O custo da inadimplência para a imobiliária

A inadimplência é uma das partes mais desagradáveis do negócio de administração de imóveis. Seja durante o contrato ou na etapa da rescisão, ela traz uma série de prejuízos e transtornos para todos os envolvidos – inquilinos, proprietários e imobiliárias.

Mas se o contrato tiver alguma garantia, ela deveria arcar com todos os prejuízos, correto? Não é bem assim. A garantia (se confiável) deveria cobrir, sim, a maior parte dos prejuízos financeiros causados pelo inquilino, mas a inadimplência gera perdas não tão visíveis para a imobiliária e que não são cobertas por nenhuma garantia (seja fiador, título de capitalização, seguro fiança ou fiança onerosa). 

Nesse artigo mostramos que, na média, um contrato inadimplente gera um prejuízo calculável de pelo menos R$ 4.600 para as imobiliárias. Esse prejuízo é oriundo do custo de 1) gestão das cobranças, 2) perda de taxa de administração e 3) churn (perda) de proprietários.

Gestão da cobrança

Custo estimado: R$ 945

A partir do primeiro inadimplemento do inquilino, a imobiliária passa a ter despesas com sua equipe de cobrança e, quando a inadimplência não é resolvida rapidamente, ela precisa envolver a garantia e o jurídico atualizando boletos de aluguel e encargos em aberto, o que aumenta os custos operacionais.

Esse é um processo que pode levar algumas horas em casos simples até centenas de horas em casos de inadimplência que só se resolvem com o despejo judicial do inquilino.

Nós estimamos que, na média*, um contrato inadimplente consome aproximadamente 30 horas da equipe interna da imobiliária – entre troca de emails, telefonemas, atendimentos presenciais, atualização de boletos e documentos, o que gera um custo aproximado de R$ 945 para a imobiliária:

*Para o cálculo da média levamos em consideração casos simples de inadimplência (ex. Inquilino quitou a inadimplência após 2 meses) e casos complexos (ex. Inquilino ficou inadimplente por 10 meses e só deixou o imóvel após despejo judicial).

Perda da taxa de administração

Custo estimado: R$ 1,4 mil reais

Outra fonte de perda para a imobiliária é a vida mais curta do aluguel de um contrato inadimplente vs. contrato adimplente. Na minha experiência na Casa Mineira e CredAluga, observamos que o inquilino que passa por algum episódio de inadimplência tende a ficar 33% menos tempo no imóvel do que um inquilino adimplente.

Por isso, estimamos que a imobiliária deixe de ganhar aproximadamente R$ 1.440 em taxa de administração por uma locação mais curta.

Churn (perda) de proprietários

Custo estimado: R$ 2,3 mil

Parte importante do valor de uma carteira de administração está na geração de receita futura. Administração de imóveis é o tipo de negócio que, quando o cliente (proprietário) é bem servido, ele não tem motivos para buscar outro prestador de serviços e tende a ficar com a mesma imobiliária por vários anos.

Quando o proprietário lida com um episódio de inadimplência, no entanto, sua experiência com a imobiliária é afetada. Mesmo que a garantia cubra as perdas financeiras, ele lida com o descasamento do fluxo de recebimentos, recebe notificação de cobrança da prefeitura e do condomínio, e liga múltiplas vezes para a imobiliária para se atualizar sobre o status da cobrança.

Abaixo fizemos um cálculo de expectativa de receita de corretagem e administração de um imóvel de um proprietário satisfeito e um proprietário insatisfeito. Como podem observar, o proprietário insatisfeito tem 25% menos chances de anunciar o imóvel novamente com a mesma imobiliária e a taxa de conversão dos imóveis anunciados tende a ser 20% menor, pois ele busca outras imobiliárias para anunciar o mesmo imóvel.

Isso faz com que a expectativa de aluguéis futuros com aquele imóvel seja reduzida e a imobiliária tenha uma perda de receitas futuras de aproximadamente R$ 2,3 mil. 

Outros prejuízos

Além dos danos quantificados acima, a inadimplência gera outros prejuízos para a imobiliária, tais como:

• Dano à reputação da imobiliária: proprietário e inquilino que passam por episódios de inadimplência tendem a relatar uma experiência negativa com a empresa para amigos, familiares, e o público em geral (ex. Reclame Aqui, Facebook, Instagram e outros)

• Rotatividade da equipe: a inadimplência afeta a moral da equipe da imobiliária. Os setores jurídico, de cobrança e rescisão das imobiliárias tendem a ser os mais difíceis de gerenciar e com maior rotatividade. Quanto maior a taxa de inadimplência e problemas que uma imobiliária administra, menor o engajamento da sua equipe e maior a taxa de rotatividade.

• Erros e omissões da operação: por último, não é raro a imobiliária acabar tendo que arcar com algumas perdas no contrato por erros e omissões da sua operação e que são trazidos à tona após um episódio de inadimplência, tais como: a) fraude do locatário que impede a cobrança; b) omissão na vistoria inicial não indenizável pela garantia, c) perda do prazo limite para acionar a garantia, entre outros.   

O que fazer e como se proteger?

Conversando com donos de imobiliárias sobre os desafios e oportunidades da administração de imóveis percebemos que cada dia mais as imobiliárias têm se preocupado não apenas com o tamanho das suas carteiras, mas também com a qualidade e rentabilidade.

Muitas imobiliárias têm percebido que o número de novos aluguéis por mês não deveria ser a única métrica de sucesso de uma carteira de imóveis e têm se atentado cada vez mais para métricas de sustentabilidade, tais como: 1) taxa de retenção dos imóveis, 2) taxa de inadimplência, 3) NPS (satisfação) dos proprietários e inquilinos, 4) rentabilidade da carteira, entre outras.

A administração deveria ser analisada como um projeto de longo prazo e a imobiliária deveria ter uma visão de gestão de risco da sua carteira que deveria considerar: 1) Seleção criteriosa das garantias utilizadas; 2) Implementação de processos internos próprios para gestão de risco e 3) Implementação de ferramentas para detecção de fraudes.

Na próxima semana detalharemos mais sobre cada um dos pontos acima com orientações práticas sobre como a imobiliária pode melhorar a gestão de risco e saúde da sua carteira de aluguel.