Laje: o “puxadinho” que foi promovido a imóvel
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“Onde a mulherada vai se bronzear
Na laje
Onde se coloca o churrasco pra assar
Na laje
Onde é que se torce pelo futebol
Na laje
Onde é que se curte um domingo de sol
Na laje
Onde é que se faz um pagode legal
Na laje
Com Mestre Gandeia, Fundo de Quintal
Na laje
Onde é que se canta um samba de amor
Na laje
Onde é que se mostra que é compositor
Na laje”
Na laje, de Mário Sérgio
Você, colega do mercado imobiliário, sabe o que é laje? Eu te respondo: Muitas coisas. E o que esse assunto tem a te oferecer? Mais ainda!
Nossa legislação muda a todo o momento e para o mercado imobiliário não é diferente. Nos últimos anos, as mudanças mais significativas foram a Lei do Distrato (13.786/2018), Lei da Multipropriedade (13.777/2018) e Lei da Reurb (13.465/2017). Essa última dedicada à Regularização Fundiária Urbana, que incluiu a regularização da laje, os “puxadinhos”.
Se você é engenheiro ou arquiteto, entende que laje é um elemento estrutural da construção (uma superfície). Porém, se você reside em grandes centros, certamente considera a laje como tipo de imóvel para instalação de amplos escritórios de alto padrão (a laje comercial / laje corporativa). Agora, se você é telespectador de novelas brasileiras, considerará laje sendo um “puxadinho” para fins recreativos (samba, churrasco e banho de sol). Nenhuma dessas definições está errada, mas quero ampliar o debate nesta última, o puxadinho promovido a imóvel pela Lei da Reurb.
Desde 2017, laje tem definição prevista em lei e nos traz inúmeras possibilidades de negócios. Embora essa lei já tenha completado três anos, ainda há muita discussão no âmbito jurídico e pouca notoriedade no mercado imobiliário.
É compreensível que a palavra laje tenha sido escolhida por ser de fácil compreensão popular, mas essa escolha é bastante questionada por não ser técnica e trazer dubiedade dentro da própria lei. Ora ela é utilizada como superfície (superior ou sotoposta), ora como o direito real. Melhor seria se o legislador utilizasse direito sobre a laje.
Direito de laje não está somente nas periferias
O direito de laje nasceu como um fenômeno social espontâneo entre as periferias brasileiras, com a ocupação desordenada dos grandes centros motivada pela Revolução Industrial. As favelas, como ficaram conhecidas, têm seu nome originado na botânica brasileira. A fava, faveleiro ou mandioca-brava é encontrada na caatinga nordestina. Lá há uma cidade baiana, Canudos, que se tornou conhecida por Morro da Favela, por ter a planta fava encobrindo e caracterizando a localidade. Assim sendo, a expressão começou a ser usada para definir habitações improvisadas e sem infraestrutura, muitas vezes em morros.
A origem da lei federal tem como objetivo a regulamentação das ocupações desordenadas já existentes, estando disponível a todos os cidadãos brasileiros. Não há limitação de área, número de andares, valor ou localização para sua implementação.
O direito de laje foi incluído no rol de direitos reais do código civil brasileiro. O direito real mais completo é o direito de propriedade, que confere amplos poderes sobre a coisa (o bem). No nosso dia a dia, também nos deparamos com outros direitos reais como servidão, usufruto, penhor e hipoteca.
Os direitos reais não podem ser criados por vontade das partes, aplicando-se a eles o princípio da taxatividade, isto é, só existem os direitos reais expressamente criados por lei.
O direito de laje, ou direito sobre a laje, contempla o espaço aéreo tridimensional em projeção vertical acima ou abaixo de um imóvel-base público ou privado, residencial ou comercial.
Ou seja, existe um imóvel-base e seu proprietário pode ceder para outra pessoa (de forma gratuita ou onerosa) o espaço aéreo superior ou inferior para a construção de outro imóvel (a laje), com acesso individualizado e sem direito a área térrea (pátio, quintal ou até mesmo garagem).
Parece simples, mas ainda não é. A lei criou esse maravilhoso direito, mas não traz claramente como ele pode ser usufruído. Será necessário fazer analogias e interpretações por parte do Cartório de Registro de Imóveis, Tabelionatos, Prefeituras Municipais e advogados e corretores dispostos a trabalhar com esse novo imóvel.
Certamente essa lei veio para beneficiar a todos que desejam desfrutar do seu direito constitucional de moradia e propriedade de forma menos complicada e onerosa. Porém, vamos com calma, ainda há muitos caminhos a serem percorridos burocraticamente falando.
Nas minhas próximas colunas no Imobi Report, vou abordar minha experiência pessoal para instituição do direito de laje em um imóvel.
Tudo certo! Continue acompanhando os nossos conteúdos.
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