Mercado sofre após Caixa fechar torneira do crédito imobiliário

A Caixa Econômica Federal reduziu o volume de recursos para o crédito imobiliário nesta reta final de ano. A situação não é inédita, mas já não era registrada há alguns anos. Por todo o Brasil, diversas imobiliárias relatam que negócios estão em compasso de espera por conta do fechamento de torneira promovido pelo banco estatal.

Entre os empecilhos relatados junto à Caixa, estão o teto de R$ 1,5 milhão por contratação e o veto na liberação de crédito para clientes que já tenham um financiamento ativo junto ao banco.

Redução no crédito da Caixa se deve ao orçamento curto

A diminuição do crédito concedido acontece por conta do esgotamento do volume orçado para financiamentos via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Neste modelo, o banco faz a captação de dividendos por meio da caderneta de poupança.

O total orçado pela Caixa para financiamentos em 2022 foi de R$ 85 milhões, recorde histórico, superando com folga os R$ 77 bilhões do ano passado. Porém, o orçamento previsto foi superado ainda em novembro, obrigando a instituição a corrigir a rota e elevar a previsão para R$ 92 bilhões.

O que diz a Caixa

Ao Imobi Report, a Caixa afirmou que a concessão de crédito obedece a critérios internos de governança, com base no contexto de mercado, no monitoramento de produtos e nas estratégias do banco.

“Cabe observar que as linhas de crédito do banco estão ativas e que todos esses critérios são constantemente avaliados tecnicamente e visam garantir a sustentabilidade e competitividade da instituição”, destacou o banco em nota.

A força da Caixa Econômica Federal no financiamento imobiliário se deve às taxas convidativas. Com recursos SBPE, são quatro linhas de financiamento imobiliário oferecidas: Taxa Referencial (a partir de 8,5% ao ano mais TR), Poupança Caixa (a partir de 2,80% mais remuneração da poupança), IPCA (a partir de 3,95% mais IPCA) e Taxa Fixa (9,75%).

Como as imobiliárias estão se virando?

Vale lembrar que enquanto a Caixa, líder no crédito imobiliário, quebrou recorde de financiamento em 2022, outros bancos viram a procura diminuir em 12% entre janeiro e outubro deste ano, na comparação com igual período de 2021.

O volume reduzido de recursos liberados está fazendo muitas imobiliárias e construtoras terem de se virar para garantir as vendas. 

“Para viabilizar negócios, um caminho é ver se o cliente se enquadra na carta de crédito do FGTS dentro da própria Caixa, que ainda tem recursos”, sugere Claudio Ourique, diretor da Nilo Imóveis. A imobiliária tem sede em Santa Maria (RS) e também atua em outras quatro cidades.

De acordo com Ourique, a busca por alternativas está fazendo com que a indisponibilidade da Caixa não prejudique os fechamentos. “Mantemos bom relacionamento com outros bancos e isso ajuda a ter mais agilidade operacional, principalmente Santander, Bradesco e Itaú. Outra opção é aguardar a liberação da Caixa para o orçamento de 2023”, diz.

Segundo o corretor Vinícius Matos, da Douglas Imóveis, de Caruaru (PE), as dificuldades com liberações da Caixa foram sentidas ainda no mês de outubro. Ele relata que, no momento, há clientes postergando a compra.

“Existe uma perspectiva positiva para a segunda quinzena de janeiro, contando com uma prioridade do governo eleito para o acesso à moradia. Porém, para o alto padrão, existe algum receio dos investidores. Na cidade, há construtores que estavam para fechar a compra de quatro a cinco lotes em condomínios de alto padrão, porém, pensando na incerteza, eles travaram”, conta Matos.

O ponto interessante é que, para encaminhar negócios, a ferramenta que vem sendo usada pela imobiliária é aproveitar a incerteza para criar um senso de urgência no cliente. Com isso, estão sendo negociadas taxas competitivas em bancos como Santander e Itaú. “Todo mundo está buscando soluções diferentes para fazer os negócios rodarem mais”, afirma o corretor.

“A estratégia de segurar negócios é relativa. Na prática, o que temos é uma taxa de juros entre 8,5% e 9,5% ao ano, um valor que está defasado. Porém, ainda não sabemos como a taxa vai se comportar no ano que vem, nem como será feita a condução da Caixa Econômica. Juntando isso com as regras de financiamento, que sempre estão mudando, conseguimos gerar uma urgência no cliente para que ele compre agora. O imóvel é uma segurança para os investidores”, sugere Matos.