Taxas de crédito mais altas consolidam novos perfis de unidades e formas de morar

O comportamento do mercado imobiliário paulistano em 2022 foi, até aqui, muito equilibrado e sem qualquer loucura como previsto no início do ano, quando ainda havia resquícios e inseguranças por conta do cenário pandêmico e um horizonte de calendário bem desafiador para o país: o segundo semestre com eleições presidenciais e estaduais e a Copa do Mundo.

Este cenário nos levou a treinar nossas equipes com melhorias de processo, prevendo um cenário com certa volatilidade e muita concorrência. E, ainda que frente a um cenário eleitoral que coroa a polarização política, acreditamos que agora seja tempo de discernimento e certo equilíbrio nos negócios. A partir de novembro, esperamos uma aceleração do mercado como um todo.

O crédito foi, neste sentido, o grande chamariz do mercado imobiliário desde os primeiros impactos da pandemia em 2020. O país vivia um período das mais baixas taxas de financiamento já praticadas e, pouco a pouco, isso vem se movimentando para um número mais próximo do esperado. Este ano foram seguidas as subidas anunciadas pelos bancos, o que causou certa retração dos clientes compradores na opção de financiamento para aquisição de imóveis.

Sentimos uma baixa no volume desse perfil de clientes e um consequente aumento dos que vinham com os recursos próprios garantidos ou os que vinham com outras opções de crédito, como o Consórcio. Comparativamente às opções de investimentos e outras formas de crédito, trata-se ainda de um dinheiro “barato” e, por isso mesmo, espera-se que em 2023 a briga econômica será para que se consiga ter um maior controle da Selic (sem tantas vozes de bastidores supondo aumentos ou coisa do tipo) mas, no geral, deve se manter o patamar atual, ou muito perto disso, para o reflexo das taxas de financiamento imobiliário.

O perfil de lançamentos na capital paulista tem, enfim, se ajustado às demandas de mercado. Vivemos muitos anos com uma enxurrada de incorporadoras olhando apenas para a construção de imóveis compactos, o que criou uma demanda grande de imóveis coringas e plantas maiores, a partir de 2 dormitórios, ainda mais com as tendências pós-pandemia de a população compartimentar os imóveis em mais de um uso para além do morar – o trabalhar, o exercitar, o se divertir.

Isso trouxe dentro da Refúgios Urbanos demandas bem fortes na busca por imóveis ensolarados, plantas mais robustas e a vedete da vez – enfim os paulistanos olham com carinho (e, agora, com desejo) para as casas. Inclusive, com lançamentos de vilas e condomínios dentro da cidade, seguindo esta tendência.

Por região, destaca-se a busca por casas na Zona Oeste, com moradores migrando dentro da mesma região, saindo de bairros mais agitados, como Pinheiros e Vila Madalena, em direção a regiões arborizadas e com ares de “interior” como Alto da Lapa, Vila Ipojuca e Butantã. Regiões mais consolidadas continuam em alta, como Jardins, Pinheiros, Higienópolis, Bela Vista, Moema e Vila Nova Conceição: mais do que nunca as buscas agora aparecem qualificadas, amparadas na localização como elemento principal de ponderação de escolha – em função de rotina, trabalho, lazer e bem-estar.  

O maior impacto do mercado com as subidas sequenciais de taxas de financiamento ofertadas pelos bancos privados foi no perfil de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão. Esse perfil que, em 2021, representava quase 70% dos imóveis vendidos com financiamento, passou a pouco mais de 50%, abrindo espaço para consórcio e vendas em recursos próprios.

Outro ponto importante está no teto de valor do imóvel adquirido para possibilitar o uso do saldo do FGTS dos compradores (que hoje é de R$ 1,5 milhão). Isso porque os valores de imóveis em São Paulo não sofreram queda, como algumas notícias projetavam no início de 2020, quando ainda não se tinha muita noção do impacto da pandemia. Com os movimentos muito acelerados de mudanças na cidade, o que temos acompanhado é a manutenção em alguns bairros e o aumento expressivo dos valores dos imóveis em bairros mais valorizados da cidade. Isso, de fato, tem impossibilitado muita gente de usar esse saldo no mercado imobiliário, o que acaba trazendo um certo “pênault” para os negócios em algumas regiões de São Paulo capital.

Com o ano caminhando para o fim, nossas perspectivas são positivas. Nos reinventamos para garantir agilidade, segurança e confiabilidade em todo o processo de venda e compra do imóvel. Estamos com o time em constantes alinhamentos para atuar em diferentes cenários – política, economia, esporte, cenário internacional. Acreditamos num 2023 muito parecido com o que vivemos em 2019 – início do ano agitado com frequentes elevações, mês a mês, no número de propostas e conversões de vendas. Com o cenário político já definido, superada a fase crítica da pandemia e sem grandes eventos que bagunçam o calendário, temos tudo para faze um excelente ano de muitos novos refúgios urbanos por São Paulo e Santos.

Por Rafael Sorrigotto, sócio na imobiliária Refúgios Urbanos