Vendas de médio e alto padrão sobem, crédito para os mais pobres desce

Resultados prévios das incorporadoras listadas na Bolsa apontam crescimento de 36% nos lançamentos em 2019, segundo o Valor Econômico. Já as vendas cresceram 27% no ano que passou. O jornal analisou dados da Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Helbor, MRV Engenharia, RNI Negócios Imobiliários, Tenda e Trisul. 

O bom desempenho teve alguns estímulos: quedas seguidas dos juros, redução do estoque de imóveis prontos, além de mais e melhores opções de crédito imobiliário. Sobre o crédito, chama atenção o movimento de portabilidade entre bancos, que aumentou 175% de janeiro a novembro de 2019, comparado ao mesmo período de 2018. E deve se intensificar: a partir de abril, será possível fazer portabilidade entre os sistemas de financiamento, SFH e SFI. A operação é interessante para quem financiou um imóvel pelo SFI antes de 2018 – até este ano, o limite de financiamento alcançava imóveis de R$ 950 mil. Estes poderão migrar para o SFH (que costuma ter taxas mais baixas) e utilizar o FGTS.

Tudo isso vem puxado por lançamentos e acesso ao crédito para as classes média e alta. Já a capacidade de financiamento das famílias mais pobres caiu 25% entre 2017 e 2018. O cálculo foi feito por economistas do Observatório Brasileiro de Crédito Habitacional, que simularam a capacidade de financiamento de todos os patamares de renda, a uma taxa de juros real de 5% ao ano, em 180 meses, utilizando o sistema de amortização Price.

A alta taxa de desempregados é uma das razões para este quadro, que é agravado pelo aumento no número de empregos informais. Ambos diminuem a renda familiar e, por consequência, a capacidade de aceite de financiamentos por parte de bancos. “Não adianta ter tanto otimismo com a recuperação do mercado imobiliárioporque esse crescimento não está levando todo mundo. É de um setor, de um mercado específico, que está deixando a maior parte das pessoas para trás”, comenta o economista Henrique Bottura Paiva, pesquisador da UNB e da Fipe, um dos autores do estudo. E complementa: “fica difícil imaginar uma significativa expansão do setor [imobiliário] quando seu público potencial restringe-se a uma fatia tão pequena da população”.

Em 2019, o Governo Federal não contratou novas moradias para a faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, destinadas à população de baixíssima renda. Altamente subsidiada – leia-se: que consome mais orçamento da União – a contratação de habitações deve ser substituída pela distribuição de vouchers às famílias, mas essa política segue indefinida pelo governo… 

…o que faz empresários repensarem a política habitacional. Em artigo publicado na Folha de S. Paulo, André Czitrom, presidente da incorporadora Magik JC, afirma: “O que parece inviável é deixar sob responsabilidade apenas do poder público a criação de soluções de moradia popular. A iniciativa privada tem o expertise, foco e tempo para isso, podendo contribuir através de parcerias para liberar o Estado para pensar a forma de legislar a favor do desenvolvimento sustentável e equilibrado”.

Enquanto isso não é resolvido, a demanda por imóveis para as famílias mais pobres aumenta, assim como a atuação de grupos criminosos no mercado imobiliário. Se em 2019 vimos o desabamento de dois prédios construídos e alugados pela milícia no Rio de Janeiro, neste começo de 2020 já há notícias sobre o avanço do PCC em imóveis de São Paulo. A facção criminosa adminsitra aluguéis, taxas de manutenção e segurança, além de atuar na venda de terrenos e apartamentos invadidos. Investigação das Polícias Civil e Militar, além de dados da inteligência do governo paulista e do portal GeoSampa apontam envolvimento do crime organizado em 125 endereços, nas cinco regiões da capital paulista e também na Grande São Paulo.

Retrato da desigualdade social, é também em São Paulo que os pets ganham cada vez mais espaço nos lançamentos imobiliários. As áreas de lazer dedicada a cães, gatos e outros animais domésticos praticamente viraram pré-requisitos nos novos empreendimentos. Há, por exemplo, lançamentos com playground canino de 298m². Para quem não mora num desse, pode deixar o novo serviço do Spotify, a Pet Playlist, tocar no seu apartamento.

Imobiliárias

Ao selecionar notícias importantes para você ler, estamos fazendo curadoria. Mas se engana quem pensa que ela é exclusividade do jornalismo. Há imobiliárias apostando no conceito de curadoria de imóveis para diferenciar-se no mercado. As “corretoras boutique” estão de olho em público específico, que demandam imóveis específicos. No site da Axpe, por exemplo, é possível filtrar categorias como vintage, arquitetura de autor, algo especial, mirante, verdes e descolados. 

Após dois anos, o preço médio dos imóveis residenciais à venda parou de cair. A constatação vem de dados coletados pelo Índice FipeZap, com imóveis anunciados em 50 cidades brasileiras. Já os imóveis comerciais seguem em declínio: são cinco anos seguidos de baixa. Em 2019, houve uma queda real nos preços anunciados de 6,63%, considerando a inflação do IPCA. 

Por outro lado, 2019 apresentou alta real no preço dos aluguéis. O aumento médio foi de 4,93% no Brasil, ante uma inflação de 4,31% no período. Florianópolis foi destaque entre as capitais, puxando a média nacional para cima com uma taxa de 14,79% na variação nos preços.

Agenda

Os ingressos para a sétima edição do Conecta Imobi, maior evento do imobiliário brasileiro, já começaram a ser vendidos – e o primeiro lote já esgotou. A edição de 2020 acontecerá nos dias 6 e 7 de outubro. Com expectativa de público de 9 mil participantes, contará com mais de 100 palestrantes e 50 expositores. 2º lote disponível aqui.

Mundo

O mercado imobiliário de luxo sofre contínua queda em Nova York. Mesmo com as baixas taxas de juros, o setor continua em declínio com um estoque de imóveis acumulados. Segundo relatório da corretora de luxo Olshan Realty, publicado pelo Valor Econômico, os contratos assinados em Manhattan, de R$ 4 milhões ou mais, caíram 16% em 2019, alcançando patamar mais baixo desde 2012.

Ainda sobre Nova York, na última década, devido à súbita alta dos aluguéis e o comércio on-line “efeito Amazon”, a cidade registrou um aumento de 50% de lojas esvaziadas. Os pequenos comércios costumavam ocupar dois terços dos imóveis comerciais, mas a derrocada destes negócios se intensificou ainda mais após o aumento no número de depósitos de mercadorias das redes de e-commerce.

Enquanto isso, para estimular o mercado de imóveis e enfrentar a crise de acessibilidade em Nova York, a câmara municipal da cidade decidiu construir cerca de 300 mil casas com preços mais acessíveis aos nova-iorquinos. A especialista Ana Ariño, vice-presidente executiva da Agência de Desenvolvimento Econômico do Conselho da Cidade de Nova York, explica que a habitação acessível destina-se não apenas a habitantes de baixa renda, mas também a famílias de classe média que ganhem até US$ 159 mil dólares anualmente. A expectativa é construir os imóveis até 2026. 

Estamos de Olho

Um investidor mais exigente pode ter sido o motivo para a queda em investimentos em fundos imobiliários nos EUA, a exemplo do movimento observado no Brasil no início do ano. Lá, o último trimestre de 2019 foi o mais baixo desde 2013. Investidores, inclusive, estão “esverdeando” seus portfólios, com exigências de investimentos mais sustentáveis.

Este movimento chega com mais força para o mercado imobiliário, mas já está acontecendo em vários setores. Em 2019, uma carta assinada por mais de 1000 funcionários da Google pedia para a empresa eliminar as emissões de carbono. Como resposta, a gigante lançou uma aceleradora de startups focadas em sustentabilidade e mudanças climáticas. Assuntos ambientais, inclusive, foram boa parte da pauta do Fórum Econômico Mundial, realizado em Davos, na Suíça, na última semana.

A Fifth Wall, investidora da Loft, também lançou um fundo de US$ 200 milhões para ajudar o setor imobiliário a reduzir sua pegada de carbono. Para o cofundador Brendan Wallace para a Housing Wire: “É imperativo que todo o setor imobiliário aceite a responsabilidade de ser o maior contribuinte da crise das mudanças climáticas. Essa é uma das lutas mais importantes da nossa geração. A Austrália está pegando fogo, o Brasil pegando fogo e as pessoas estão morrendo. Se essa não é sua prioridade número um como proprietário de imóveis, você errou suas prioridades”.