Como as mortes causadas pela pandemia impactaram as imobiliárias?

O pesadelo causado pela pandemia do novo coronavírus não chegou a abalar profundamente o desempenho do mercado imobiliário como atividade econômica, mas gerou uma triste demanda paralela para as imobiliárias: o aumento de casos de mortes de pessoas envolvidas em contratos de locação.

Afinal, se hoje, felizmente, a vacinação em massa tem freado as consequências da covid-19 em todo o Brasil, a maior tragédia sanitária da história brasileira já deixou uma pesada cicatriz com mais de 600 mil mortes – e, certamente, boa parte dessas vítimas era de inquilinos, proprietários de imóveis ou fiadores. 

O Painel de Análise do Excesso de Mortalidade por Causas Naturais no Brasil 2020-2021, criado pelo Conselho Nacional dos Secretários de Saúde (Conass), aponta que o País teve 52% mais óbitos do que o esperado entre janeiro e outubro deste ano. O chamado excesso de mortalidade se aproxima de 740 mil falecimentos no País entre 2020 e 2021.

Se o óbito de um envolvido em locação não era exatamente uma novidade para a imobiliária, desde março de 2020 elas precisaram se adaptar a um volume maior de falecimentos – e portanto a situações inusitadas, pois cada caso embute sutilezas que exigem bom senso e sensibilidade por parte das empresas neste momento de luto. 

Para debater os procedimentos mais adequados sob os âmbitos legal, empresarial e mesmo de sensibilidade social por parte das imobiliárias, o Imobi Report conversou com o Dennis Martins, advogado com longa experiência na área imobiliária e coordenador pedagógico da UniSecovi de Florianópolis (SC), onde também criou e coordena um curso sobre a Lei do Inquilinato.

Dennis comentou situações específicas como a documentação necessária para evitar transtornos no repasse do aluguel aos herdeiros do proprietário, ou se há algum benefício ao inquilino afastado do imóvel por internação causada pela covid-19. Confira:

Imobi Report: Se não houver um inventariante formalmente designado após o falecimento do proprietário do imóvel, a imobiliária corre algum risco caso repasse o aluguel diretamente aos herdeiros? 

Dennis Martins: O Código Civil estipula que os herdeiros são titulares de todos os bens deixados pelo falecido. Por outro lado, a própria Lei do Inquilinato estabelece que existindo mais de um locador ou mais de um locatário, nós passamos a ter a figura da solidariedade. E o Código Civil, quanto às obrigações solidárias, contempla que cada um dos credores solidários tem direito de exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro. Isso quer dizer que se eu tenho mais de um locador, qualquer um deles pode exigir o pagamento do aluguel. 

O único problema é se a pessoa já tiver sido processada, então ela já foi demandada, já foi exigida a cobrança por meio de uma ação. Aí é melhor realmente suspender o pagamento e observá-lo dentro do processo. Num caso de insegurança e dúvida total, digamos que mediante um valor muito elevado, cabe à imobiliária a possibilidade de fazer uma consignação em juízo deste valor.

Imobi Report: Se houver no imóvel cônjuge ou herdeiros que viviam sob dependência econômica do inquilino falecido, os sucessores precisam passar por nova comprovação de rendimentos? E se não forem aprovados na análise de crédito, eles poderão sofrer despejo ou a lei os protege de alguma forma?

Dennis Martins: É uma excelente pergunta, mas bastante polêmica e não respondida pela Lei do Inquilinato. E de fato nem sempre as nossas dúvidas são respondidas pela lei e vão requerer uma certa interpretação ou mesmo um jogo de cintura. 

Mesmo se nós pensarmos por uma questão social, se eventualmente quem venha a assumir o imóvel, seja o cônjuge ou os herdeiros, sabidamente não tiver condições de honrar os aluguéis, ficaria também difícil dizer que o locador não teria direito de qualquer espécie. 

Eu recomendaria ao locador analisar caso a caso. Exemplo: se os locatários não tiverem qualquer condição de pagar, mas por outro lado eu tenho fiadores muitos sólidos, ficaria difícil imaginar uma possibilidade de despejo pois há uma garantia firme. Agora, se a locação for desprovida de garantias, o que já envolve certo risco, e eu consigo provar documentalmente que a situação patrimonial das partes vai ficar absolutamente prejudicada, eu vejo sim uma chance de se obter uma resolução do contrato de locação baseada nesse elemento. Mas não seria por elementos que estão entregues de forma muito simples e muito direta na Lei do Inquilinato. 

Imobi Report: Em caso de óbito do fiador, o inventariante pode transferir a fiança para o espólio? Ou, caso queira manter a relação, terá que fazê-lo em seu próprio CPF?

Dennis Martins: O primeiro ponto é que a fiança é uma garantia de ordem pessoal e que depende desse laço de confiança. Então a obrigação do fiador passa aos herdeiros, mas o limite dessa transmissão de obrigações se dá até as forças da herança. Então se existir uma dívida muito grande, não vai ter como você obrigar os herdeiros ao pagamento desses valores. 

E um outro ponto bem importante é que trata-se da transmissão das obrigações oriundas da fiança, e não da transmissão da fiança em si. Você não herda aquele compromisso, ele não passa a ser seu automaticamente. Para que eu tenha a perpetuação da fiança para terceiros, para que ela vigore depois, é preciso haver a concordância formal dessas pessoas.

Imobi Report: No imóvel comercial, se o locatário falecer e o espólio decidir pela interrupção do comércio, cabe multa rescisória pelo rompimento do contrato?

Dennis Martins: Essa é uma hipótese que eu considero menos provável. Em geral, a atividade comercial vai ser realizada por meio de uma pessoa jurídica. Então, falecendo um sócio, a pessoa jurídica não é automaticamente liquidada, as suas atividades permanecem.

Agora, digamos que seja uma atividade exercida com contrato em nome de uma pessoa física, mas é um comércio. Eu considero improvável você aplicar uma penalidade pela resolução contratual porque você estaria penalizado pelo evento morte. Inclusive nas próprias locações residenciais a doutrina defende que eu não teria a aplicação de multa pela não perpetuidade. É uma faculdade que a pessoa tem de continuar a atividade ou não.

Imobi Report: Caso o inquilino passe por longo período afastado do imóvel por motivo de força maior, como na hipótese de ele ficar internado após ter contraído a covid-19, há algum tipo de benesse legal que lhe permita abater o valor da locação nesse período? 

Dennis Martins: Não existe dispositivo da lei que ampare alguma espécie de abatimento nessa situação. Porque isso na verdade implicaria em transferir para o locador um ônus que é da vida do locatário. E por outro lado, a não ocupação do imóvel também não justifica qualquer desconto, até porque o imóvel quando está locado, por mais que a pessoa deixe ele fechado, o locador automaticamente está desprovido da utilização daquele imóvel, tanto para locação quanto para uso próprio. 

Claro, diante de uma eventual situação extrema eu recomendaria ao locador que de repente revisse alguma possibilidade, enfim, conversasse para chegar a um bom termo. Nós acompanhamos centenas de situações de locadores que não quiseram transigir valores na pandemia, não quiseram adotar uma negociação e depois acabaram se deparando com um cenário muito pior, com dificuldades para alugar o imóvel. 

Eu até cito o caso de uma uma clínica odontológica aqui no centro de Florianópolis que era alugada por R$ 12 mil. Houve uma tentativa de negociação da parte do inquilino, mas não se chegou a uma concordância porque o locador não quis ceder nos valores e o inquilino deixou o imóvel. A sala acabou ficando um ano e meio parada e hoje a locação está anunciada por R$ 7.400. Aí já dá para ter uma noção do quanto é preciso pensar estrategicamente para tomar uma boa decisão. 

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, primeiro relatório de inteligência do país focado exclusivamente em locação, criado pelo Imobi Report. Em cada edição, o Imobi Aluguel traz um estudo sobre um assunto principal, entrevistas, notícias ligadas ao segmento e indicadores atualizados da locação. Clique aqui para receber o Imobi Aluguel gratuitamente por 7 dias e saber mais sobre o relatório, produzido pela equipe de jornalistas do Imobi Report, com o know-how da CUPOLA, maior consultoria para gestão de imobiliárias do Brasil.