Em alta ou em queda? Entenda o momento dos microapartamentos

O mercado imobiliário se transforma constantemente e um bom exemplo dessa mutação são os microapartamentos. Compactos e geralmente bem localizados, este formato ganhou muita força em decorrência da pandemia.

O momento, porém, é de reflexão sobre os rumos destas pequenas moradias.Alguns números ligados aos microapartamentos divergem e geram dúvidas. Isso porque, ao mesmo tempo em que o número de negócios e lançamentos segue aquecido, o valor de locação do formato apresentou redução recente.

Trouxemos alguns dados e depoimentos que ajudam a entender melhor o momento dos microapartamentos.

Preço de aluguel de microapartamentos e studios cai pela primeira vez

Depois de 12 meses consecutivos de alta, o preço médio do aluguel do apartamento de 1 quarto teve redução na capital paulista em abril, com o preço do metro quadrado ficando em R$ 56,89.

“Os studios e apartamentos menores vinham registrando uma valorização constante no período pós-pandemia, muito por conta da volta ao trabalho presencial, puxando o valor do aluguel como um todo da cidade para cima”, afirma Vinicius Oike, economista do QuintoAndar.

O economista também aponta que o mercado na capital paulista vive desaceleração. O valor médio do metro quadrado, considerando todos os tipos de apartamento, teve a menor alta mensal em quase dois anos (0,25%). O fôlego menor acabou impactando mais fortemente os microapartamentos.

“Com o fim da alta temporada de procura de aluguéis, que acontece entre janeiro e março, e um cenário econômico desafiador, a tendência é que haja, de fato, uma acomodação nos preços”, pontua Oike.

Uma mostra de que a redução dos valores dos studios parece ser algo pontual é quando comparamos os números de São Paulo com o Rio de Janeiro. Na capital fluminense, os compactos estão com valores em crescimento – chegando a R$ 47,55 em abril. Este é o maior valor de toda a série histórica medida pelo QuintoAndar, iniciada em 2019.

Por outro lado, alta geral do aluguel dá relevância aos microapartamentos

Em 2022, a alta dos aluguéis residenciais somou média de 16,55% em relação ao ano anterior, segundo o FipeZap – o maior aumento em 11 anos. Este é o principal fator para que investidores e consumidores finais mantenham olhar atento aos compactos, já que, com metragens reduzidas, o valor de locação também tem mais liquidez.

A relevância fica nítida com o total de lançamentos de microapartamentos. De acordo com pesquisa da CBIC, as vendas de imóveis menores, com apenas um dormitório, cresceram cerca de 30% somente em 2022. 

Neste período, cerca de 16 mil microapartamentos foram entregues na cidade de São Paulo. As unidades são bastante enxutas na metragem, com até 30 m², e ocorrem principalmente em bairros mais nobres, de boa localização, como Pinheiros, Vila Mariana e Itaim Bibi.

Formato conta com várias motivações para compra

O público para estes imóveis conta com diversos fatores favoráveis para fechar negócio, de acordo com Marcelo Gonçalves, sócio consultor na Brain Inteligência Estratégica. Ele conduziu uma palestra sobre o tema no CUPOLA Summit 2023.

“São motivações de compra o fato de que estes imóveis estão em região nobre, com crescimento, valorização e rentabilidade. Segundo nossos levantamentos, em quem tem intenção de compra de compactos entre 2023 e 2025, 32% são investidores e 34% são consumidores”, revela.

Gonçalves ressalta algumas palavras-chave já fazem parte da abordagem destes imóveis para atrair consumidores, entre elas: inovação, modernidade, segurança e oportunidade.

“Como o formato teve muita oferta, agora é natural que o mercado esteja se auto regulando. É possível perceber que o número de lançamentos de compactos está caindo levemente em alguns lugares”, analisa, indicando que o cenário de oscilação é algo normal.

Microapartamentos atraem novos perfis de moradores

A procura por esse tipo de imóvel é impulsionada principalmente por jovens solteiros e casais sem filhos. Por terem custo final menor, o financiamento também se torna mais acessível na comparação com imóveis de metragem maior.

Segundo Jean Oliveira, diretor da filial de Brasília da Brasal Incorporações, com a pandemia, muitas pessoas passaram a valorizar mais a qualidade de vida e a praticidade em seus lares. Com isso, apartamentos compactos e funcionais se tornaram uma opção atraente para quem busca uma vida sem muitas complicações.

“Além dos moradores, os apartamentos nesse estilo também são muito atrativos para os investidores, pois ele tem uma rentabilidade e uma liquidez boa. Em vez de comprar um apartamento de 200 m², a pessoa pode comprar cinco apartamentos de 30 m². Assim, dissolve-se o risco para o investidor. Sabemos que hoje vivemos com juros altos e aplicações hoje são rentáveis, mas os imóveis são duradouros”, pontua Oliveira.

Daniel Diniz, CEO da TREE Consultoria Empresarial, que é focada no mercado imobiliário, relata que a demanda por microapartamentos tem diversas características. Entre elas, a demanda de estudantes que procuram por moradias nas cidades em que vão realizar seus cursos.

Ele também acredita que existe uma demanda também de recém-formados. “Eles ainda são jovens, querem flexibilidade, têm um estilo de vida muito dinâmico, passam pouco tempo em casa e grande parte do tempo trabalhando, em lazer ou viajando. Eles precisam de uma casa, mas não veem valor em ter um imóvel, então alugam perto de pólos geradores de tráfego, onde estão os empregos, principalmente em áreas como mercado financeiro, publicidade, tecnologia e startups”, destaca Diniz.

E esta realidade já se espalha para além do mercado paulistano. A Brasal Incorporações apostou nos microapartamentos em bairros considerados nobres de Brasília, Goiânia e Uberlândia (MG).

No Sul do Brasil, apartamentos compactos vivem boom de negócios

A venda de studios em prédios residenciais de Porto Alegre cresceu 136% entre março de 2022 e fevereiro de 2023, totalizando 1.724 negociações, contra 730 do período diretamente anterior. De 18,62% no período anterior, a categoria somou 34,8% das vendas totais de apartamentos.

O dado foi apurado pela empresa Rio Novo Incorporações, com base nas pesquisas mensais do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado, o Sinduscon-RS. Na análise do diretor comercial da Rio Novo, o economista Marcos Moraes, o aumento na procura pelos studios em Porto Alegre vai ao encontro da mudança de comportamento dos consumidores.

“É uma tendência que nós observamos já há algum tempo. De um lado, boa parte das pessoas têm optado por ficar solteira por mais tempo, outras tantas decidem por não ter filhos. São realidades bem diferentes de anos atrás e que ajudam a alavancar a venda de apartamentos menores”, analisa. “Há também, mais especialmente, um movimento da nova geração de jovens de buscar compartilhar e viver experiências, com menor apego do que gerações anteriores. Isso gera demanda no mercado por espaços mais compactos, práticos e econômicos, como é o caso dos studios”, ressalta Moraes.

Por conta disso, a construtora, que tem mais de 20 anos de mercado e atua nos mercados de Porto Alegre e Curitiba, apostou no lançamento do YZY Full Life, que já está em obras próximo à PUC-RS. As unidades possuem entre 44 e 45 metros quadrados e são equipados com churrasqueira, além de vaga de estacionamento escriturada.