STJ: comissão do corretor de imóveis pode depender de evento futuro

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) emitiu recente decisão que lança luz sobre a questão da remuneração de corretores de imóveis em negócios envolvendo eventos futuros e incertos. Este tipo de situação gera dúvidas e receio por parte do corretor, já que coloca sua comissão em risco.

No caso específico, uma imobiliária se comprometeu a intermediar as negociações entre os proprietários de um terreno e uma construtora, que tinha a intenção de realizar um empreendimento no local. Para isso, a viabilidade do empreendimento era essencial, de modo que o contrato de corretagem condicionou o pagamento da comissão à lavratura da escritura pública. Contudo, o imóvel teve um gravame registrado e isso nunca aconteceu. O resultado foi o não pagamento da comissão combinada ao corretor.

A ministra Nancy Andrighi, responsável por relatar o caso, baseou sua análise no artigo 725 do Código Civil. Ela esclareceu que a comissão de corretagem somente é devida quando o corretor efetivamente contribui para a realização positiva do negócio. Além disso, a ministra destacou que é plenamente aceitável que as partes estipulem o pagamento da comissão com base em eventos futuros e incertos. No entanto, esse arranjo deve estar em conformidade com os parâmetros legais, segundo estabelecido nos artigos 121 a 130 do Código Civil.

Quando a comissão do corretor de imóveis fica em risco?

O que a decisão recente do STJ significa para o mercado? Basicamente, a Justiça reforçou o entendimento de que é possível que o contrato de corretagem estabeleça condições para o pagamento da comissão.

“Em termos práticos, esse tipo de contrato [condicionado a evento futuro e incerto] apresenta um risco para o corretor, pois o pagamento dependerá da efetivação de alguma condição – que não necessariamente a venda do imóvel. Nessas hipóteses, cabe sempre avaliar o risco antes de aceitar o contrato. Mensurando, por exemplo, a quantidade de imóveis, volume de trabalho, valor da remuneração e viabilidade do negócio”, afirma Alice Dias Navarro. Ela é especialista em direito imobiliário e sócia do escritório Lecir Luz e Wilson Sahade Advogados, de Brasília (DF).

A decisão do STJ reforça a necessidade de clareza e conformidade com a legislação ao estabelecer acordos que envolvam remuneração condicional. 

Um contrato bem elaborado, com transparência sobre o negócio é essencial para evitar discussões sobre o pagamento da comissão. Além disso, os tribunais costumam afastar a obrigação de pagamento da corretagem quando a negociação for incompleta por conta de problemas na análise de documentação.

Confira outras situações em que o corretor tem direito a comissão

Há hipóteses em que, mesmo sem desfecho positivo do negócio, haverá o direito a recebimento de comissão..

“São três as principais situações: 1) arrependimento posterior, em que a compra e venda foi efetivada, mas alguma da partes quer desistir posteriormente; 2) contrato com cláusula de exclusividade, que condiciona o pagamento de comissão mesmo que o proprietário venda o imóvel por outro meio que não o intermédio do corretor; e 3) a realização da venda após a rescisão do contrato de corretagem, caso o corretor contratado anteriormente tenha sido o responsável por apresentar comprador e vendedor”, explica Alice.

Entretanto, é sempre de bom tom considerar a particularidade de cada caso. Se a negociação for transparente desde o início e o corretor tiver o cuidado de garantir uma jornada positiva para o cliente, aumenta a probabilidade de que o pagamento se resolva com uma conversa de alinhamento, evitando a judicialização.

Bypass é a queixa mais comum dos corretores na justiça

A advogada também esclarece que a maioria dos processos judiciais ligados ao assunto são de negócios envolvendo bypass. Ou seja, situações em que o corretor é “driblado” e não recebe seu pagamento. Por isso, posteriormente, o profissional reclama sua comissão.

“A maior parte das ações judiciais cobrando o pagamento da comissão surge porque o comprador entende como ‘mais barata’ a aquisição de um imóvel direto do proprietário, sem a intermediação. E, quando os termos da contratação do corretor não estão bem definidos, é comum que o proprietário busque outras formas de vender o imóvel, e, se conseguir alcançar o resultado, podem surgir discussões acaloradas sobre a remuneração do corretor”, relata Alice

Confira no Imobi Report uma matéria recente sobre o bypass clicando aqui.