Multifamily: mercado imobiliário brasileiro precisa se adaptar ao novo conceito de moradia por locação

O conceito de moradia vem mudando nos últimos anos e, com isso, o mercado imobiliário passou a encontrar novas formas de trabalhar a ideia do “lar”. O segmento multifamily é um grande exemplo disso; para se ter uma ideia, uma pesquisa do CBRE Brasil revela que 55% das pessoas já estão investindo no setor, sendo a maior parte delas indivíduos com um alto poder aquisitivo. 

Além disso, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apontou por meio de dados do Índice FipeZAP+ que o ramo também está na linha de frente nos Estados Unidos e é o responsável por aproximadamente 13% do patrimônio da indústria de Real Estate Investment Trusts (REITs), que soma um total de US$ 1,2 trilhão. 

O motivo do sucesso da área é simples: todas as decisões relacionadas ao imóvel são centralizadas em apenas um ou poucos indivíduos, uma vez que as estruturas alugadas pertencem a um proprietário, property company ou grupo investidor. 

Assim, é do interesse do(s) operador(es) que os benefícios oferecidos na propriedade sejam sempre os mais qualificados, entregando uma espécie de hotelarização do local.

Ou seja, é um processo bem diferente do que ocorre em condomínios tradicionais, valorizando a flexibilidade, mobilidade e atendendo às preferências diretas do morador dentro de parâmetros saudáveis e sustentáveis. 

O target de alto padrão é um ótimo exemplo de como a demanda por esses fatores funciona na prática, já que, normalmente, é um núcleo com uma rotina intensa, muitas vezes com uma escassez de tempo para se exercitar e ter momentos de relaxamento. 

Dessa forma, são pessoas que olham com atenção para alguns tópicos, como: as regras de contrato, geralmente com a expectativa de uma avaliação acelerada de crédito e contemplando um tempo de estadia que varia, em média, de 3 a 30 meses; empreendimentos próximos a grandes centros de atração e valor agregado, que estejam ligados de algum modo a áreas urbanizadas; e, principalmente, a oferta de atividades diárias potencializadas, as quais trazem experiências completas tanto para as suas horas de lazer ou descanso quanto para tarefas profissionais.

Do ponto de vista das incorporadoras, construtoras e operadoras de projetos multifamily, essa é uma lógica praticamente perfeita, visto que se trata de um movimento de fidelização. 

A ideia é a de estruturar um verdadeiro serviço por assinatura, atraindo novos moradores com o encurtamento dos trâmites legais e uma modalidade que agrega dentro e fora do lar, mas, consequentemente, também retendo os atuais clientes pelos mesmos motivos. 

E qual é a situação do segmento multifamily no Brasil?

Ultimamente, os retornos do segmento multifamily têm gerado uma forte recorrência para negócios ao redor do mundo, fazendo com que as empresas não dependam só da venda de imóveis e consigam uma rentabilidade recorrente. 

No Brasil, o setor ainda está ganhando corpo, mas já impactou significativamente diversas pessoas no mercado imobiliário nacional.

A começar pelo número crescente de investidores institucionais, como fundos de investimento e fundos de pensão. O JFLL11, da JFL Realty, é um dos representantes desse núcleo, sendo uma companhia que realiza operações da categoria no país, incluindo a construção de empreendimentos desse tipo. O PACE, estrutura de mais de 24 mil m² localizada no “novo Ecoville”, um dos melhores bairros para se morar em Curitiba atualmente, é outro expoente do mercado no território brasileiro. 

Sabemos que nos EUA o multifamily existe há mais de 100 anos e é uma modalidade consolidada no mercado imobiliário. Como a moradia é uma necessidade básica, a liquidez é grande, afinal são mais de 40 milhões de norte-americanos que moram em um imóvel do sistema.

No Brasil, a Housi é um dos maiores players, funcionando como uma plataforma de gestão para o público investidor. E ele também está crescendo. No final de 2021 as properties companies já tinham mais de 10 mil unidades multifamily em desenvolvimento no país. E os fundos de investimento imobiliário (FIIs), cerca de R$ 650 milhões sob gestão. 

A tendência veio para ficar?

Cada vez mais o cliente em busca de um imóvel olha para o multifamily como uma modalidade que agrega todas as características necessárias para sua tomada de decisão, simplificando processos, oferecendo centralização de despesas, experiências compartilhadas, mais sensação de segurança e facilidade da rotina com serviços que melhoram o bem-estar e a qualidade de vida. 

No entanto, apesar de cases de sucesso como esses, é muito importante frisar que o segmento multifamily ainda tem passos importantes a dar no Brasil, por isso, aqueles que possivelmente se interessarem em fazer negócios na área devem buscar o máximo de informações que conseguirem, seja por conta própria, com especialistas ou junto às empresas que atuam no ramo. 

O momento atual é apenas o instante inicial de um setor com potencial gigantesco e, sem dúvidas, essa tendência ainda tem muito mais a acrescentar na prestação de um serviço de alta qualidade aos usuários finais dos produtos; e, é claro, aos seus lares.

*Alfredo Gulin Neto é CEO da AG7, uma das principais incorporadoras de alto luxo e wellness building do Brasil.