Multifamily em expansão: operação da JFL amplia presença no mercado de moradia urbana em São Paulo

Em entrevista ao podcast Modo Avião, Lucas Cardozo detalha a atuação da JFL, o perfil dos moradores e o avanço do multifamily no Brasil

Em episódio do podcast Modo Avião, a VP de Consultoria e Educação da CUPOLA, Renata Maciel, conversou com Lucas Cardozo, diretor de operações da JFL, sobre o modelo multifamily no Brasil, a estratégia da empresa e o perfil dos moradores que impulsionam a expansão desse formato de moradia no país, ainda em estágio inicial, mas em crescimento contínuo.

Construção do modelo e primeiros empreendimentos

Durante a entrevista, Lucas Cardozo explicou como surgiu o conceito da JFL, criada há 11 anos por Jorge Felipe (Pipo) Leman a partir de uma necessidade pessoal. Segundo Cardozo, o fundador identificou inconsistências na experiência de morar em apartamentos com serviços, em prédios com múltiplos proprietários, o que motivou a criação de um modelo em que uma única empresa detém e administra todas as unidades.

Cardozo destacou que o primeiro empreendimento da empresa, o V-House, foi o pioneiro do multifamily no Brasil. A operação começou há oito anos, quando a JFL passou a testar modelos de mobília, amenities, padrões de manutenção e formatos de atendimento ao morador.

“A partir do momento que você é dono de todos os imóveis do prédio, você consegue fazer a gestão de cada unidade, maximizando o retorno do ativo inteiro”, afirmou.

“O primeiro prédio multifamily do Brasil é o VHouse. Então, ele foi o precursor dessa história.”

Hoje, a empresa opera cinco prédios na capital paulista e possui um sexto em construção. Segundo Cardozo, a JFL mantém verticalização completa, atuando desde a concepção arquitetônica até a operação predial.

“Se tiver um problema com um morador, chega na nossa holding e a gente resolve. A gente tem uma política muito grande de não passar o problema para terceiros”, contou.

Perfil dos moradores e predominância do público corporativo

O executivo explicou que a maioria dos moradores está vinculada a uso corporativo, expatriados ou profissionais que transitam entre cidades. Entre os 600 apartamentos administrados, cerca de 170 são ocupados por estrangeiros. Há ainda públicos ligados a reformas residenciais, turismo hospitalar e estudantes.

A localização dos prédios é o principal elemento que define o perfil de ocupação. Cardozo relatou que um empreendimento na região da Berrini concentra cerca de 80% de moradores corporativos, enquanto a média geral da empresa é de aproximadamente 49%.

“A localização define o perfil do morador, não a característica do prédio”, explicou.

“O importante é ter escala. Cada dia que eu tenho um empreendimento vazio, é um custo que não consigo recuperar.”

Cardozo afirmou ainda que, embora a operação esteja concentrada em São Paulo, a JFL já estuda oportunidades em outras cidades e capitais, incluindo Campinas, Brasília e Rio de Janeiro.

Mercado, concorrência e educação do consumidor

O diretor destacou que o multifamily ainda representa apenas cerca de 1% das locações em São Paulo, número distante do cenário dos Estados Unidos, onde mais da metade dos moradores de aluguel vive em empreendimentos multifamily. Para ele, o principal desafio do setor é a educação do público sobre esse modelo.

“Mesmo com todos os players existentes, ainda estamos no início. O mercado precisa ser educado para o multifamily”, disse.

 “A gente compete mais com o mercado tradicional do que com outros operadores.”

Cardozo também ressaltou a entrada de novos players internacionais, como Brookfield e Grayster, e afirmou que a concorrência contribui para ampliar o entendimento do mercado sobre o modelo de operação.

Avanço do B2B e reorganização interna

Segundo Cardozo, a JFL identificou um aumento significativo do público corporativo ao analisar dados de moradores que utilizavam e-mails de empresas no momento da locação. A partir dessa demanda, a companhia reestruturou parte do time comercial para atendimento exclusivo ao público B2B.

“Há um ano e meio, 10% dos nossos moradores vinham do setor corporativo. Hoje, quase 50%”, explicou. “Com o B2B, o processo é outro. Não é capturar a demanda; é apresentar o modelo para quem toma decisão.”

Ele afirmou que as agências de relocation também se tornaram um canal importante na conexão com empresas e executivos.