News do Imobi: PEC que propõe transferência de terrenos de marinha abrange cerca de 3 milhões de imóveis

A live “Como estruturar uma área de pré-atendimento eficiente em vendas”, com a participação do consultor imobiliário Cristiano Fonseca, acontece nesta quarta-feira (05/06), às 19h. Fonseca foi head de Vendas e Operações da Casa Mineira e coordenou uma operação com mais de 200 SDRs. Ele foi o responsável por criar um dos maiores cases do mercado imobiliário nos últimos 10 anos, a secretaria de vendas. O bate-papo será conduzido pelo CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck. Cadastre-se aqui para receber o link de acesso. A live é uma das atividades prévias à imersão Gestão de Vendas Imobiliárias, que será realizada em Curitiba, no mês de agosto. Além de Fonseca, outros nove experts do mercado imobiliário serão mentores da capacitação. Não fique de fora. Garanta a sua vaga!

Em semana de feriado e de um volume de informações menor sobre o mercado imobiliário, a polêmica PEC que possibilitaria a privatização do litoral brasileiro repercutiu na imprensa e, mais fortemente, nas mídias sociais. Em grande parte, por ter envolvido a troca de acusações e insultos entre o jogador de futebol Neymar e a atriz Luana Piovani. Deixando de lado os aspectos mais hostis, o assunto estaria relacionado à exploração imobiliária em praias brasileiras e a uma suposta ameaça a áreas de preservação ambiental.

Paixões de lado, vamos aos fatos. A PEC 3/2022 propõe a transferência de “terrenos de marinha” em áreas urbanas para estados e municípios ou para proprietários privados. Esses terrenos são áreas à beira-mar e que ficam atrás da faixa de areia (não abrangendo, objetivamente, a praia e o mar). Trata-se de uma faixa de 33 metros ao longo da costa marítima, ou das margens de rios e lagos. Atualmente, essas áreas pertencem à União. A ocupação desses terrenos é permitida mediante a determinados pagamentos, como taxa de ocupação, foro e IPTU. No caso de aforamento, a propriedade do imóvel é compartilhada entre a União e um particular, com a proporção de 83% para o cidadão ou empresa e de 17% para a União.

Caso a PEC seja aprovada, as áreas ocupadas atualmente por pessoas físicas e jurídicas poderão ser compradas. Já as regiões ocupadas por estados e municípios, ou por habitações de interesse social, serão cedidas gratuitamente. Os locais onde há unidades ambientais federais, serviços públicos da Federação (como portos) ou onde não há qualquer ocupação seguirão como propriedade da União. O relator da proposta na CCJ do Senado, Flávio Bolsonaro, afirma que ela dará mais segurança jurídica aos ocupantes dessas áreas. Não há data para que a PEC seja votada na CCJ. Na sequência, ela precisa passar por votação no plenário do Senado.

A Secretaria de Gestão do Patrimônio da União (SPU) estima que os imóveis em terrenos de marinha são cerca de 2,9 milhões, embora apenas 565 mil estejam cadastrados no órgão. Segundo balanço geral da União, esses terrenos são avaliados em R$ 213 bilhões. Em 2023, a União arrecadou R$ 1,1 bilhão com taxas referentes a essas áreas. Desse total, 20% foram repassados a municípios.

Ambientalistas ressaltam que a aprovação da PEC representa risco para a diversidade ecológica, além do agravamento do processo erosivo a partir da construção de novos prédios. A SPU também salienta, entre outros argumentos, que a proposta favorece a privatização e o cercamento das praias. Embora a PEC não faça qualquer menção a uma privatização de praias, críticos ao projeto apontam que resorts e outros empreendimentos imobiliários podem controlar ou restringir o acesso à costa para quem não for seu cliente. O projeto do qual Neymar é parceiro, o chamado ‘Caribe brasileiro’, foi relacionado ao assunto por possuir um empreendimento em construção que anuncia a possibilidade de “acesso exclusivo à praia”. 

A polêmica em torno da PEC ainda expõe os riscos relacionados à associação de empreendimentos imobiliários a celebridades. O setor atrai investimentos de personalidades como Roberto Carlos, Cauã Reymond, Bruno Gagliasso, Roberto Justus e o já citado Neymar. Nesta segunda-feira (3), o ator Marcello Antony anunciou sua entrada no mercado imobiliário como consultor de imóveis de luxo na The Agency. A imobiliária americana ficou famosa pela série “Buying Beverly Hills”, disponível no Netflix.

Vendas e Locação

Recorde em SP. A maior capital do país alcançou um novo recorde em março de 2024, com a venda de mais de 100 mil imóveis em 12 meses, um aumento de 25% em relação ao período anterior, segundo a Brain Inteligência Estratégica. A região líder em vendas é a Mooca, com 3.540 apartamentos comercializados. Outro destaque é Santo Amaro, que aparece como o quarto bairro em vendas e o terceiro em lançamentos. Em relação ao total de lançamentos no mês de março, foram 21 empreendimentos residenciais, que somaram 6.056 unidades. Já as vendas líquidas totalizaram 8.154 unidades. A queda nas taxas de juros e a redução do desemprego são fatores que impulsionam o setor. A revisão do Plano Diretor e a Operação Urbana Bairros do Tamanduateí são apontados como catalisadores dessa expansão.

MCMV impulsionou vendas no 1º tri. Conforme dados da CBIC, 81,3 mil unidades foram comercializadas no país no período, 6% a mais do que foi registrado no mesmo intervalo de 2023. Os lançamentos do MCMV tiveram alta de 24,7%. Apesar disso, os lançamentos em geral tiveram uma queda de 9,6% no comparativo anual, em função da demora na obtenção de licenciamentos. Segundo especialistas, a diminuição na oferta de novos apartamentos, aliada à taxa de juros e ao custo dos insumos de construção, tem tornado o valor dos imóveis mais elevado.

Eleições do Sistema Cofeci-Creci. Corretores de imóveis podem eleger, nesta terça-feira (04/06), novos conselheiros e diretores dos Crecis para o triênio de 2025 a 2027. São aptos a votar os profissionais com Creci ativo até o dia 21 de maio de 2024. A votação ocorre a partir da 0h até 20h do horário de Brasília, pela internet. O eleitor que deixar de votar, sem justificativa válida, está sujeito à multa. Apesar de ter havido intenção de competição em 14 das 27 regionais, a disputa ocorrerá em apenas cinco ou seis delas. 

Demanda por aluguel de imóveis no RS se intensifica. Algumas imobiliárias gaúchas, como a Auxiliadora Predial e a Guarida, registraram aumento de 30% na procura por locações. O público é formado por pessoas que ainda não conseguiram voltar para casa e preferem áreas secas e elevadas. O aumento também é explicado em função da paralisação da operação de muitas imobiliárias, que agora recebem essa demanda. Para atender à oferta, empresas oferecem produtos que anteriormente estavam nos portfólios de venda.

Sucesso em locação. Para quem deseja alcançar uma gestão de alta performance na área de locação, a CUPOLA está com inscrições abertas para o treinamento Aluguel Master. O experiente time de consultores da empresa irá conceder orientação personalizada, em encontros presenciais e online, com o objetivo de organizar e rentabilizar as operações. Outro treinamento para quem atua na área é o Aluguel Essencial, criado para desenvolver os times administrativos das imobiliárias. A mentoria será conduzida pela advogada, sócia e consultora da CUPOLA, Denise Vieira, e abrangerá assuntos que vão desde a assinatura de contrato até a devolução do imóvel. 

Prescrição do seguro habitacional. 312 mil famílias de baixa renda cobram, na Justiça, o ressarcimento de seguradoras por danos irrecuperáveis a seus imóveis financiados. O caso será julgado nesta semana pelo STJ e possui repercussão nacional, uma vez que os imóveis foram adquiridos pelo SFH. Os mutuários defendem que a reclamação prescreve um ano após a identificação do problema estrutural, visto que, em muitas situações, os vícios só foram identificados após pagamento do empréstimo. Já as seguradoras alegam que a prescrição ocorre 12 meses depois da quitação. Se os mutuários vencerem, a União diz que terá de arcar com até R$ 16,8 bilhões. O caso, que pode colocar em xeque o seguro habitacional, ocorre em meio ao maior sinistro do Brasil a ser enfrentado pelas seguradoras, as enchentes no RS.  

Preparação para inundações. O vice-presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, discorre, em artigo, como as cidades podem lidar com os eventos climáticos extremos. Para ele, investir em medidas adaptativas e de resiliência torna-se uma prioridade global inadiável. O executivo salienta que a implementação de infraestrutura verde, como parques de detenção de águas pluviais e áreas permeáveis, emerge como uma estratégia eficaz. Além disso, programas de conscientização pública e educação sobre gestão de riscos são essenciais para capacitar as comunidades a enfrentar o desafio de forma proativa. 

A importância dos relacionamentos. O estrategista global e líder de pensamento em tecnologias imobiliárias Mike DelPetre defende que os relacionamentos são mais importantes que dados. Ele explica que opiniões nem sempre condizem com a realidade, portanto o processo decisório precisa, sim, ser baseado em dados e fatos. Entretanto, além dos números, é necessário considerar o fator humano. De acordo com DelPetre, um profissional bem relacionado terá melhores resultados do que aquele que estiver apenas bem informado.

E o podcast Modo Avião desta semana está recheado de boas histórias sobre relacionamento. O entrevistado é o corretor de imóveis e empresário Ezequiel Gossler, que já vendeu 14 casas em único mês e hoje lidera a sua própria imobiliária. Nesse bate-papo, confira as dicas sobre resultados de forma orgânica e criativa.

Imersão 360º para formação de líderes. A ausência de líderes é uma grande dor do mercado imobiliário. Ela sobrecarrega gestores e impede o crescimento das empresas. Dentro desse contexto, a CUPOLA está ofertando a imersão Liderança Imobiliária, direcionada a sócios, fundadores, CEOs, herdeiros e sucessores de empresas da área. O programa é composto por encontros presenciais, aulas online e ao vivo e mentoria individual. Faça sua inscrição aqui.

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Construção e Incorporação

Incorporadoras aguardam mais crédito. O volume de empréstimos concedidos para a compra de imóveis através do programa MCMV dobrou no primeiro quadrimestre deste ano em comparação com o mesmo período do ano passado, atingindo R$ 41,8 bilhões, conforme dados da Abrainc. Apesar do aumento, há expectativas de uma suplementação por parte do governo, visando manter a sustentabilidade do programa.

Recursos devem fluir ano que vem. Mesmo que a MP que permite que a estatal Emgea atue como securitizadora já tenha sido assinada no fim de abril, a alteração ainda deve ser aprovada por CVM e BC. Em sentido oposto, deputados federais protocolaram um projeto de decreto legislativo para recolocar a Emgea no Programa Nacional de Desestatização. O presidente Lula retirou a empresa da lista de privatizações por meio de um decreto na semana passada.

Expansão em solo instável. A incorporadora e construtora Plaenge, presente no Chile há 15 anos, enfrenta desafios significativos após estrear em Santiago. O país, responsável por 10% dos lançamentos da empresa em 2023, registra um alto estoque de unidades prontas, além de custos de obras em ascensão. Com taxas de juros elevadas e acesso restrito ao crédito, a construção civil chilena enfrenta dificuldades, o que denota a cautela dos compradores e, consequentemente, o adiamento de lançamentos. 

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Techs

Títulos tokenizados. A Dynasty Global, empresa com sede na Suíça e criada por dois brasileiros, avança na tokenização de R$ 9 bilhões em ativos imobiliários, com a recente aquisição de participação no BrickMark Group AG – uma empresa suíça também focada em tokenização. O acordo deve ajudar a consolidar o token da empresa, em especial no segmento imobiliário. Aqui no Brasil, a Onil Group inicia a venda, por meio de tokens, de chalés no Morro dos Anjos Águas Quentes Hotel, na cidade de Bandeirantes (PR). Com valores a partir de R$ 50 mil, os tokens representam um novo movimento no mercado.

Plantão digital e apresentação online. A Imobmeet, plataforma de plantão digital e apresentação online através de videoconferência, é um dos assuntos tratados no episódio desta semana do podcast Vem Pra Mesa. O entrevistado é Gleybiony Camargo, que está à frente da empresa e atua como estrategista de lançamentos imobiliários em todo o país. Camargo começou a empreender em 2007 e, em seu primeiro negócio, atendeu empresas B2B de nível nacional e internacional.

Era digital. A transição para o uso de plataformas digitais no marketing imobiliário está moldando uma nova era de negócios. Em artigo para o Imobi, a cofundadora e CEO da IMOX.ai, Priscilla Jacovani, destaca que os profissionais do setor enfrentam desafios ao abraçar plenamente as oportunidades oferecidas pelo mundo digital. A adoção de estratégias, como big data, inteligência artificial e realidade virtual, está revolucionando a forma como os corretores interagem com os clientes, proporcionando experiências imersivas e automatizando tarefas de marketing. 

Mundo

Escândalo racial. Em um caso chocante de discriminação racial no mercado imobiliário dos Estados Unidos, Raven Baxter, uma bióloga negra, foi confrontada com o racismo quando tentava comprar um apartamento em Virginia Beach. Após fazer uma oferta e ter seu pagamento inicial aceito, Baxter foi informada de que a proprietária, Jane Walker, de 84 anos, não desejava mais vender o imóvel para ela devido à sua cor. Raven tomou medidas legais, denunciando o incidente às autoridades e recebendo apoio de ativistas dos direitos civis.

Erosão ameaça imóveis de bilionários. A Ilha de Nantucket, em Massachusetts, EUA, é um banco de areia vulnerável aos efeitos das marés e da elevação do nível dos oceanos. Especialistas preveem que estragos causados por inundações costeiras na ilha podem causar mais de R$ 17,5 bilhões nas próximas cinco décadas. Além dos danos físicos, existe a desvalorização dos imóveis. Uma casa na região de Madaket’s Sheep Pond Road foi vendida por R$ 3,09 milhões, R$ 8,75 milhões a menos do que o valor pelo qual foi comprada.

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Estamos de olho

Tributação de permuta. A Receita Federal estabelece que a operação de troca de imóvel residencial por unidades comerciais futuras de incorporadora deve ser tributada, segundo a Solução de Consulta nº 128 da Receita. A questão surgiu após um contribuinte buscar enquadrar a operação como permuta para evitar o Imposto de Renda. A Receita negou a equiparação. O advogado Rodrigo Schwartz Holanda destaca que o interesse da incorporadora é no terreno, não no imóvel, o que influencia na tributação.

Preservar bens luxuosos ou a palavra dada? O advogado Jaques Bushatsky aborda esse dilema em conteúdo exclusivo para o Imobi Report. O especialista explica que uma flexibilização na interpretação da lei possibilita a penhora de imóveis de alto padrão para quitação de dívidas, desde que reste algum valor para o inadimplente adquirir nova moradia. Essa decisão possibilita equilíbrio entre direitos do devedor e do credor.

Agilidade nas operações do IPHAN. O órgão está buscando agilizar o processo de manifestação sobre licenças de empreendimentos que não afetem o patrimônio histórico. Com a implementação de um sistema de avaliação de impacto em suas superintendências estaduais, o IPHAN pretende deixar a análise manual apenas para casos mais complexos. Será utilizada a experiência acumulada em análises anteriores para automatizar o processo de solicitações semelhantes.