News do Imobi: Justiça proíbe QuintoAndar de cobrar taxa de serviço e taxa de reserva de inquilinos

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O QuintoAndar não deve cobrar a taxa de serviço e a taxa de reserva dos locatários de imóveis, segundo decisão proferida pelo Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, na semana passada. A sentença foi emitida pela 5ª Vara Empresarial da Comarca da Capital em resposta a uma Ação Civil Pública, ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro. 

A juíza substituta, Elisabete Franco Longobardi, observou que essas taxas ferem, inicialmente, o Código de Defesa do Consumidor, por serem consideradas “venda casada” e não possibilitarem a recusa dos serviços – uma vez que constam no contrato de adesão, de forma compulsória. A magistrada afirmou ainda que as cobranças desrespeitam a Lei da Locação, pois a obrigação de pagar as taxas de administração das imobiliárias recai sobre o locador. Nesse caso, o QuintoAndar demanda um encargo extra pelo serviço de intermediação, uma vez que já existe a remuneração paga pelo locador. 

Em caso de descumprimento da decisão, o QuintoAndar está sujeito à multa de R$ 1 mil por infração cometida. Além disso, a empresa foi condenada a pagar o valor em dobro e devidamente atualizado a cada locatário (ou pretendente à locação) que tenha arcado com essas taxas. A juíza ainda concedeu danos morais coletivos, no valor de R$ 200 mil, montante que será revertido ao Fundo para Reconstituição de Bens Lesados.

A taxa de serviço é cobrada mensalmente, no valor equivalente a 2,2% do aluguel. Já a taxa de reserva – que é cobrada para que eventuais outras propostas e visitas ao imóvel fiquem suspensas até que o interessado reúna a documentação necessária ao contrato de locação – corresponde a 10% do valor do aluguel. Invariavelmente, a perda desses valores impacta a receita da empresa. A sentença também abre precedente para que locatários que se sentirem lesados busquem por ressarcimento. Assim, os prejuízos relacionados à decisão podem ser significativos.    

Atualização em 25 de abril de 2024:

A Justiça do Rio de Janeiro suspendeu a sentença que impedia a cobrança das taxas de serviço e de reserva pelo QuintoAndar. Em sua decisão, emitida no dia 24 de abril, o desembargador Adriano Celso Guimarães considerou a relevância da fundamentação apresentada pela empresa, diante do risco de dano grave ou de difícil reparação.

O QuintoAndar emitiu a seguinte nota sobre o assunto:  “O QuintoAndar celebra a decisão da Justiça do Rio de Janeiro que permite a manutenção dos serviços prestados pela empresa a inquilinos, facilitando a vida de quem busca um lar para morar. Ao manter a remuneração da plataforma digital pelos serviços oferecidos aos seus usuários, a decisão também permite que a empresa siga desenvolvendo e investindo cada vez mais em soluções que introduzem simplicidade, agilidade e comodidades à jornada digital imobiliária, além de reforçar e incentivar a livre iniciativa, a liberdade econômica e o empreendedorismo tecnológico no Brasil”.

Vendas e Locação

São Paulo vendeu 79,2 mil imóveis novos nos últimos 12 meses – crescimento de 12% ante o mesmo período no ano anterior. Segundo pesquisa do Secovi-SP, o Valor Geral de Vendas dessas transações ultrapassou R$ 45,3 bilhões, aumento de 31%. Em fevereiro, foram vendidas 6.600 unidades residenciais novas na capital, número 42% maior do que no mesmo mês de 2023 e 17,8% superior ao registrado em janeiro deste ano. Os lançamentos somaram 4.467 unidades, alta expressiva de 156% em relação ao ano passado e de 54,7% na comparação com janeiro.

R$ 2 trilhões para zerar o déficit habitacional. Esse é o investimento estimado para fornecer moradia às 6,3 milhões de pessoas que vivem atualmente em imóveis inadequados, além de atender à demanda de 6,6 milhões de habitações que irá surgir na próxima década. O MCMV, principal estratégia do governo na área da habitação, prevê orçamento de R$ 394 bilhões até 2026, aquém do necessário para enfrentamento ao problema. Nesta semana, o presidente Lula vai lançar 110 mil casas do MCMV para as populações rural, quilombola e indígena. O governo também pretende apresentar propostas para impulsionar o crédito ao setor imobiliário.

Preço dos imóveis acelera. O índice FipeZAP para venda de imóveis residenciais aumentou 0,64% em março, superando os três meses anteriores, com altas de 0,29%, 0,36% e 0,49%. Curitiba lidera com o maior aumento no mês entre as capitais, de 1,99%, seguida por São Paulo, com 0,51%. Balneário Camboriú (SC) reafirma a sua posição como a cidade com o metro quadrado mais caro do país, atingindo R$ 12,9 mil; seguida de perto por Itapema, também em Santa Catarina (R$ 12,76 mil). O quadro contrasta com a realidade das metrópoles marcadas pela insegurança e pela violência. No Rio de Janeiro, áreas como a Praça Seca sofrem desvalorização, evidenciando os impactos financeiros da criminalidade, conforme apontado pelo Secovi local. Além disso, em São Paulo, a proximidade da Cracolândia e da Favela do Moinho influencia o valor das desapropriações de imóveis para construção de um novo centro administrativo estadual.

Variação dos aluguéis. O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), da FGV, aponta para uma desaceleração em março, com aumento de 1,06% (inferior ao 1,79% do mês anterior). Entretanto, no acumulado de 12 meses, a aceleração ficou acima da média da inflação, com alta de 8,48%. Segundo o coordenador do FGV/Ibre, André Braz, essa tendência sugere uma resiliência nos preços dos serviços de locação, particularmente visível em cidades como o Rio de Janeiro, onde o Ivar saltou de 3,63% para 5%. Por outro lado, houve desaceleração em cidades como São Paulo (a taxa caiu de 2,95% para 0,64%) e Belo Horizonte (redução de 6,41% para 3,75%). Barueri é a cidade com o aluguel mais caro do Brasil, com o metro quadrado avaliado em R$ 59,95, segundo o Índice FipeZAP.

No Modo Avião desta semana, você confere o bate-papo com o consultor de imobiliárias João Lacerda. O profissional foi campeão de vendas na Casa Mineira, já formou dezenas de corretores e possui ampla bagagem em gestão de imobiliárias. Além disso, fundou o Instituto RAMPA, que ajudou mais de 1400 clientes em consultorias.

Também já está disponível o episódio desta semana do podcast Vem pra Mesa, do especialista Sergio Langer. O entrevistado é Diogo Westphal de Oliveira, fundador do DWV, marketplace que conecta incorporadoras aos corretores e imobiliárias.

Conversão nas mídias sociais. O Imobi Report entrevistou os mais prestigiados corretores de imóveis do Brasil para uma série especial de conteúdos a partir desta semana. Ricardo Martins, Sophia Martins, Guilherme Wohlke e Guilherme Machado utilizam as mídias sociais para promover suas marcas pessoais e fortalecer relacionamentos com potenciais clientes. Na matéria desta semana, eles contam como e se a exposição nas plataformas digitais converte-se em negócios. E para saber um pouco mais sobre o universo da corretagem, a pesquisa sobre a “Formação dos corretores de imóveis no Brasil”, promovida pela CUPOLA e pelo Ibrep, continua com o levantamento sobre esses profissionais. Se você ainda não respondeu aos questionamentos, participe e contribua com a elevação da educação imobiliária. 

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Construção e Incorporação

Corretora se torna influenciadora ao criticar grandes torres. Os vídeos de Tamara Stief, de São Paulo, viralizaram quando ela passou a defender prédios antigos, apartamentos clássicos e a lamentar a transformação da cidade. Ela acredita que os prédios antigos terão mais valor no futuro, contrapondo-se à uniformidade dos modernos. O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, vetou o aumento da altura de prédios nos miolos de bairros, previsto na revisão da Lei de Zoneamento da cidade, o que deve ser analisado pelos vereadores nas próximas semanas. O mercado imobiliário pede que os vereadores derrubem o veto, enquanto a gestão municipal afirma que o objetivo é reverter o movimento de estagnação na ocupação em áreas próximas a corredores de ônibus e estações de metrô e trem. 

Falta de mão de obra é desafio à construção civil. Embora as previsões para 2024 sejam otimistas, empresários da construção civil estão preocupados com um possível apagão de profissionais qualificados. Um levantamento do Sintracon-SP afirma que há uma carência de 30 mil trabalhadores da área somente em São Paulo. Para contornar o problema, o Sinduscon-SP defende que é preciso acelerar a industrialização do setor. O envelhecimento da mão de obra e o desestímulo à entrada de jovens na área agravam o panorama atual. No 98º ENIC | Engenharia & Negócios, realizado na semana passada, também foram apontados como desafios à área a urbanização acelerada e o aumento da demanda por moradias. Os empresários ainda abordaram as preocupações relacionadas aos impactos da reforma tributária na construção e no mercado imobiliário.

Sustentabilidade para atrair multinacionais. O setor imobiliário começa a seguir uma tendência global do mundo corporativo, apresentando soluções sustentáveis que visam à diminuição da pegada de carbono. De acordo com a iniciativa Architecture 2030, o ecossistema é responsável por 42% das emissões relacionadas à energia. Com isso, algumas multinacionais assumiram o compromisso de ocupar apenas edifícios com zero emissões até 2030. O Green Building Council Brasil, organização não-governamental que visa fomentar a construção sustentável no país, destaca que a construção de casas sustentáveis no Brasil aumentou 40% em 2023, na comparação com o ano anterior.

Lista da Forbes conta com 46 magnatas da construção. O setor marcou presença na lista de bilionários da publicação. Entre os mais ricos do segmento, quem lidera o ranking é Diane Hendricks. Aos 77 anos, a empresária acumula um patrimônio de US$ 20,9 bilhões. Ela é presidente da ABC Supply, fornecedora de insumos para o setor. No ranking geral, ocupa a 92º posição. Também figuram na listagem o investidor e dono da Orascom Construction, Nassef Sawiris, com patrimônio de US$ 8,8 bilhões, e Anthony Bamford, um dos donos da JCB, fabricante de equipamentos de construção, com patrimônio de US$ 7,5 bilhões.

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Techs

IA para otimização do marketing imobiliário. A Arbo Superlógica lançou um produto que faz uso de inteligência artificial para aperfeiçoar e agilizar o marketing digital das imobiliárias. A plataforma chamada “Inteligência de Marketing” evidencia as características fundamentais para atração de leads qualificados, levando-se em consideração parâmetros do Google e boas práticas de marketing. A plataforma ainda traz a produção de peças para anúncios em redes sociais e ferramentas de avaliação de cada anúncio, entendendo o potencial de performance de cada listing. O objetivo da plataforma é conferir agilidade e simplificar as rotinas de marketing das imobiliárias, além de gerar valor a todos os envolvidos. 

Chatbot esclarece dúvidas sobre produtos financeiros. A Loft lançou um chatbot que também utiliza inteligência artificial para auxiliar os executivos de venda da empresa a tirarem dúvidas das imobiliárias sobre fiança locatícia e outros produtos financeiros da CredPago. A ferramenta deve reduzir o tempo dessas consultas de 15 minutos para 1 minuto.

Inovação para o mercado imobiliário no SXSW. Artigo assinado pelo managing partner da Terracotta Ventures, Marcus Anselmo, destaca as similaridades e diferenças entre Brasil e EUA na implantação de inovações no mercado imobiliário. De acordo com o executivo, ambos os países enfrentam desafios na escalabilidade de tecnologias. Além disso, a tendência de residência como serviço, já consolidada nos EUA, mostra potencial para crescimento no mercado brasileiro. 

Mundo

Arranha-céu em Taiwan com amortecedor sísmico. O sistema é composto por um pêndulo de 5,5 metros e 660 toneladas, que ocupa dois andares. Esse dispositivo absorve as oscilações provocadas por tremores, como o que ocorreu na ilha na semana passada. Em alguns vídeos que viralizaram, o prédio aparece movendo-se, mas sem afetar sua estrutura.

Primeira queda, em uma década, no preço dos imóveis na Europa. Conforme dados divulgados pelo Eurostat, os preços dos imóveis residenciais diminuíram 0,3% na União Europeia e 1,1% na zona euro em 2023. O mercado alemão foi um dos mais impactados, com queda significativa de 8,4%. Essa tendência de queda reflete uma mudança no cenário econômico e pode ter implicações importantes para os setores financeiro e imobiliário no continente.

Guerra em Gaza completa seis meses, com 88 mil construções afetadas. Dados da ONU indicam que 35% das edificações na região foram destruídas ou danificadas no conflito. Prédios residenciais, hospitais, escolas e sedes de veículos de imprensa estão entre os locais atingidos. O governo israelense nega ataques contra civis.

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Estamos de olho

“Built to suit”.  Esse modelo contratual aplica-se às operações em que uma parte deseja ocupar o imóvel para desenvolver suas atividades operacionais (o contratante), mas o imóvel demanda investimento para a ocupação desejada, geralmente realizado pelo proprietário (a contratada). A segurança jurídica desse tipo de locação depende de atenção. Estabelecer limites claros para revisão contratual e ter transparência sobre os valores envolvidos é fundamental para garantir a integridade do negócio.

Locatária será indenizada por vazamento. A Elmo Engenharia, responsável pela construção do imóvel, foi condenada a indenizar a locatária. O vazamento causou danos nos móveis e aborrecimentos à inquilina. A empresa argumentou falta de legitimidade da locatária para processá-la, mas o TJDFT considerou que era dever da inquilina conservar o imóvel. A indenização foi fixada em R$ 5,36 mil por danos materiais e R$ 3 mil por dano moral.

Empresa planeja crescer 30% com investimento em condomínios universitários. A Share Student Living decidiu apostar em modelo popular no exterior: o Student Living. Os conjuntos residenciais são exclusivos para estudantes, construídos próximos à universidades, com área de estudos, academia e gerência de operações próprias.