Último Imobi do ano + retrospectiva de 2021

Que montanha-russa de ano. Aqui no Imobi Report, entregamos 51 edições com mais de 11 horas de leitura. Publicamos 1.370 minutos de podcasts – se você não ouviu, pode aproveitar as férias para colocar em dia. Nossa base de leitores dobrou de tamanho e todo nosso time foi vacinado (com pelo menos duas doses!).

No mercado imobiliário, começamos o ano com a Selic baixa e com o setor superaquecido. Foram muitos lançamentos, recordes de venda, de locação e de contratação de financiamento imobiliário. Mais recentemente, vimos a alta da inflação, com INCC e IGP-M batendo lá em cima, o que começa a desacelerar o mercado.

E, mais uma vez, chegamos à última edição do ano. Fizemos uma seleção das matérias mais acessadas do nosso portal, os temas mais pautados e as últimas notas deste ciclo. Abre o champagne, pega uma fatia de panettone e aproveita o último Imobi de 2021.

Matérias mais lidas aqui no portal em 2021

1 – QuintoAndar compra Casa Mineira: o que vem por aí?

2 – A Batalha de BH: o que está em jogo no confronto entre Loft e QuintoAndar

3 – Campanha publicitária do ZAP Imóveis gera controvérsia e esquenta os ânimos do setor

4 – eXp Brasil inicia operação 100% digital com modelo consolidado nos EUA

5 – O que faz um despachante imobiliário?

6 – 11 filmes e séries para corretores de imóveis

7 – Loft agora dispõe do que os seus concorrentes sonham: um canal de vendas verdadeiramente capilarizado

8 – O que a Loft quer com tanto dinheiro?

9 – Oito erros do corretor de imóveis que podem custar uma venda

10 – OLX lança ZAPway+ e evolui modelo de portal imobiliário com foco na locação

Retrospectiva 2021

Se 2020 começou turbulento e depois presenteou o mercado imobiliário com um belo cenário no segundo semestre, 2021 foi quase o contrário. Começamos o ano com perspectivas super positivas, com pessoas fazendo afirmações sobre como deveríamos viver “um dos melhores anos para a construção civil no Brasil”.

E não dá pra negar: foi mesmo. Apesar de alguns desafios do setor, batemos recordes, lançamos, vendemos, locamos e fechamos muitos negócios. Foi agorinha, nos últimos meses, que o cenário começou, aos poucos, a esfriar.

No gráfico abaixo, dados contabilizados pela Brain ilustram os lançamentos e as vendas residenciais, do final de 2019 a setembro de 2021.

A partir do terceiro trimestre, fatores relacionados à macroeconomia começaram a impactar o setor, diminuindo a demanda e a intenção de compra, como pode ser observado a seguir:

O mercado imobiliário entra em 2022 positivo, mas com os pés no chão. Porém, a edição desta newsletter não vai tratar sobre expectativas. Vamos tratar sobre o que rolou no último ano. Segue o fio.

Selic e o financiamento imobiliário

Começamos o ano com um dos menores juros da história no Brasil: Selic em 2%. A primeira alta foi em março, para 2,75%. Depois, em maio, o Copom reajustou para 3,5%. Em junho, o reajuste foi para 4,25% e o mercado começou a se pronunciar a respeito, reforçando que, apesar dos aumentos, a taxa ainda estava em um patamar positivo.

Foi nos últimos trimestres que a Selic foi inflacionada para valer, em uma tentativa do governo federal de controlar a inflação: em agosto, a taxa pulou para 5,25% e o Extra publicou reportagem analisando como os custos de financiamento imobiliário já ficaram 20% mais altos. Em setembro, a Selic foi para 6,25%. Outubro, 7,75%. Por fim, em dezembro, o último reajuste foi para 9,25%.

Se você não entende totalmente o impacto da Selic, explicamos: essa é a taxa de juros que regula todas as outras taxas da nossa economia. Ou seja, o valor da Selic impacta diretamente nas taxas e no alcance do financiamento imobiliário. Por exemplo, a cada aumento de 1% na taxa de juros, a renda comprovada do tomador de crédito precisa ser R$ 800 maior, em média.

Até a Caixa, banco que passou o ano afirmando que não previa aumentar as taxas de juros, se rendeu em novembro e corrigiu algumas taxas – mas sem fazer alarde, apenas mudando os valores no site.

Outro impacto da Selic está nos investimentos. Há algumas modalidades consideradas seguras que são atreladas à taxa de juros. Com a Selic baixa, esses investimentos perdem apelo, explicando o aumento do interesse de investidores mais tradicionais no mercado imobiliário. Porém, com a alta dos juros, esse tipo de investidor volta a olhar com carinho para essas modalidades, como CDBs ou o próprio Tesouro Selic.

Apesar dos pesares, a flutuação Selic não diminuiu a busca e contratação de crédito imobiliário em 2021. Dados mais recentes da Abecip apontam que, de janeiro a outubro, a concessão de crédito imobiliário foi 85,44% maior ante o mesmo período de 2020, superando os R$ 171 bilhões.

Os materiais de construção

Se teve uma pedra no sapato do mercado imobiliário foi a alta dos insumos da construção civil. Desde fevereiro, o INCC não deixa a casa dos dois dígitos e, até novembro, acumula uma alta de mais de 13% no ano.

Já no início do ano, a CBIC alertava que o aumento dos preços tendia a desestimular os lançamentos previstos para o ano. Não chegou exatamente a desestimular, mas um movimento interessante aconteceu: diversas incorporadoras fizeram um “upgrade” nos seus projetos. Ou seja, empresas como MRV e Direcional passaram a apostar em médio padrão, enquanto as que já atuam no médio, como a Trisul ou Even, investiram em empreendimentos de alto padrão.

O maior impacto foi nas empresas que atuam com empreendimentos dentro dos programas habitacionais, que tem um teto que não é comumente ajustado. Mas a pressão do setor foi efetiva e, em setembro, o Conselho Curador do FGTS aprovou um aumento de pelo menos 10% do teto de valor de imóveis financiados pelo programa Casa Verde Amarela. Além do aumento no teto, o Conselho Curador aprovou a redução temporária de 0,5% nas taxas de juros nos financiamentos do programa Casa Verde e Amarela para famílias com renda mensal entre R$ 4 mil e R$ 7 mil.

Locação

O fantasma do IGP-M, que começou a assombrar o mercado em 2020, ainda esteve bem presente no cenário de 2021. No início do ano, diversos players passaram a adotar o IPCA como reajuste de aluguel nos novos contratos. Nos contratos já firmados, a solução foi muito diálogo e intermediação entre imobiliárias, proprietários e inquilinos.

Em abril, um projeto de lei chegou a propor a obrigatoriedade do IPCA como índice de reajustes. O PL não foi bem recebido pelo mercado, que argumentou que cada empresa deve e pode se regulamentar de forma autônoma, da melhor forma para seu negócio. A medida, inclusive, está desde outubro aguardando sua vez na pauta de votações da Câmara dos Deputados.

Outra pauta relevante no aluguel foi a suspensão dos despejos. Em maio, foi aprovado o texto que suspenderia os despejos até o final de 2021 caso os inquilinos conseguissem comprovar incapacidade de pagar o aluguel por causa da piora de sua situação financeira durante a pandemia de Covid-19. A medida, que se aplica a imóveis residenciais com aluguéis de até R$ 600 e não residenciais até R$ 1.200, chegou a ser vetada pelo presidente Bolsonaro em agosto. Em setembro, o veto foi derrubado pelo Congresso e, em outubro, a Lei nº 14.216/2021 foi publicada no Diário Oficial. No início de dezembro, a medida foi prorrogada pelo STF e valerá até dia 31 de março de 2022.

Ainda sobre aluguel, 2021 foi o ano de nascimento do primeiro conteúdo do mercado imobiliário brasileiro dedicado exclusivamente à locação, produzido pelo time de especialistas do Imobi Report e da CUPOLA. Lançado em março, o Imobi Aluguel consolidou-se como canal de debate de temas relevantes para o segmento e também de networking e troca direta de experiências entre os assinantes, por meio de um movimentado grupo de WhatsApp que já tem 150 gestores (e contando). 

Para o próximo ano, a expectativa é que a alta temporada do aluguel, comum nos primeiros meses, seja turbinada por conta do esperado retorno das atividades presenciais, em especial nos pólos universitários.

Os unicórnios e as startups

Há poucos anos, o Brasil não tinha sequer um unicórnio, muito menos startups do mercado imobiliário avaliadas em mais de 1 bilhão de dólares. Mas podemos afirmar que 2021 foi o ano de consagração destes animais fantásticos. Vivemos praticamente uma batalha de aportes, em que a Loft recebia investimentos de um lado e o QuintoAndar do outro. Rolaram também batalhas de aquisições: em março, o QuintoAndar anunciou que estava comprando a Casa Mineira. Em julho, a Loft obteve 100% da operação da CredPago. O 5A entrou com um player de garantia locatícia, a Velo, enquanto Loft adquiriu a Foxter, sua primeira imobiliária. Só que, apesar de várias batalhas terem rolado, essa briga de gigantes com certeza não acaba esse ano. 

Outro grande babado de uma bigtech no mercado imobiliário de 2021 envolveu o ZAP Imóveis. Em setembro, circulou um print de uma landing page com uma calculadora que sugeria que 6% do valor do negócio, comissão paga para os corretores, poderia ser “economizada” pelo proprietário ao anunciar diretamente no portal. Para agravar a situação, isso se deu poucas semanas antes do Conecta Imobi. A plataforma respondeu com um pedido de desculpas e, em setembro, realizou uma mudança na identidade de todas as marcas do grupo e fez uma campanha pró-corretores.

Há novos players ganhando destaque, como a EmCasa que recebeu um aporte de 21 milhões de dólares em julho e, em novembro, expandiu seu negócio para mais onze cidades.

Também vimos inovações, como no Imovelweb, que anunciou uma parceria com a netspaces para oferecer os primeiros imóveis tokenizados do portal. São 16 imóveis em Porto Alegre que podem ser comercializados via blockchain. 

O hype para demonstrar os investimentos em inovação fez com que players tradicionais passassem a utilizar as expressões do setor de tecnologia – como quando Marcos Lopes afirmou para o Valor Econômico que a Lopes é a “maior proptech do mercado”. Também foi tendência investir em spin offs, como no caso da Tenda. Em maio, a construtora lançou a Alea, marca de construção offsite, e, em novembro, anunciou uma planta própria para produção de casas em woodframe em Jaguariúna (SP).

Se é com desafios que vislumbramos novas oportunidades, 2022 pode ser um belo ano para proptechs e construtechs ajudarem a alavancar o mercado.

Últimas notas do ano

A seguinte pergunta se destacou como uma das principais pesquisas do ano: como se tornar um corretor de imóveis? Denis Levati, nosso curador de conteúdo, fez uma série de reflexões sobre o assunto, lembrando de tudo o que envolve esta carreira e o que esta pesquisa revela sobre o mercado.

Um dos movimentos observado no mercado neste ano foi a consolidação de gigantes no setor imobiliário. Como os negócios locais podem enfrentar este momento? A resposta do Grupo RV, formado com a união da Rede Vistorias e empresas parceiras, está nas soluções personalizadas. Conversamos com Enrico Dias, CEO do Grupo RV, para entender quais são as vantagens que os pequenos podem usar para fazer frente ao mercado.

Ter a Alexa como atendente de pós-vendas… é mole? A sacada partiu da Direcional Engenharia e Riva Incorporadora, que desenvolveram uma skill específica para que a Alexa faça este acompanhamento. Entre outras habilidades, a “nova funcionária” também emite boletos e dá informações sobre empreendimentos.

A Refera, startup catarinense, acaba de receber um novo aporte. A nova rodada de investimentos foi de R$ 1,5 milhão, um follow-on das atuais investidoras Softplan, Brognoli, Ibagy, Apsa, Lello e SJ. A proptech, que automatiza gestão de reformas e manutenção para imobiliárias, soma R$ 6,3 milhões captados em pouco mais de um ano de operação.

Falando em aporte, quem também recebeu um investimento recentemente foi a EuAcerto. A startup, que nasceu como solução de garantia locatícia, está lançando um novo programa de parcerias com imobiliárias para administração de carteiras de locação. No novo modelo de negócios, a EuAcerto entra como sócia das imobiliárias, assumindo toda a administração e backoffice da locação. Ou seja, a proptech compra metade da carteira de imóveis da imobiliária, estabelecendo uma relação de parceria onde a imobiliária continua capitalizando com a locação, mas com menos trabalho com a administração.

A edição 41 do Imobi Aluguel, que sai nesta quarta-feira (22), mostra os pontos de conexão entre o coworking e o mercado imobiliário. Há expectativa de um boom de escritórios compartilhados no pós-pandemia, por representarem economia e flexibilidade. Perda de mercado para as imobiliárias que atuam com locação comercial? Não necessariamente: começam-se a descortinar modelos de parcerias frutíferas para todos os lados.

Estamos no mês em que falamos de renascimento e renovação, quando fazemos retrospectivas, revisões e também previsões para o próximo ciclo. Mas qual são as importâncias do ciclos? E no âmbito imobiliário, o que caracteriza estas etapas? Elisa Tawil reflete sobre isso em seu artigo para o Imobi.

A CBIC revisou para cima a previsão do PIB da construção de 2021. A estimativa passou de 5% para 7,6%. Para 2022, a perspectiva também é expansão de 2% – ou seja, também com crescimento, mas uma aceleração menor.

Otimismo também é a palavra-chave para a Caixa nesta virada de ano. De acordo com o presidente do banco, Pedro Guimarães, o crédito imobiliário deve apresentar crescimento de 15% em 2022. É a certeza de que, mesmo com a escalada da Selic, o mercado vai contar com muitas oportunidades.

Mesmo com a crise sanitária que assolou e ainda assola o mundo, o mercado imobiliário nacional tem diversos motivos para comemorar 2021 e esperar um 2022 grandioso. Em seu artigo para o Imobi, Susanna Marchionni, CEO da Planet Smart City no Brasil, conta o porquê das suas boas expectativas.

A redação do Imobi Report faz uma breve pausa neste fim de ano e voltamos com a próxima newsletter já no dia 4 de janeiro. Um excelente fim de ano para você e sua família. Nos vemos em 2022!