Como a reforma do IR pode afetar o investimento em imóveis para locação

Tema polêmico, a reforma tributária faz parte das propostas do governo federal. Entre os projetos que integram a reforma, está o PL 2.337/2021. Também chamado de reforma do IR, trata sobre o Imposto de Renda das pessoas físicas e jurídicas. O texto já foi aprovado pela Câmara dos Deputados e, agora, segue para o Senado. A proposta ainda deve ser sancionada pelo presidente para entrar em vigor.

Um dos pontos de maior impacto da reforma no mercado imobiliário é a tributação sobre a distribuição de lucros e dividendos das empresas, que foi fixado em 15% na fonte. Os SECOVIs do Brasil todo se reuniram para apresentar uma nota técnica, explicando alguns dos impactos da tributação sobre lucros e dividendos para investidores PJ em imóveis para locação. A nota pode ser acessada na íntegra aqui.

Conversamos com Leandro Ibagy, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Santa Catarina e um dos redatores da nota sobre o impacto da Reforma do IR no setor de locação. Confira:

Imobi Report: Qual é o principal impacto da reforma do IR (PL 2.337/2021) no mercado imobiliário?

Leandro Ibagy: Na nossa visão, como operadores do direito imobiliário e do mercado imobiliário, nenhuma atividade – nem comercial, nem de serviço – está tão suscetível quanto o segmento de administração de bens próprios, também chamadas de empresas patrimoniais.

É importante esclarecer que não estamos falando de administradoras de imóveis, que não serão tão impactadas com a reforma da legislação do IR. Essas empresas têm um custo elevado, pagamento de salários, despesas de publicidade, reinvestimento no negócio. Ou seja, são empresas que acabam com um percentual mais baixo de lucro.

O grande impacto está nas empresas patrimoniais, que são, na sua maioria, clientes de administradoras e imobiliárias. Uma pesquisa entre as redes RAL (Rede Avançada de Locação) e RELOCA (Rede de Locação Catarinense), que congregam mais de 40 empresas do setor no Brasil e administram mais de 120 mil contratos de locação, revelou que 16% dos seus clientes locadores são pessoas jurídicas. Ainda, esses senhorios representam 39% dos imóveis gestados por essas administradoras, o que demonstra o impacto dessas estruturas nas imobiliárias.

Na nossa nota técnica, demonstramos como, com a nova proposta do IR, poderá haver uma elevação da carga tributária de mais de 100%.

Imobi: E qual o impacto dessa alta tributação?

Ibagy: A grande apreensão é: quem vai se sentir estimulado e motivado para manter o nível de investimento no nosso mercado (seja comprando apartamento, lojas, salas, galpões) e destinar esses imóveis à locação, se terão um aumento da carga tributária dessa maneira? Juntos, associações, sindicatos e redes assinamos a nota técnica para apresentar alguns tópicos para senadores.

O primeiro ponto é: nenhuma atividade nacional está recebendo “de presente” uma ampliação da carga tributária de tamanha envergadura. O segundo aspecto é a desmotivação no investimento no mercado imobiliário – quem se motivará a investir no mercado imobiliário se esse investimento vai dobrar sua tributação?

As contas vão fazer com que essas pessoas jurídicas se sintam desestimuladas em manter seus níveis de investimento, o que impactará no interesse pelo segmento, o que é danoso à economia nacional.

Sabemos que essas empresas compram imóveis para investir na locação, movimentam o mercado da construção civil. Ao reformar esses imóveis, geram empregos para prestadores de serviços e microempresas. Em momento de quase 14 milhões de pessoas desempregadas, o que mais precisamos fazer no momento é estimular a construção civil, estimular a compra de imóveis, investir no setor e investir na locação.

Imobi: Qual pode ser o impacto para o consumidor final?

Ibagy: Um dos grandes impactos do desestímulo do investidor no mercado de locação é no valor do aluguel. É uma questão de oferta e demanda. Se há menos oferta, há mais demanda e o valor dos aluguéis irá aumentar. O temor que se tem é que em poucos meses, nós tenhamos uma queda absurda, contundente, de oferta de bens e imóveis destinados a locação, e com isso o aluguel sofra um aumento descomunal, muito acima desse IGP-M que já está alto. Em poucos meses, se não conseguirmos arranjar uma solução para essas empresas, o mercado todo vai padecer da falta de oferta, e isso vai gerar um incremento altíssimo no valor dos aluguéis a curtíssimo prazo, porque o efeito é sintomático e direto. Baixou a oferta, o preço se eleva numa magnitude extraordinária. Esse é o cenário que a gente prevê, infelizmente, caso não tenhamos a graça de sermos ouvidos pelos senadores.

Imobi: Quando saiu o primeiro texto do PL, havia uma proposta de taxar os FIIs com uma alíquota de 15%. Esse texto caiu, principalmente por conta da pressão no mercado. Apesar de acompanhar o assunto, não encontramos muitas notícias da imprensa no geral tratando sobre o impacto da reforma na locação.

Ibagy: Exatamente, ótima questão. Nossa posição é que o mais justo seria conceder para o mercado convencional de aluguéis no Brasil a mesma benesse que foi concedida aos fundos de investimento imobiliário, cuja tributação é zero. Já sabendo que esse pedido não seria ouvido e jamais seria atendido, nós nos contentamos a preconizar a regra da neutralidade.

A regra da neutralidade é dizer que se não podemos nos beneficiar, pelo menos não nos atrapalhe. Que, pelo menos, mantenha o que chamamos de direito de opção e deixe o mercado do jeito que está.

Nós não precisamos baixar o imposto de renda de 15% atualmente para 8%, e da CSLL de 9% para 8% [como prevê o PL atual]. Admitimos manter os 15% e os 9%, mas não admitimos manter ambos e ainda cobrar-se mais 15%. 

Uma empresa patrimonial tem despesa de tributo original (15% e 9%), mais PIS, Cofins, e tem, eventualmente, a despesa da administradora de imóveis. Fora isso, pega o saldo e distribui para os proprietários, investidores e sócios. Essas pessoas físicas guardam o dinheiro para comprar outro imóvel na pessoa jurídica, para ampliar o capital social. Nosso medo é que as pessoas fujam do nosso segmento, o que ocasionará na falta de imóvel e, por fim, no aumento do aluguel. A atmosfera perfeita para uma tempestade perfeita. 

Imobi: E com a combinação da tributação zerada nos FIIs, a pessoa que investe no mercado imobiliário vai investir em fundos.

Ibagy: Exatamente. Vai deixar de investir na construção civil, na geração de empregos, na compra de insumos, para investir em papéis de banco, que continuarão isentos.