Inovação no mercado imobiliário: diferenças e similaridades entre Brasil e EUA

Participando do renomado evento SXSW, que hoje é o maior evento mundial de tecnologia, cultura e comportamentos emergentes, a Terracotta coletou insights valiosos que podem revolucionar o setor imobiliário e o ecossistema de proptechs no Brasil. 

Um primeiro ponto a ser destacado é que, há alguns anos, o Brasil estava muito atrás dos EUA em termos de ideias. Era comum encontrar casos de produtos e negócios norte-americanos que não existiam no Brasil. Hoje isso mudou: é raro ver algo nos EUA que não tenhamos visto alguém tentando por aqui – e a viagem deixou isso bem claro. 

Agora, chegou a hora de entregar alguns desses insights e como eles podem ser adaptados à realidade do Brasil neste artigo para o Imobi Report. Vamos lá?

Dificuldade para escalar tecnologia

A dificuldade para escalar novas tecnologias é um desafio global, e o Brasil não é exceção. Em conversas com incorporadores, elas mostram como a adoção de novas tecnologias e modelos, embora crescendo, ainda não alcançou a maioria. Lidamos com o problema inicial, de termos a ideia. Agora, o desafio nos próximos anos, tanto no Brasil como nos EUA, é mais a adoção em escala, e menos o desenvolvimento de tecnologias disruptivas em si. 

Parte desse desafio se dá porque o setor imobiliário ainda é, por natureza, conservador. E não raramente acaba preferindo adotar métodos tradicionais a inovações que prometem eficiência. Experimentar pode ficar em segundo plano quando já existem métodos testados e comprovados.

Esse conservadorismo ganha impulso pela falta de conhecimento sobre tecnologias emergentes, preocupações com o custo de implementação e ROI, além das dificuldades na integração de novas soluções a sistemas existentes. E tem mais: as regulamentações e exigências de compliance complexas representam barreiras adicionais, especialmente para tecnologias que demandam coleta e análise de dados. Acrescentam-se ainda os ciclos longos de validação, pouca compreensão sobre o papel da tecnologia e dificuldade do setor em entender tech como parte do negócio, enxergando-a mais como um serviço a contratar. 

Pelo lado dos investidores e executivos desse setor, também há desafios. Afinal, acostumados com o dinamismo e a fluidez dos mercados financeiros e de startups, a transição para um setor dominado por “tijolos e argamassa” pode ser quase entendida como contraintuitiva. Mas é exatamente essa natureza tangível que pode representar terreno fértil para a inovação.

Uma maneira de começar a lidar com essa dificuldade é superando as barreiras culturais e regulatórias para facilitar uma entrada mais agressiva das proptechs no mercado. Além de ter em mente que a tecnologia no mercado imobiliário não busca substituir os ativos físicos, mas, sim, otimizar a forma como interagimos, gerenciamos e valorizamos eles. 

A exceção? IA

Uma exceção ao fato de estarmos próximo dos EUA é a IA, em que, sem sombra de dúvida, os norte-americanos estão passos à frente. O desenvolvimento de aplicações em setores específicos é algo que está sendo muito bem explorado nos EUA – e pouco no Brasil. Muitas startups estão sendo criadas por lá com essa base. É certo que muitas falharão, mas as que decolarem podem ser game-changer.

Nossa compreensão de IA no Brasil ainda é limitada, muito focada em LLM (Large Language Model, como o próprio ChatGPT), quando na realidade existem outros modelos mais promissores para o setor, como a arquitetura generativa. No Brasil, ainda não estamos desenvolvendo essa oportunidade.

Arquitetura generativa desenhando as cidades do futuro

Arquitetura e planejamento urbano também foram pontos altos durante os dias de evento e agendas externas. Um destaque neste sentido foi uma conversa que tivemos com a Cedar Build, uma startup que tem como promessa o uso de arquitetura generativa combinada a zoning codes, oferecendo um caminho transformador para o planejamento otimizado e eficiente das cidades. Ela permite, por exemplo, a identificação de tipologias e terrenos potenciais nos municípios, acelerando a decisão de desenvolvimento imobiliário e alocação de capital. 

Entendo que essa visão que eles tiveram pode ser adaptada com êxito ao contexto brasileiro. Por aqui, onde o planejamento urbano enfrenta desafios complexos de densidade e legislação, essa tecnologia pode atuar na otimização do uso do solo e construção de empreendimentos mais sustentáveis e inclusivos.

Além disso, esse modelo de negócios pode estimular relações mais colaborativas com os governos e comunidades, desenvolvendo planos diretores que favoreçam a economia da cidade e que atraiam investidores, tudo isso sem crescer desordenadamente. Ou seja, ponto positivo para a arquitetura generativa e as tecnologias que trilham essa jornada em conjunto na construção das cidades do futuro. 

Residência como serviço

Outra diferença notável entre as duas realidades é a residência como serviço, uma vez que há uma tendência já bem trilhada pelos norte-americanos em operações de multifamily que ainda engatinham por aqui. Em Austin, o modelo de branded apartments é muito disseminado. Oportunidades, é claro, vão se criando em volta disso, como a conversão de pequenos modelos multifamily, com menos de 100 unidades, em operações mais digitalizadas e escaladas. 

Lá, esse modelo está tão avançado e profissionalizado que algumas empresas estão criando fundos de investimento em startups para problemas específicos deste modelo, como vacância e atendimento. Aqui, há a oportunidade de operadores que aumentam a performance de multifamily para depois vender para fundos. Essa oportunidade ainda é incipiente, mas pode começar a ser discutida no Brasil.

Importante lembrar que o aumento do custo de imóveis, com o desafio de renda do norte-americano médio e o endurecimento de regras de mortgage após 2008, tem reforçado esse modelo. Isso tem criado espaço para o crescimento de startups como a Casata, que criou moradia como serviço para indivíduos com recursos limitados.Inovação, adaptabilidade e colaboração

A experiência da Terracotta no SXSW destaca uma verdade incômoda: o setor imobiliário, não só no Brasil, mas no mundo, embora tenha avançado nos últimos anos, ainda enfrenta barreiras significativas no sentido de escalar tecnologia, especialmente a IA, que possui o potencial de ser um divisor de águas. A baixa compreensão sobre o papel da tecnologia e a dificuldade em entendê-la como parte do negócio, as regulamentações rígidas e a falta de capital focado em inovação limitam a capacidade de escalar soluções disruptivas. 

Entendo que seja crucial para o ecossistema de proptech e construção superar esses desafios, adotando uma mentalidade mais aberta ao novo e integrando a tecnologia ao core do business. Por outro lado, fica claro que existe um grande volume de oportunidades para serem trabalhadas no presente e futuro. E elas podem se transformar em negócios, inclusive, globalmente. 

Em suma, as lições do SXSW são claras: inovação, adaptabilidade e colaboração são os pilares para transformar o mercado imobiliário. O Brasil, é claro, pode (e deve!) pegar carona nessas tendências.