benefício tributário para a compra de máquinas e equipamentos. Trata-se da “depreciação super acelerada”, que vai permitir que as empresas abatam, em dois anos (2024 e 2025), o IR e a CSLL referente à compra dos equipamentos. Podem aderir apenas as empresas do regime tributário de lucro real. Cada um dos setores escolhidos terá uma cota de 12% do volume de investimentos. Serão disponibilizados R$ 3,4 bilhões para esse fim, valor distante dos R$ 28 bilhões necessários para atender toda a demanda.

Retrofit no primeiro arranha-céu da América Latina. O famoso edifício A Noite, localizado no centro do RJ, será convertido em um residencial com 447 apartamentos. O projeto pertence à incorporadora paulista Azo Inc, que também prevê um mirante com vista para a baía de Guanabara e três restaurantes. O início das obras está previsto para novembro deste ano, com duração estimada em 30 meses. Já na região da Barra, a Azo negociou dois lotes para a expansão do Condomínio Península. O projeto iniciado em 1999 inclui um parque ecológico de 220 mil metros quadrados às margens da Lagoa da Tijuca. Na nova fase do residencial, serão construídos cinco mil apartamentos.

Fundadores da Prati-Donaduzzi investem em cidade. O casal Luiz e Carmen Donaduzzi, criadores de uma farmacêutica de R$ 2,5 bilhões no interior do Paraná, está investindo também na construção de uma área que deve abrigar mais de 500 empresas e uma população de 75 mil moradores. O espaço atende pelo nome de Biopark, possui 5 milhões de metros quadrados e, além de prédios residenciais, vai contar com campus da UFPR, UTFPR e do IFPR. 

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Techs

BC vai testar o Drex em operações com imóveis. Em sua nova fase de verificação, a moeda digital regulamentada pelo Banco Central, chamada de Digital Real X (Drex), será testada na implementação de serviços financeiros relacionados a 13 setores selecionados. Na área imobiliária, as transações vão desde a transferência de compra e venda até o financiamento de uma propriedade já financiada. A expectativa é automatizar essas etapas através de contratos inteligentes.

Tokenização pode transformar o imobiliário. Em artigo exclusivo para o Imobi Report, o CEO e cofundador da Dynasty Global AG, Eduardo Carvalho, destaca que o setor está passando por uma transformação digital, protagonizada pela tecnologia blockchain. Para o empresário, os tokens de pagamento (ativos digitais que representam uma determinada quantia de valor) podem ser utilizados para conceder ao mercado imobiliário flexibilidade, transparência, segurança e eficiência. 

Terracotta expande sua atuação. Primeira empresa de Venture Capital da América Latina focada em Real Estate, a Terracota lançou seu novo posicionamento para o mercado. Agora, sua atuação vai além do investimento em equity de startups promissoras. O negócio passa a atender a jornada completa do empreendedor imobiliário, da ideação ao aporte. Atualmente, a empresa já contabiliza 17 investidas, que atraíram mais de R$ 360 milhões em investimentos, e uma rede de investidores que movimentam mais de R$ 100 bilhões em negócios.

Mundo

Brasileiro processa corretor por venda a Jeff Bezos. O empresário brasileiro Leo Kryss alega que Douglas Elliman omitiu a identidade do comprador de sua mansão, premeditadamente, para obter um desconto de US$ 6 milhões na transação. Anunciado por US$ 85 milhões, e vendido por US$ 79 milhões, o imóvel luxuoso de sete quartos e 1,7 mil metros quadrados fica em Miami Beach, em uma ilha artificial chamada Indian Creek Village. Outros famosos residentes da ilha são Tom Brady, Julio Iglesias e Ivanka Trump. O brasileiro espera reaver o valor descontado na justiça.

Mansão de Jordan encalhada desde 2012. Anunciada originalmente por US$ 29 milhões, a propriedade do ex-jogador é ofertada hoje por US$ 15 milhões. A corretora responsável, Katherine Malkin, disse ao Wall Street Journal que o ídolo do basquete investiu cerca de US$ 50 milhões na construção do imóvel e, por isso, não pretende reduzir o valor novamente.

Conexão Flórida. Com um crescimento econômico e populacional superior à média norte-americana, o mercado imobiliário da Flórida é, há anos, um dos mais aquecidos do país. Brasileiros, que sempre estiveram entre os principais compradores de imóveis na região, também assumem o protagonismo como desenvolvedores e financiadores no local. A fim de apresentar cases, características do mercado, ambiente jurídico, modelos de negócios, além de promover networking, será realizado, nos dias 29 e 30 de outubro, em Miami, o fórum “Conexão Flórida”. O evento é organizado pela ADIT Brasil, em parceria com o Grupo OSPA e o Casa Florida Group.

Estamos de olho

Empresas e prefeitura são multadas por danos ambientais. A prefeitura de São Sebastião, uma incorporadora e uma construtora foram condenadas a pagar uma indenização de R$ 500 mil por danos na região de Barra do Sahy. Conforme a sentença, houve a canalização irregular de córregos e a destruição de APPs, inclusive de manguezais, durante a implantação do condomínio de luxo Reserva da Mata. Em 2023, 52 pessoas dessa comunidade morreram em função de deslizamentos na área. As empresas também são obrigadas a elaborar estudo técnico e recuperar as APPs. Foram proibidas novas construções no local e a comercialização dos imóveis. As empresas e o município afirmaram que devem recorrer da decisão. 

Clientes Wework temem o despejo. Diante das notícias de inadimplência, usuários dos espaços de coworking locados pela empresa buscam alternativas, destaca o Valor Econômico. A GoWork, que possui 40 mil m² de escritórios em SP, avalia disponibilizar outras 2,8 mil estações de trabalho para atender à nova demanda. Já o IWG assumiu um prédio da WeWork na Zona Oeste. Segundo pesquisa da Newmark, caso a WeWork deixe todos os seus espaços, a taxa de vacância na capital paulista pode subir de 21,8% para 24,5%. Procurada pelo jornal, a Wework disse que desconhece qualquer ordem de despejo e segue operando os seus prédios. O atraso nos pagamentos teria o objetivo de “acelerar as conversas para chegar a resoluções que sejam do melhor interesse de todo o ecossistema”. 

Corretores vendem vagas em faculdades de medicina. Instituições de ensino de pequeno porte que ganharam na justiça o direito de ofertar cursos de medicina agora estão vendendo essas vagas. O valor de cada vaga seria de R$ 600 mil – 70% inferior ao praticado há dois anos – e as negociações estariam sendo realizadas por escritórios de advocacia e até por corretores de imóveis.