News do Imobi: O sanduíche entre o luxo e o econômico

Uma pesquisa conduzida pela Brain Inteligência Estratégica para a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) evidencia que a classe média tem perdido espaço nos lançamentos imobiliários. De um lado, incorporadoras têm surfado na retomada dos econômicos, enquanto outras investem no luxo. E a classe média fica pressionada num cenário de baixo volume de lançamentos e de crédito disponível.

No segundo trimestre de 2023, empreendimentos para a classe média representavam 65% do total lançado no Brasil. Essa participação caiu para 45% no segundo trimestre de 2024. Ou seja, menos da metade dos lançamentos é destinada a este público. São considerados imóveis de médio padrão unidades com metragem de 60 m² a 80 m², acima de R$ 350 mil, para famílias que usam o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para financiar o pagamento. 

Para efeito de comparação, no mesmo período, os lançamentos do Minha Casa Minha Vida passaram de 29% para 49% dos lançamentos. E a proporção é similar, também, no VGV lançado. “Ela é o sanduíche entre o luxo e o econômico”. A frase é de Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV. Segundo o especialista, a classe média é a mais vulnerável às pressões econômicas, como inflação, desemprego e alta dos juros. 

A relação de Crédito Imobiliário sobre PIB é de apenas 10% no Brasil. Em países desenvolvidos, essa relação chega a 40%. No Reino Unido, ultrapassa os 70%. Quem chama a atenção para esse quadro é Luiz França, presidente da Abrainc, durante o evento Incorpora Abrainc, realizado na última terça-feira (24). Ele destacou a necessidade de estimular novas fontes de financiamento para além da poupança. “Tornam-se cada dia mais importantes instrumentos como os CRIs, Fundos Imobiliários de Desenvolvimento, as LCIs e as LIGs”, disse. Já Rubens Menin, fundador do MRV, foi mais enfático ao afirmar que a taxa de juros é o “grande inimigo” do setor imobiliário no país. “Sou favorável ao Banco Central independente, mas acho que tem certo ‘empirismo’ na decisão do BC”, disse Menin.

Vendas e Locação

Garantia para empréstimo habitacional. O Conselho Monetário Nacional aprovou resolução que autoriza o uso de recursos de aposentadoria complementar como garantia para empréstimo habitacional. A expectativa é que os beneficiários tenham acesso a taxas de juros mais baixas. Mais uma medida que está sendo estudada pelo governo é a compra, pela Emgea, de títulos derivados de dívidas vencidas de famílias que possuem casa própria. A ideia é que a estatal crie um fundo social para aquisição desses papéis, favorecendo uma população que não é contemplada por programas habitacionais, além de aliviar a pressão sobre cooperativas habitacionais que registram alto índice de inadimplência.

Escritórios em alta. De acordo com a consultoria imobiliária CBRE, a ocupação dos imóveis comerciais ficou acima dos 70% em 82% dos escritórios monitorados, no segundo trimestre deste ano. Com isso, o crescimento registrado em 12 meses é 6 pontos percentuais. A empresa monitora 430 prédios em todo o país. Conforme a CBRE, esses dados refletem o movimento de que mais pessoas estão voltando ao presencial. Após a pandemia, entretanto, novas exigências são apresentadas, como fácil acesso ao transporte e maior espaço individual por funcionário (que aumentou de 7m²/pessoa para 10 ou 12m²/pessoa). Em SP, a vacância também tem diminuído. Na Faria Lima, essa taxa está em 5,6% e os aluguéis custam entre R$ 250 e R$ 300/m². Na marginal Pinheiros, nas imediações da ponte Laguna, a paisagem tem sido alterada, com a chegada de grandes complexos de uso misto.   

Novas praças milionárias do imobiliário. Diante da expansão registrada pelo setor nos últimos anos, o Imobi Report realizou um levantamento para apontar quais praças se destacam nesse cenário. O enfoque não esteve voltado às capitais ou cidades tradicionalmente conhecidas e valorizadas, como Balneário Camboriú (SC) e Itapema (SC), mas a localidades em forte ascensão. Chegamos a quatro cidades, duas impulsionadas pelo agronegócio – Sorriso (MT) e Primavera do Leste (MT) – e outras duas regiões localizadas em municípios litorâneos – Riviera de São Lourenço, em Bertioga (SP), e Flores de Sal, em Tijucas (SC). Acesse o nosso portal e saiba mais sobre a riqueza gerada pelo imobiliário nesses locais. 

Modo Avião. O episódio desta semana do podcast apresenta uma conversa com Heitor Kuzer, CEO do CIMI360 e especialista no mercado imobiliário internacional. O convidado adianta informações relacionadas ao evento, que está entre os maiores do setor na América Latina. Kuser também fala sobre tendências globais e oportunidades para profissionais brasileiros no exterior. Outro assunto abordado pelo especialista é a importância da humanização no atendimento ao cliente. Ouça agora!  

SP tem o preço mais justo entre 25 grandes cidades. A maior cidade do país foi incluída no UBS Global Real Estate Bubble Index (Índice Global de Bolha Imobiliária, em português) de 2024, que analisa os preços dos imóveis em 25 cidades do mundo e o risco de bolhas imobiliárias. A capital paulista recebeu a nota 0,04, sendo considerado o local com o preço mais justo no ranking. A avaliação é feita pelo banco de investimentos UBS Wealth Management e leva em consideração fatores como a relação entre o preço dos imóveis e a renda da população. Na outra ponta está Miami, nos EUA, com a nota 1,79, seguida por Tokyo, no Japão, com 1,67. Notas superiores a 1,5 indicam alto risco para bolhas imobiliárias.

Falta de repasse de aluguéis. A startup Tabas by Blueground está sendo processada por, ao menos, 60 proprietários de imóveis localizados em regiões nobres de SP, pelo não repasse de aluguéis ou não pagamento de taxas (IPTU, condomínio, água e luz). Alguns proprietários já foram acionados na Justiça e, inclusive, temem que o imóvel vá a leilão. Os casos começaram a surgir em abril de 2023 e cresceram nos últimos meses. Neste mês, há 20 processos em SP relacionados à Tabas, totalizando uma dívida de R$ 1,7 milhão. Procurada, a empresa informou que os casos judicializados representam 2% dos clientes e que busca soluções, individualizando cada situação. “Estamos comprometidos em garantir que cada situação seja tratada com a devida atenção e conforme as determinações legais”. A nota da Tabas na íntegra por ser lida aqui. 

Proprietários já podem atualizar valor de imóvel. Os proprietários de imóveis que desejam atualizar o valor do bem junto à Receita Federal pagando uma alíquota reduzida já podem fazer a alteração. O prazo para realizar esse ajuste segue até o dia 16 de dezembro. Pessoas físicas pagarão uma alíquota de 4% sobre a diferença. Para as pessoas jurídicas, o imposto cai de 34% para 10% (6% de IRPJ e 4% de CSLL). Conforme informado aqui no Imobi Report, é necessário analisar se a atualização é vantajosa, uma vez que antecipar o pagamento do imposto não vale a pena em algumas situações. 

Fundamentos para corretores de imóveis. Em sua coluna de estreia no Imobi Report, o CEO da Foco Negócios Imobiliários (de Sorriso/MT), Tiago Borba, destaca três pilares essenciais para os profissionais que almejam sucesso no imobiliário: vocação, proposta e missão. Para ele, a prosperidade na área não é fruto do acaso, mas sim da compreensão clara desses três fundamentos. Já o CEO da Ferola Empreendimentos Imobiliários, Marcelo Ferola, em entrevista ao Modo Avião, salienta que o atendimento personalizado tem ganhado ainda mais relevância frente ao aumento dos golpes no setor. De acordo com ele, um tratamento próximo e dedicado é capaz de transmitir confiança, gerar negócios e indicações.

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Construção e Incorporação

“Uber tira pessoas que poderiam trabalhar na construção”. Essa é a opinião do presidente do Secovi-SP e sócio da construtora Plano & Plano, Rodrigo Luna. De acordo com ele, 2024 pode ser o melhor ano de produção da habitação popular do Brasil, mas a qualificação da mão de obra segue como preocupação. “Outros setores, como Uber, estão tirando muitas pessoas que poderiam estar empregadas na construção”, afirmou o executivo no Fórum Incorpora, organizado Abrainc. A escassez da mão de obra é apontada como o fator que fez a inflação da construção subir 0,61% em setembro, atingindo o acumulado de 5,23% em 12 meses (bem acima do IPCA-15, de 4,12%). Além disso, a confiança dos empresários do setor recuou 0,9 ponto, pelo mesmo motivo. 

Condomínio da Armani no Rio terá VGV de mais de R$ 1 bi. Serão quatro torres com 190 apartamentos de diferentes padrões, dos modelos duplex a coberturas lineares. Os imóveis terão área superior a 240 metros quadrados e seguirão o padrão de design e de mobiliário da marca. De acordo com O Globo, as negociações até o contrato ser fechado duraram mais de um ano entre a Patrimar, do mineiro Alex Veiga, e a Armani/Casa, que tem edifícios em Miami, Dubai e Pequim. Nos EUA, os apartamentos da grife custam R$ 14 milhões. 

Ex-CEO da Gafisa volta à incorporação. Com o fim da cláusula de não competição da Gafisa, o ex-CEO da empresa, Henrique Blecher, que ficou menos de um ano na posição, agora volta ao mercado na parceria da Azo Inc., negócio imobiliário da família Vetorazzo, sócia do grupo de saneamento Aegea, ao lado de Itaúsa e o fundo soberano GIC. O objetivo é lançar empreendimentos de alto padrão no Rio que, em conjunto, devem somar VGV de R$ 500 milhões em 2025. Em relação à Gafisa, a empresa enfrenta pedido de falência movido por Simone Silvério Rossetto. Em resposta à B3, a construtora afirma que não foi citada e que ainda está litigando com a autora do processo. 

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Techs

Invisto pretende alcançar R$ 1 bi. A Invisto, nova startup do fundador da Loft, João Vianna, quer atingir essa marca, após a captação de R$ 850 milhões em seu segundo fundo. A empresa compra imóveis antigos em bairros nobres e de alta liquidez na Flórida e, em seu lugar, constrói residências de alto padrão. No primeiro fundo, o aporte mínimo era de US$ 500 mil. No segundo, o acesso foi facilitado para brasileiros. A gestora criou um espelho no país, que permitirá investimentos de R$ 100 mil. Em apenas 15 dias, a empresa já alcançou 1/3 da meta. Para quem investir no Brasil, o retorno é uma remuneração fixa de 10% ao ano, paga trimestralmente.

Hurst possibilita investimento imobiliário nos EUA. A Hurst Capital, fintech brasileira de ativos alternativos, fechou parceria com a RealtyMogul, a maior plataforma online de investimentos imobiliários dos EUA. Com a operação, a empresa adquire armazéns logísticos em Nova Jersey e emite certificados de recebíveis (CRs) no valor da transação, em cotas de R$ 10 mil. A taxa de retorno prevista é de 13% ao ano em dólares (aluguel e valorização do imóvel), com prazo estimado de 25 meses. Neste ano, a Hurst já originou mais de R$ 3 bilhões em investimentos, registrando aumento de 66% nas captações.

Estamos de olho

Herança de imóvel com dívida. Quando um imóvel deixado como herança possui dívidas, elas não são transferidas diretamente aos herdeiros. Esses débitos devem ser abatidos do espólio, ou seja, dos bens deixados pela pessoa que faleceu. Caso as dívidas sejam maiores que o valor do imóvel ou do espólio, os herdeiros podem optar por renunciar à herança, situação em que não receberão o imóvel, mas também não terão de arcar com as dívidas. Em relação a imóveis deixados como herança, também é comum que se estabeleça um condomínio de herdeiros, com a propriedade sendo partilhada. Todos os coproprietários possuem direitos (como usufruir o bem ou receber aluguéis) e deveres (pagar IPTU, condomínio e despesas de manutenção).

Máfia italiana planejava dois loteamentos no RN. O Ministério Público Federal descobriu que o Cosa Nostra, máfia siciliana que inspirou a trilogia O Poderoso Chefão, planejava investir no RN cerca de R$ 300 milhões provenientes do tráfico de drogas e de extorsões na Itália. O projeto mais ousado consistia no lançamento de dois loteamentos em uma área de 250 hectares, com espaço para lagos artificiais, centros de esportes, criação de gado, plantação de capim e de cana-de-açúcar – inclusive com geradores eólicos. O fato foi descoberto na Operação Arancia, que em agosto barrou o avanço da organização no país. São acusados três italianos ligados à máfia e seis brasileiros.

Alta nos aluguéis em Dubai movimenta cidade milenar. De acordo com a consultoria imobiliária JLL, os valores dos imóveis em Dubai aumentaram por 16 trimestres consecutivos. Os aluguéis de casas unifamiliares, chamadas de vilas, subiram 86% desde a pandemia. Com isso, a cidade de Sharjah, que possui mais de sete mil anos, tem se tornado refúgio para quem busca aluguéis e um custo de vida mais acessível. O crescimento tem sido impulsionado por uma lei aprovada há cerca de dois anos, que permitiu que estrangeiros comprem propriedades em áreas selecionadas. Aqui na América Latina, a Argentina tem testemunhado um boom do mercado imobiliário, com o fim das regulações dos aluguéis. Entretanto, muitos argentinos ainda enfrentam dificuldades com os custos de moradia.

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Agenda

Transformando o mercado imobiliário. O CIMI360, evento que acontece entre os dias 15 e 17/10, em SP, vai reunir grandes líderes e especialistas do setor para compartilhar conhecimento e impulsionar a transformação do mercado imobiliário no Brasil. Com uma proposta inovadora, o CIMI360 visa criar um ambiente onde ideias e estratégias de sucesso serão compartilhadas e estudadas com o objetivo de levar o país a um novo patamar no cenário global. Ao todo, serão mais de 90 oficinas temáticas, além das MasterClasses exclusivas com Rodrigo Werneck, Felipe Melnik, Daniel Claudino, Aron Zylberman e muito mais. Assinantes do Imobi podem garantir 20% de desconto com este CUPOM. Mais informações sobre o evento, clique aqui!

A arte de encantar locadores. Nesta quarta-feira (02/10), às 11h, a CUPOLA vai promover uma aula online gratuita com os mentores do treinamento Aluguel Master. Os convidados são a especialista em Direito Imobiliário e sócia da CUPOLA,  Denise Vieira, e o economista e consultor imobiliário na CUPOLA, Dioner Segala, com mediação da diretora de Consultoria e Sócia da empresa, Renata Maciel. Eles vão apresentar conteúdos estratégicos, desenvolvidos para gestores, diretores e sócios, que buscam insights valiosos em estratégia, gestão e processos na locação. Não fique de fora. Inscreva-se agora! 

Otimização de processos com IA. Imagine poder automatizar tarefas, otimizar processos e deixar os profissionais das imobiliárias liberados para fechar mais negócios e melhorar a experiência do cliente? São esses ganhos que os assistentes virtuais criados com Inteligência Artificial proporcionam. Para mostrar como essas soluções podem ser aplicadas na prática, a CUPOLA promove, no dia 09/10 (quarta-feira), às 19h, a live “A nova imobiliárIA: otimize processos com assistentes virtuais”. Quem vai falar sobre o assunto é Jota Baptista, sócio e diretor na Vivalisto, cofundador e apresentador do Proptalks e co-autor do livro “Inteligência Artificial no Mercado Imobiliário”. Cadastre-se e garanta a sua vaga.