Novos horizontes: que razões levaram 5 grandes construtoras a mergulhar no mercado de aluguel residencial?

A incorporadora e construtora HM Engenharia e a startup Alpop, especializada em aluguel popular, anunciaram no final de 2020 uma parceria para ajudar inquilinos a adquirir o imóvel locado ao final do contrato, usando o próprio valor gasto na locação. Trata-se de projeto inovador, mas por trás dele está um movimento maior, que tem ganhado força no mercado imobiliário brasileiro: a aproximação entre grandes incorporadoras e empresas especializadas em aluguel residencial.

Seja através de plataformas próprias, seja por parcerias com startups com foco no aluguel, empresas consolidadas nos ramos da construção e da incorporação como MRV, Vitacon, Cyrela, Gafisa e HM têm buscado expandir seus horizontes em busca de um novo nicho com alto potencial de crescimento.

As incorporadoras são atraídas pela expansão do conceito de moradia como serviço – ou seja, o desapego gradual das pessoas em adquirir um imóvel fixo, diante da possibilidade de trocar de habitação conforme o local de trabalho, a etapa de vida e outras conveniências.

Essa tendência foi observada, por exemplo, na pesquisa do Instituto de Pesquisas Sociais, Políticas e Econômicas (Ipespe) divulgada em dezembro de 2020, que mostra que 70% dos 800 entrevistados não têm apego a um lugar fixo, e que somente 26% são favoráveis à ideia de obter financiamento de casa própria ao longo de 30 anos com um banco.

O mercado também aposta no crescente interesse de investidores físicos ou institucionais na compra de uma casa ou apartamento para posterior locação, diante de taxas de juros muito baixas e da perspectiva de valorização do preço médio dos imóveis nos próximos anos.

HM: aluguel como oportunidade de compra

No acordo HM/Alpop, o morador que alugar uma unidade da incorporadora por intermédio da startup poderá, depois de 30 meses, reverter 85% do que pagou como aluguel para dar entrada no imóvel para aquisição. É uma parceria de ganha-ganha: a HM, incorporadora do grupo Mover (antiga Camargo Corrêa), encontra no modelo de locação uma perspectiva adicional para venda das unidades; a Alpop amplia sua base de clientes através de uma empresa de grande porte; e o inquilino supera a dificuldade em dar entrada no imóvel próprio.

“As incorporadoras começam a ver no modelo de locação uma ótima possibilidade para venda das unidades e também, por que não, no futuro próximo organizar fundos específicos que tenham a locação como lastro. Isso já tem sido experimentado em algumas partes e parece haver uma tendência nesse sentido, em função da queda dos juros e da necessidade de diversificar investimentos”, aponta Caio Marques, CEO do Alpop.

MRV: primeiro fundo imobiliário com foco em aluguel residencial

No Brasil, a pioneira neste modelo de fundo imobiliário com dividendos oriundos do aluguel residencial é a MRV. No final de 2018, a maior construtora do País fundou a Luggo, startup que administra a locação de imóveis construídos pela própria MRV. A startup da família Menin dispõe hoje de quatro conjuntos, que somam 452 unidades – todas pertencentes ao fundo LUGG11, o primeiro neste formato, listado em 2020 na B3, a Bolsa brasileira. “Estamos desbravando por aqui um mercado que em países desenvolvidos, como os Estados Unidos, já está consolidado”, afirma o diretor de Inovação, Marketing e Novos Negócios da MRV, Rodrigo Resende, em entrevista ao Imobi Report.

O diferencial da Luggo é gerir unidades em prédios concebidos para locação. O modelo reduz o risco de conflitos de interesses entre os proprietários que moram em seus apartamentos e os inquilinos. Os condomínios têm vasta oferta de serviços e com preços diluídos por conta da escala, como limpeza e internet.

Embalada pelo sucesso dos modelos lançados em plena pandemia, que tiveram 95% de ocupação, a Luggo planeja pôr no mercado em 2021 outros 1.100 apartamentos, nas cidades de São Paulo, Porto Alegre, Salvador e Contagem (MG). O plano é chegar em 2023 a 4.500 unidades lançadas por ano.  

Cyrela: parceria com gigantes da América do Norte

Outro peso-pesado da construção civil, a Cyrela criou em novembro de 2019, junto com o fundo de pensão canadense CPPIB, uma joint venture com foco na locação de imóveis residenciais para o público de média e alta renda.

A plataforma se expandiu em setembro de 2020, para incluir a gigante americana Greystar, uma das líderes globais em moradias para aluguel. Os parceiros desenvolverão um portfólio de ativos imobiliários em regiões nobres de São Paulo, com investimento previsto de até R$ 1 bilhão em patrimônio líquido combinado, nos próximos três anos.

A Greystar contribuirá com design, administração e locação das unidades, enquanto a Cyrela participa com o desenvolvimento e construção dos prédios. O fundo canadense entra com a maior fatia do investimento: 75%.

Na ocasião do lançamento da parceria, o diretor da Greystar na América do Sul, Tom Livelli, afirmou que a empresa projeta alcançar 5 mil unidades em cinco anos no País. Meta que soa ambiciosa, mas perfeitamente plausível para uma empresa que tem sob sua gestão 693 mil apartamentos em 200 cidades dos EUA, Europa e Ásia.

Gafisa: aposta no coliving

Vendo o movimento das concorrentes, a Gafisa não quis ficar de fora e firmou, em outubro de 2020, uma parceria com a Yuca. A ideia da incorporadora é oferecer imóveis de seu estoque para que a startup de coliving os reforme, mobilie e então ofereça ao mercado em seu modelo de locação compartilhada.

Além disso, os imóveis ficam disponíveis numa plataforma da Yuca para investidores que pretendam comprá-los para posterior locação. O retorno prometido gira em torno de 7% ao ano.

Housi: sucesso a desgarrou da “mãe” e atraiu outras incorporadoras

Mas o case de maior sucesso neste casamento entre incorporação e locação é o da Housi. Concebida como filhote da construtora Vitacon, a empresa ganhou vida própria e hoje se autointitula “plataforma de serviços de moradia por assinatura”, ao oferecer a locação de apartamentos de forma profissional a pequenos, médios e grandes investidores – inclusive outras incorporadoras. “Hoje a Vitacon representa um percentual muito pequeno do número de unidades sob gestão da Housi. São quase 50 incorporadores pelo Brasil inteiro que são associados e usam nossa solução para gerir a locação de suas unidades”, disse ao Imobi Report o CEO da Housi e presidente do conselho da Vitacon, Alexandre Frankel.  

O empreendedor acredita, porém, que o ingresso das incorporadoras neste mercado ficará restrito às grandes companhias. “Quando a gente fala de plataformas de locação, são poucas as empresas que teriam escala e volume para poder fazer uma solução ao proprietário. Demanda um foco, uma atenção e principalmente uma disponibilidade de capital muito grande para o negócio ser viável”, afirma.     

Aluguel residencial: um oceano a desbravar

Com autoridade de quem representa uma companhia cuja força motriz sempre foi a venda, Rodrigo Resende, da MRV, afirma que o mercado de locação hoje é mais promissor e cresce duas vezes mais rápido que o de aquisição de imóveis. Ele lista uma razão comportamental e outra financeira para essa tendência. “Os jovens estão se casando menos e mais tarde, e as famílias reduzindo seu tamanho, o que lança o processo de aquisição do imóvel para o futuro. E eles não querem fixar residência porque precisam aproveitar as chances da carreira, preferindo assim a mobilidade. Além disso, hoje o emprego está em regiões em que é cada vez mais difícil comprar imóvel por causa do alto custo”, afirma o diretor.

Por isso, diz Resende, a entrada de incorporadoras neste segmento é um movimento natural e bem-vindo. “Acredito nesse modelo de projetos focados em aluguel e não pulverizados. Mas esse mercado é imenso, há espaço para muita gente, e ele só se fortalecerá com a chegada de novos concorrentes de peso”, aponta.

Ainda sobre a discussão a respeito do futuro do aluguel, clique aqui para ler a entrevista com o jornalista Leão Serva sobre o livro “Como Viver em um Mundo Sem Casa”, assinado por ele e por Alexandre Frankel, presidente do conselho da Vitacon e CEO da Housi.