Venture capital no mercado imobiliário: por que tem se falado tanto deste assunto nos últimos meses?

Desde que QuintoAndar e Loft anunciaram grandes cortes em seus quadros de funcionários, em abril de 2022, muito tem se falado sobre a importância do venture capital para o mercado imobiliário, principalmente considerando a perspectiva de redução de aportes desses fundos para proptechs e construtechs. Mas, afinal, você sabe o que é venture capital, quais são os principais fundos que atuam nesse segmento e como esses investimentos interferem diretamente no futuro do mercado imobiliário? 

Para explicar melhor o assunto, a reportagem do Imobi Report procurou especialistas que detalham como o venture capital se tornou tão importante para o setor. Partindo do princípio, é preciso entender o conceito. Fundador da Terracotta Ventures, Bruno Loreto destaca que, traduzindo ao pé da letra do inglês, o termo venture capital seria “capital de risco”, pois “venture” remete a aventura. 

“Na prática, trata-se de uma subcategoria do private equity, que são investimentos em participações de empresas de capital fechado, ou seja, empresas que têm sócios e não têm ações na Bolsa. Portanto, se diferem das empresas de capital aberto, no sentido de que os investidores não podem se desfazer de suas participações quando quiserem, não havendo tanta liquidez. E, especificamente no caso do venture capital, são empresas ainda em estágio inicial, que oferecem mais riscos para seus investidores”, explica Bruno. 

Para o investidor, é justamente esse risco maior que torna o investimento em venture capital mais atrativo, porque isso faz com que o retorno financeiro também seja maior. “No mercado de investimentos, sempre você vai ter a equação de risco proporcional ao retorno. Então, se você tem mais risco, tem que ter mais retorno para compensar esse risco que você correu. O venture capital, portanto, tem esse potencial, de você investir em uma empresa que vale dez e vender essa participação quando ela vale mil, multiplicando seu capital inúmeras vezes. É uma taxa de retorno que quase nenhuma outra categoria de investimento consegue proporcionar”, detalha. 

Na opinião de Bruno, outro grande atrativo do venture capital é estar conectado com as novas tendências do mercado de seu interesse. “Quando você investe em venture capital, você investe no futuro do que as pessoas vão vivenciar no dia a dia. Então, você começa a se envolver com teses que vão antever os futuros dos mercados e isso também é uma motivação, pois você une o seu retorno financeiro com um investimento em teses que podem te ajudar a trazer aprendizado, que vão alimentar outros negócios, os seus outros investimentos e isso vai gerar também um ganho indireto. Além disso, é uma forma de diversificar sua carteira de investimentos”, comenta. 

Por que se fala tanto do Softbank? 

Bruno conta que grandes corporações do mercado imobiliário se interessam em investir em venture capital com o objetivo de incentivar o desenvolvimento de novas soluções. “Aqui, na Terracotta, temos entre nossos clientes grandes empresas, como Cyrela, Gerdau, São Carlos, que são referência no setor e não estão investindo somente pelo retorno financeiro, mas principalmente porque entendem que seus negócios precisam se reinventar e inovar. Então, investir em venture capital é uma forma de ter acesso a novidades que possam ter sinergia com elas, que solucionem as dores delas ou de seus clientes”. 

Os fundos de venture capital, como os da própria Terracotta, também atendem investidores pessoa física que não desejam atuar de forma individual, como investidores-anjos, preferindo ter o suporte de uma equipe especializada para melhor direcionar seus recursos financeiros. Entre eles, destacam-se alguns grupos internacionais, como Monashees e Softbank – este último, aliás, é um dos principais agentes de investimentos no mercado imobiliário brasileiro. 

No entanto, existem muitos outros fundos investindo no mercado imobiliário e outros setores da economia. Por isso, a Jupter elaborou, recentemente, um mapa com informações detalhadas sobre os fundos que atuam no Brasil, chamado Rota de Investimentos em Startups 2022. 

Os recursos de venture capital no mercado imobiliário vão acabar? 

Depois das demissões no QuintoAndar e na Loft, começou-se a especular sobre a perspectiva de redução de aportes de venture capital no mercado imobiliário. No entanto, os especialistas ouvidos pela reportagem do Imobi Report descartam essa possibilidade.

De acordo com Ricardo Paixão, fundador e CEO da iConatus, não é que não existisse venture capital no mercado imobiliário antes, mas agora o setor está muito mais atrativo para essa modalidade de investimento, devido à evolução de seu ecossistema de inovação. Por isso tem-se falado muito mais sobre o assunto. E não é porque os unicórnios estão demitindo que esse dinheiro vai acabar. 

“Os fundos de venture capital continuam capitalizados, só que existe uma série de fatores macro, políticos, econômicos, guerra, uma pressão inflacionária mundial, que fazem com que esses fundos se tornem mais criteriosos em seus investimentos, já que uma grande injeção de capital neste momento não vai trazer o mesmo retorno financeiro de antes”, explica Ricardo. 

Para ele, esse é um processo natural do mercado, pois a economia é cíclica. “Sempre teremos ciclos mais pujantes, mais efervescentes, e depois ciclos de inflexão. Acontece que a festa ocorrida no passado talvez não se repita e esse critério mais apurado dos investidores acabe impactando nos valuations e nas cláusulas dos contratos, que se tornam mais rigorosos”, analisa. 

Bruno, da Terracotta, lembra que o momento de inflexão da economia não atinge somente as startups, mas também empresas de capital aberto. “As ações de empresas como Cyrela e Tenda na Bolsa, por exemplo, também estão mais baratas do que um ano atrás, devido a esse contexto mundial”, comenta. 

Isso faz, inclusive, com que o cenário para investidores seja até mais favorável neste momento, apesar de não trazer mais recursos para as startups de imediato. “Para o investidor, o momento é bom, por uma lógica muito simples: quanto mais barato os ativos vão ficando, melhor é o preço de compra, e sempre existe a perspectiva de esses ativos voltarem a valorizar, até porque os ciclos de venture capital são longos, geralmente de oito ou dez anos”, explica Bruno. 

Para Marcelo Araújo, sócio fundador da Ipanema Ventures, entretanto, os riscos para startups de tecnologia, como os unicórnios do mercado imobiliário, assim como outras proptechs e construtechs, são muito pequenos porque elas performam muito bem nas crises. “Primeiro, porque elas têm flexibilidade para reduzir o crescimento e focar os recursos na perenidade da empresa. Depois, porque muitas delas atuam no segmento B2B e é justamente na crise que as empresas mais tradicionais vão buscar os serviços delas, atrás de soluções para também melhorar a sua eficiência”, avalia. 

Mas por que tantas demissões? 

Ricardo explica que, a partir do momento em que os fundos de venture capital ficam mais criteriosos, as startups precisam se adequar a esse novo momento, buscando mais eficiência para evitar dificuldades financeiras que possam aparecer pelo caminho. 

“Quando os fundos começaram a se interessar mais pelo mercado imobiliário, as startups ficaram ‘loucas’ com esse dinheiro e captar investimentos que nem precisavam de fato. Agora que os fundos estão mais criteriosos, elas precisam ganhar mais eficiência e isso se reflete na redução de seus quadros de funcionários”, explica Ricardo. 

“Se antes as startups estavam pensando em velocidade para escalar seus negócios, agora elas precisam buscar a sua perenidade”, concorda Marcelo. “Quando essas empresas mais conhecidas, como QuintoAndar e Loft, começam a tomar medidas para sobreviver a um inverno longo, freando crescimento, ajustando o número de pessoas – que foram, em sua maioria, contratadas para suportar um crescimento mais acelerado -, as demissões em massa atraem a atenção de todo mundo, mas é isso que garante que elas não vão ter problemas lá na frente”, comenta o sócio fundador da Ipanema Ventures.

Para Ricardo, as startups precisam entender que a captação de recursos é um meio, não um fim. “O dinheiro tem que vir para ser feito algo, isso parece extremamente óbvio, mas não estava tão óbvio na festa que estava acontecendo. O dinheiro vem para que a empresa execute o seu plano e, consequentemente, ganhe mais dinheiro. Mas, a capacidade de captar recursos estava se tornando como se fosse um carimbo de que aquela startup estava entre as melhores. Então, eu acho que essa inflexão de mercado pode trazer mais serenidade e maturidade para as startups na captação de recursos. Lógico que a competência de conseguir atrair dinheiro é muito importante para a startup, ela ser atrativa para atrair investimentos é importantíssimo, mas existe um limite saudável de ela ser atraente ou só querer ser atraente e esquecer do conteúdo”, avalia.