Eleições 2020: a importância do plano diretor para o mercado imobiliário

Estamos às vésperas das eleições municipais no Brasil, que definirão novos vereadores e prefeitos de cada cidade. Embora a política seja uma prática presente no dia a dia, é a partir do voto, de dois em dois anos, que se busca criar condições para que as necessidades dos cidadãos sejam, de fato, acolhidas.

No geral, a atenção dos candidatos e da maioria da população está voltada para pautas como saúde, educação e segurança. Contudo, quem for eleito deverá atuar, também, em inúmeras outras frentes, entre elas políticas que envolvem o planejamento urbano da cidade. Por isso, é importante ter em mente que a sua escolha, no próximo dia 15, também repercutirá no mercado imobiliário, mesmo que indiretamente.

Isso porque passa pelas mãos de prefeito e vereadores o Plano Diretor, a lei municipal, ligada ao Estatuto da Cidade, que determina os rumos do planejamento urbano e rural de cada cidade. O plano também define instruções fundamentais para políticas públicas nas áreas de mobilidade urbana, uso e ocupação de solo, uso social da propriedade, preservação do patrimônio histórico, cuidados com o meio ambiente, entre outras.

As restrições ou concessões determinadas pelo Plano Diretor direcionarão o desenvolvimento das ocupações e construções de qualquer tipo e escala de empreendimentos. Será especificada a altura máxima permitida em cada região da cidade, o coeficiente máximo de aproveitamento (relação entre a metragem quadrada possível de ser construída e a dimensão do terreno), a taxa de permeabilidade mínima do solo, as distâncias mínimas para o afastamento das construções das divisas dos lotes. Aspectos conhecidos por profissionais que atuam no mercado imobiliário e têm as zonas residenciais mapeadas de cor.

Para a arquiteta e urbanista Beatriz Lemos de Almeida, mestre em Ambiente Construído pela Universidade Federal do Paraná (UFPR), por meio de políticas que determinam a ocupação ou utilização apropriada do solo em um prazo máximo de tempo, é possível, por exemplo, organizar a atuação do mercado, sobretudo em áreas centrais ou de infraestrutura consolidada.

“Essa tríade de instrumentos – Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória, seguida de IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação, são algumas das possibilidades legais que possibilitam que se cumpra um dos objetivos principais do Estatuto da Cidade, que é a função social da cidade e da propriedade”, explica.

Na busca por um planejamento urbano efetivo, experiências de outras cidades podem servir de modelo. É nisso que acredita Gustavo Feola, diretor da Gustavo Feola Negócios Imobiliários, especializada em negociações de terrenos. “Podemos pensar em mudanças de zoneamento em determinadas regiões, trazer benefícios fiscais para outras (…), levar verticalização a regiões que têm boa infraestrutura mas não têm tanta moradia, aquela história de morar perto do trabalho”, acrescenta.

Feola propõe que as revisões dos Plano Diretores que ocorrem, pelo menos, a cada 10 anos, sejam feitas sob a análise do que não deu certo nas versões anteriores, visando o aprimoramento. Além disso, ele acredita na importância do diálogo com os moradores e as pessoas envolvidas na dinâmica local.

“O ideal para o mercado imobiliário é um candidato que passe ideias concretas e palpáveis de como poderemos, através das leis, ter novas construções em regiões que carecem, ou o caso do próprio zoneamento poder ser alterado em lugares que, hoje, estão sem comércio, cheios de imóveis com placas de ‘aluga-se’ e anos e anos sem vida, sem funcionamento. Será que não teve erro no Plano Diretor anterior?”, questiona Gustavo.