Mercado de loteamentos: o desafio de estabelecer um condomínio fechado de alto padrão

Um empreendimento gigante, com amplo espaço para lazer e planejado nos mínimos detalhes, pela perspectiva não só de quem prepara um condomínio para vender mas, principalmente, de quem irá viver no projeto. Eu aproveito que moro na mesma cidade que o empreendimento de loteamentos Hectares e me benefício pelo fato de que a empresa que está construindo o condomínio, a São Bento Loteadora, permite que a população de Dourados utilize sua pista de caminhada e suas ruas para o ciclismo, um alento em tempos de pandemia.

Aproveitando essa proximidade, convidei o diretor da empresa, Victor Messias, para uma conversa sobre o mercado de loteamentos, condomínios de luxo, urbanismo e tendências para o setor.

Convido você a conhecer os principais pontos deste bate papo como o primeiro de uma série que destaca os desafios e perspectivas para o mercado de loteamentos no Brasil. Esteve comigo nesta conversa a jornalista Ana Clara Tonocchie o conteúdo segue a seguir:

Imobi: A pandemia e o isolamento social evidenciaram o mercado de loteamentos como uma das principais alternativas para aquelas pessoas que buscam uma moradia em um ambiente mais urbanizado e que possibilite qualidade de vida às pessoas que fazem a opção por morar em empreendimentos horizontais. O quanto existe de verdade nesta sentença ou isso é uma condição momentânea alardeada pela pandemia?

Victor Messias: Eu acredito que parte do público e do mercado imobiliário vai adotar esse caminho horizontal com mais espaço e mais qualidade de vida e outra parte eventualmente vai voltar para espaço menores. 

Como incorporador eu vou na contramão do mercado que diz que hoje tudo tem que ser o mais reduzido possível e acredito que uma grande parcela da população ainda quer espaços maiores para viver. 

Acredito que isso se deve ao fato de estar no interior do Brasil, onde as pessoas ainda têm mentalidade provinciana quando o assunto é morar. Temos tecnologia, temos conexão, mas no momento da escolha da moradia vejo as pessoas optando pela casa, pelo quintal, pelo espaço. 

Os loteamentos e condomínios estão em cidades pequenas, pois é onde existem terrenos. As pessoas nestas cidades fazem contas e concluem que não tem porque sacrificar qualidade de vida em função de posição geográfica. Agora, com o advento do home office, as pessoas vão ligar mais ainda para o conforto em casa. 

De posse desse conforto, algumas pessoas serão taxativas e colocarão condições para trabalhar apenas de sua casa. Mas é claro que isso vai de região a região. Nós, aqui no Mato Grosso do Sul, apostamos nesse público. 

Imobi: O que você diz faz sentido em tempo de pandemia pois foi quando passamos a viver mais a nossa casa do que a cidade. E penso que loteamento está muito nessa relação de viver a casa e não onde a gente mora geograficamente. 

Victor Messias: Daqui conseguimos perceber um boom das lojas de decoração, de material de construção, de arquitetos, que não estão dando conta de tantos projetos novos. Esse mercado de moradia está muito aquecido. Nas oito cidades em que atuamos, conforme as pessoas ficam mais em casa, quanto mais mudam as bandeiras de restrição, mais nossos parceiros imobiliários são acionados para pesquisar, entender e quem sabe futuramente realizar uma compra de um terreno. 

É de casa que as pessoas começam a avaliar seus espaços e eu percebo isso muito claramente em nosso dia a dia. As pessoas vão valorizar ainda mais esse ambiente de casa independente do tamanho do núcleo familiar. Inclusive para aqueles que moram com pet ou os que moram solo, para estes também será importante ter mais espaço. 

Imobi: Não é de hoje que o interior do país se desenvolve através do mercado de empreendimentos horizontais, dos loteamentos e condomínios que estabelecem novos bairros nas cidades. Qual a importância desses projetos no desenvolvimento das cidades?

Victor Messias: Na São Bento, a gente tem pensado cada vez mais como cidade e menos como loteadora. Isso é curioso porque quando você faz um empreendimento desses, o mercado tem uma visão de curto prazo que se limita aos dois anos de obra. E depois disso, muitas vezes se esquece que a infraestrutura de um loteamento é para sempre. 

O que a gente tem feito é ser também uma solução para o município. O loteador entrega asfalto, água, esgoto, drenagem, energia, iluminação pública, sinalização. Tudo a custo zero para o município, cabendo à loteadora inclusive a manutenção destes dispositivos por um tempo. É também a partir dos loteamentos que o município começa a arrecadar IPTU, uma das mais expressivas formas de orçamento das cidades. Então, é muito legal essa simbiose entre incorporador e município, pois um ajuda o outro. 

O mercado da construção civil é também um grande gerador de empregos e sempre um dos principais atores na recuperação da economia no mundo todo. 

Pensar no loteamento como um retalho da cidade ou como uma área separada, isso acabou. Precisamos sempre oferecer urbanização e pensar no futuro das cidades pensando cada vez menos no sistema viário e sim nas pessoas que ali vão morar. 

Imobi: E sobre o IGP-M. A alta desse indicador impactou diretamente tanto clientes quanto loteadores. Como vocês reagiram a esse fator e será que, a exemplo das empresas de locação que já tem adotado o IPCA, existe algum índice de consenso entre as loteadoras?

Victor Messias: Desde o começo da pandemia, nós já começamos a ouvir nossos clientes e nos adequamos com medidas para flexibilizar os recebimentos. Esse procedimento é simples, uma vez que o financiamento é feito diretamente conosco. Já nessa época tomamos uma decisão: por um ano não vamos reajustar nenhum contrato, nem por juros fixos nem por IGP-M e esse um ano vence agora. 

Neste momento, já estamos implementando a adoção do IPCA como novo índice padrão e vamos dar a possibilidade para os clientes atuais de assinar um aditivo de cotnrato com essa alteração. Estudamos sobre o índice e penso que ele é favorável para o consumidor, ao mesmo tempo que não desfavorece a incorporadora. 

O IGP-M acima de 30% é impraticável.

Imobi: A sua empresa possui um grande case, o Hectares, um empreendimento que inaugurou um novo conceito na cidade e até no Mato Grosso do Sul. Quem faz um projeto desse não faz só por dinheiro. Qual a motivação por trás de um empreendimento tão grandioso?

Victor Messias: Quando falamos do Hectares, é importante dizer que falamos de um produto de altíssimo padrão, com lotes de 900m² a 1900m² partindo de mais de R$ 800 mil reais no valor dos terrenos. É um público de outras necessidades a serem atendidas e nós produzimos um empreendimento para atendê-lo.

Por exemplo, são 286 jaboticabeiras, compradas em idade adulta e já produzindo. Todas elas com 46 anos, árvores enormes, adultas, plantadas no condomínio. Encontramos a oportunidade de explorar um público que não estava sendo atendido por conta do tradicionalismo do mercado. 

Eu bato muito no tradicionalismo pois acredito que ele engessa o mercado e faz com que inovações demorem a chegar para o consumidor. O Hectares foi uma aposta nossa inicial de que o público de alto padrão de Dourados e região gostaria de ter um lugar com qualidade de vida excepcional para morar e esse lugar não existia e se não fosse o Hectares, não existiria na região, pois ninguém compraria essa briga. 

São 493 lotes e a ideia veio das referências que encontramos nas viagens que fizemos ao redor do mundo. Queríamos um local onde fosse possível ter uma estrutura à disposição como nos melhores endereços do mundo. 

Temos uma pista de caminhada com 7,5 quilômetros, toda iluminada, arborizada, com mais de três metros, onde é possível pedalar e acompanhar os filhos. Piscina, academia profissional, piscina coberta, campo de futebol, quadras de tênis, lago e mais uma série de itens de lazer, sempre com o que há de melhor. Tudo pensado para que a melhor experiência possa ser realizada na porta de casa. 

Sou um dos pais do projeto e tanto eu como meu pai e minha mãe seremos moradores do Hectares. O projeto nasceu primeiro que a minha filha e considero ele com esse carinho mesmo. Quando você coloca um filho no mundo, até certo ponto você o educa, mas de uma etapa para frente, ele é do mundo e você não tem mais controle e com o loteamento não é diferente. 

Eu estou construindo minha casa e estou conhecendo meus vizinhos. Como o projeto é cheio de detalhes, levo de uma hora e meia a duas horas para apresentá-lo da maneira mais adequada, mostrando características de piso, de paisagismo, mobiliário, etc.

Como morador e como pai do projeto, transformei o Instagram do empreendimento como sendo meu perfil e ser esse vetor de comunicação facilita muito a divulgação e a necessidade que o público tem em conhecer o empreendimento com informações que eu tenho de cabeça. 

Nosso público é mais de pessoas querem comprar para morar do que para investir. Então, são pessoas que estão ansiosas pela entrega e para eles é importante esse contato diário. Além disso, existe um público de arquitetura e paisagismo que tem interesse nas construções das casas que estão acontecendo dentro do condomínio. 

Abrir o empreendimento, permitir acesso às áreas de construção que podem ser acessadas sem perigo é muito interessante pois existe muita coisa acontecendo o tempo topo. O período de obra geralmente é silencioso, as pessoas não têm acesso ao que está acontecendo. O cliente compra, depois de dois ou três anos recebe algo pronto e não acompanha o processo. 

Vem mais conteúdo sobre loteamentos e condomínios horizontais aqui no Imobi Report

A conversa com Victor Messias abordou ainda outros temas sobre urbanismo, concepção de novos empreendimentos, tecnologia aplicadas ao mercado imobiliário, entre outros assuntos. Nos próximos dias publicaremos a entrevista em formato de podcast, com o intuito de oferecer mais formatos de conteúdo para nossa audiência. 

Nos próximos artigos, trago entrevistas com corretores especializados em vender exclusivamente lotes e empresas de tecnologia com foco neste setor. 

Um abraço e até o próximo.

Denis Levati

No mercado imobiliário ocupando diversas posições desde 2008, Denis Levati tem passagens por grandes empresas como Lopes, VivaReal e Zap. Hoje é especialista em conteúdo e sócio da agência Cupola.