A queda brusca na aprovação dos cadastros de inquilinos: é benéfico manter o cinto apertado?

Os efeitos do delicado momento macroeconômico do País já atingiram o aluguel de imóveis - que costuma ser a última barreira a cair em situações de crise. Diversos indicadores mostram a corrosão da renda das famílias brasileiras. O mais recente deles foi divulgado no final de junho pelo IBGE (órgão do governo federal), mostrando que o rendimento real do trabalhador brasileiro caiu 7,2% no período de 12 meses. E isso apesar da queda do desemprego, que deixou o patamar de dois dígitos (9,8%) no trimestre móvel encerrado em maio em junho de 2022, um recuo de 4,9 pontos percentuais na comparação com o mesmo período de 2021. Segundo o IBGE, as razões desse paradoxo estão no efeito da própria inflação e também na estrutura de rendimento atual dos trabalhadores, com um peso maior de ocupações com rendimentos menores. E, com a perspectiva de baixo crescimento da economia brasileira e um cenário persistente de inflação e juros altos, as perspectivas de melhora do mercado de trabalho em médio prazo são limitadas. Outro dado relevante neste sentido é a pesquisa divulgada no mês passado pelo Quinto Andar em parceria com o Datafolha, que aponta que os brasileiros gastam em média 31% da renda familiar com o pagamento do aluguel. O número ultrapassa o patamar clássico de 30% que o mercado costuma recomendar como comprometimento máximo da renda com o aluguel. Essa conjuntura se reflete no maior risco de inadimplência e, por tabela, na maior dificuldade para aprovação de cadastros. A Sigafy, uma das maiores corretoras de seguros imobiliários do País, informou ao Imobi Aluguel que o percentual de aprovação de cadastros de candidatos a inquilinos, que historicamente girou em torno de 52% a 54%, hoje está na faixa de 36 a 37%. Esse aperto nos cintos é um movimento de prudência das garantidoras e seguradoras para evitar o risco de aumento ainda maior dos sinistros, em especial a inadimplência. E para as imobiliárias, qual seria a melhor estratégia a ser adotada em conjunto com as seguradoras parceiras nesse momento? Vale manter os critérios rígidos para a aprovação de cadastros? Ou é mais conveniente afrouxar o rigor (até porque o atraso traz receita com multa), mas correndo o risco de a inadimplência virar algo sistemático? A visão das seguradoras As seguradoras ouvidas pelo Imobi Aluguel reconhecem que o momento está exigindo maior cautela na liberação de cadastros. A CredPago, por exemplo, observa que o maior comprometimento da renda das famílias brasileiras tem feito com que algumas contas mensais deixem de ser pagas em dia, dentre elas o aluguel. “Acompanhamos o mercado imobiliário de locação de perto e, por estarmos em mais de 700 municípios brasileiros, temos uma boa amostragem do que ocorre de norte a sul do país. Temos visto um maior número de atrasos nos pagamentos dos aluguéis, um maior número de renegociações e, consequentemente, um maior número de famílias inadimplentes”, aponta Jardel Cardoso, CEO da CredPago, umas das potências no mercado de garantias pagas, que hoje pertence ao grupo Loft.O executivo identifica também que em certos setores do mercado há a sensação de que os critérios de análise mudaram. Mas, segundo ele, na verdade foi o perfil de crédito da população que mudou. E que uma eventual flexibilização poderia prejudicar a outra ponta interessada na história - os proprietários. “Mais de 75% dos proprietários de imóveis residenciais no Brasil possuem apenas um imóvel locado e dependem dessa renda para completar sua renda familiar. Ter uma análise de crédito criteriosa e uma garantia sólida para assegurar o recebimento desse aluguel é algo vital para eles”, diz Jardel.Já a Porto, uma das gigantes no mercado de seguros de forma geral, estima uma queda entre 10 e 15% no índice de aprovação de suas cotações nos 6 primeiros meses de 2022.“A gente nota inflação e perda de poder de renda das famílias. Principalmente as de média renda, entre R$ 5 mil e R$ 7 mil/mês, têm perdido muita capacidade de pagamento. E, não diferente do mercado de crédito, o mercado de seguros também faz os ajustes necessários” comenta Rodrigo Elorza, responsável por riscos financeiros da Porto (clique aqui para ouvir na íntegra a entrevista o executivo ao podcast do Imobi Aluguel).Esses ajustes necessários, diz Elorza, têm o objetivo de assegurar que serão aceitos inquilinos com capacidade de se manter adimplentes no médio prazo. O lado da imobiliária Esse movimento de rigor maior na aprovação de cadastros vem com a anuência das imobiliárias, que atuam em parceria com as empresas de seguros. Por mais que esse movimento reduza a quantidade de “leads” aptos a locar um imóvel, o risco de aumentar a inadimplência da carteira acaba sendo um mal maior.Na Casarão, de Pelotas (RS), imobiliária com expressivo índice de vendas de seguros pagos, o processo de cobrança é bem rigoroso e o contato com os inquilinos que estão inadimplentes já começa dois dias depois do vencimento. Mesmo assim, o CEO João Pedro Neves apoia que não haja flexibilização na aprovação dos cadastros. “Eu tenho que prezar também que a sinistralidade diminua como um todo, na nossa carteira e na carteira dos parceiros. Porque caso contrário, daqui a pouco as seguradoras vão fazer um movimento, talvez até mesmo em conjunto, de aumentar as taxas e aí fica mais complicado para nós”, comenta o CEO da Casarão. Como estratégia para amenizar esse aumento da inadimplência, as companhias de seguros imobiliários têm recomendado às imobiliárias reforçar os laços de parceria e usar as ferramentas disponíveis para identificar a viabilidade de locação para cada inquilino. “Nesse processo existem diversas camadas de proteção para as imobiliárias poderem ajudar a reduzir a inadimplência. É conhecer quem estará no seu imóvel, entender o que pode vir a ser uma fraude, uma documentação inexistente. As seguradoras oferecem ferramentas ao mercado, como análise de crédito, checagem de telefone, de e-mail, conferência de documentação física”, sugere Rodrigo Elorza, da Porto.A parceria inclui ainda o uso do know-how de cobrança das seguradoras em benefício das imobiliárias. A própria Porto tem permitido às imobiliárias associadas conectar seus bancos de dados às soluções tecnológicas da seguradora para cobrança dos inadimplentes. “Esse será um movimento interessante para diminuir essa sinistralidade”, comenta João Pedro Neves, que aderiu à proposta dentro da Casarão.Para Jardel Cardoso, da CredPago, muitas imobiliárias também têm falhado ao não levar em conta os encargos na hora de analisar o crédito do inquilino. “Fazem a análise, ou informam às garantidoras apenas o valor do aluguel e isso acaba distorcendo o valor real que o inquilino pode contratar de garantia. Em alguns casos, os encargos como condomínio, IPTU, taxa de lixo, seguros e outros chegam a dobrar o valor do aluguel a ser pago”, comenta. A negociação com os “novos” inadimplentes Com esse cenário conturbado, inquilinos com histórico de bons pagadores acabam se tornando inadimplentes. “Além do aumento significativo da sinistralidade, percebemos também que a inadimplência está começando muito cedo. A gente vê inquilinos que recebem as chaves e já não pagam o primeiro aluguel. E quando você vai para os primeiros três ou quatro meses, a inadimplência se mantém alta”, aponta Flávio de Baère, da Sigafy. Assim, a imobiliária deve se equilibrar entre a rigidez na cobrança e ter jogo de cintura para entender o contexto e evitar conflitos com quem está atrasando por dificuldade econômica momentânea. “O melhor caminho é sempre o do diálogo e negociação. O Brasil ainda é um país onde os processos caminham de forma muito lenta no judiciário e isso, infelizmente, proporciona mais tempo para o mau pagador. Ter mapeado os inquilinos que atrasam com frequência e ser pró-ativo na abordagem para entender os motivos pode ajudar a evitar um processo de despejo mais à frente”, sugere Jardel, da CredPago. Uma alternativa que tem sido usada pelas imobiliárias é dar a esse inquilino outras opções de imóvel que se encaixam em seu atual momento financeiro. A Avalyst, empresa em ascensão no ramo das garantias pagas, observa que muitas vezes o valor do aluguel informado compromete 50% ou até mais da renda do cliente. Assim, além de tíquetes mais baixos, a Avalyst sugere oferecer imóveis com valor de condomínio menor.Além disso, as seguradoras costumam disponibilizar soluções paliativas. Uma delas é o parcelamento da dívida do aluguel no cartão de crédito sem juros. “A imobiliária recebe à vista, o inquilino continua em dia e ganha um fôlego para se reorganizar financeiramente”, diz Elorza, da Porto, ao explicar o serviço da seguradora. Já a Avalyst reforça que nos casos em que ocorreu algum motivo relevante para a inadimplência, como perda de emprego, a recomendação é que a imobiliária ou o inquilino procure um imóvel que se adeque à nova realidade e que faça o parcelamento da dívida junto com o aluguel do novo imóvel. Ao mesmo tempo, a seguradora faz a portabilidade da garantia. O ajuste depois da farra Para quem conhece bem o mercado dos seguros imobiliários, esse reforço no critério de concessão é um ajuste necessário. Em maio, retratamos aqui mesmo no Imobi Aluguel o “feirão de descontos” das seguradoras e garantidoras, que no afã de abocanhar fatias maiores fatias de mercado travaram uma guerra de preços acirrada - muitas vezes pondo em risco a própria viabilidade financeira no médio e longo prazo dos produtos oferecidos.Para Flávio de Baère, da Sigafy, o movimento atual é um contrafluxo dessa cartada anterior, no sentido da maior responsabilidade com as garantias futuras. “Com essa briga pelo mercado e a entrada das novas garantidoras, todo mundo quis fazer mais negócio e se mostrar mais eficiente. Mas nós que conhecemos bem essa curva da sinistralidade das garantias sabíamos que a conta iria chegar”, aponta.Afinal, as margens de resultado das próprias seguradoras acabaram tornando-se estreitas, considerando a quantidade de novas garantias contratadas e os valores que precisarão ser devolvidos aos proprietários por meio das expectativas de pagamentos dos sinistros. “Quem está responsável pelas garantias está tentando qualificar melhor seu produto. Isso tem relação com a situação conjuntural, das pessoas com mais dificuldades, e também como consequência dessa flexibilização maior no passado”, finaliza o CEO da Sigafy. PODCAST IMOBI ALUGUEL 3 perguntas para Rodrigo Elorza , responsável por riscos financeiros da Porto O executivo de uma das gigantes do mercado de seguros imobiliários fala do crescimento na desaprovação de cadastros e traz orientações às imobiliárias para minimizar o risco de inadimplência em suas carteiras nesse período de incerteza econômica. Clique e ouça! Ouça episódios anteriores no Podcast do Imobi Aluguel. Notícias da Locação PL 709/22 avançaPor 10 votos contra 3, a Comissão de Assuntos Econômicos do Senado aprovou, na semana passada, o PL 709/22, que isenta parte dos ganhos com aluguéis de imóveis residenciais do Imposto de Renda da Pessoa Física e também permite a dedução no IR dos valores pagos pelo inquilino. Hoje é o último prazo para que algum senador apresente recurso para que o projeto seja levado ao plenário da Casa. Caso contrário, a matéria será enviada à Câmara dos Deputados. Mercado apáticoA retração de 0,31% em junho foi a primeira queda no valor mensal do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) desde que o indicador foi criado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre). O economista da FGV Ibre Paulo Picchetti, responsável pelo cálculo do índice, aponta que a queda do valor do salário médio e a inflação estão segurando a elevação dos preços. Picchetti acredita que, no acumulado anual, a tendência para os próximos meses é de estabilização do índice. Aluguel solidárioO poder público deve custear o aluguel de quem precisar se deslocar por longos períodos para obter assistência de saúde. A decisão foi da Vara da Infância e da Juventude de Altônia (PR), atendendo a um pedido do Ministério Público do Paraná (MP-PR). Tanto o município quanto o Governo Estadual devem garantir auxílio de até 1 salário mínimo para que pelo menos um responsável possa permanecer em Curitiba durante o tratamento de uma criança de 3 anos, que sofre de câncer. Segundo o MP-PR, os pais da criança precisaram largar seus empregos para dar assistência ao filho. MiniaturaCausou rebuliço nas redes sociais a publicação de fotos do menor apartamento de Nova York. Com apenas 5 m2, a unidade, localizada no Lower East Side, tem micro-ondas, pia, penteadeira, refrigerador portátil, armário e uma pequena televisão. A cama é suspensa, mas o espaço não comporta um homem adulto de estatura mediana. O banheiro é compartilhado e fica no corredor do edifício. O preço da “cela”: US$ 1.400 por mês, ou cerca de R$ 7,6 mil. Indicadores Acesse a página especial organizada pelo Imobi Aluguel com os principais indicadores ligados ao mercado de locação: IGP-M, IPCA, Fipe/ZAP, IVAR, QuintoAndar e outros: Indicadores Imobi Aluguel.

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