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Imobi Report

[121] O impacto da reforma tributária para o mercado imobiliário

Imobi Report
Escrito por Imobi Report em 6 de julho de 2021
12 min de leitura
[121] O impacto da reforma tributária para o mercado imobiliário
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O governo federal apresentou uma proposta de reforma tributária para corrigir a tabela do Imposto de Renda das pessoas físicas e aumentar a tributação da chamada renda passiva. Essa é a renda decorrente de aplicações do capital, tais como juros, dividendos e rendimento. Essa tributação pode impactar o mercado imobiliário, principalmente incorporadoras e construtoras, ao “desincentivar” o investimento.

Um dos impactos é nos FIIs: com a reforma, esses fundos seriam taxados a uma alíquota de 15%. Os fundos de tijolo, que têm uma média de dividendo pago de 6,8% ao ano, passariam para 5,7% com a tributação. Essa rentabilidade é próxima à remuneração de títulos do governo, por exemplo. Só no dia 25, dia que foi noticiada a possível reforma, o Ifix, índice que reflete a variação dos FIIs, teve uma perda de R$ 3 bilhões.

A alteração da tributação das Sociedades em Conta de Participações (SCP) também é fator preocupante. A mudança prevê que as SCP terão que seguir a tributação da sócia “ostensiva” – no caso do mercado imobiliário, incorporadoras. Na maioria, a operação principal está na tributação de lucro real, não presumido, aumentando a taxação. A modalidade é muito utilizada para captar recursos ainda na fase preliminar dos empreendimentos, quando incorporadoras ainda não têm acesso a recursos bancários. O governo justifica explicando que a SCP pode ser usada para fraude, mas o mercado defende que, se há práticas erradas, essas devem ser punidas, não todo o setor.

Em artigo para o Estado de S. Paulo, Ricardo Lacaz Martins, advogado e mestre e doutor em direito tributário e membro do conselho jurídico da presidência do Secovi-SP, alerta que há a intenção de vedar a opção pelo lucro presumido a empresas que possuem receita de locação e compra e venda de imóveis, obrigando-as à tributação pelo lucro real. “Tal dispositivo, se aprovado, inviabilizará o desenvolvimento da atividade empresarial em investimento de imóveis para renda, o que, se somado à aprovação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), levaria a tributação para 54% sobre as receitas recebidas, um verdadeiro confisco”, analisa.

Para o Valor Econômico, José Carlos Martins, presidente da CBIC, afirma que o projeto de reforma, como um todo, terá difícil tramitação por ter várias nuances e complexidades que terão que ser discutidas com os parlamentares e que “a entidade ainda está avaliando as implicações da medida, mas o assunto é, sim, alvo de muita preocupação do setor”.

Incorporadoras

A Atlantica Hotels International, rede multimarcas da hotelaria na América Latina, com marcas como Go Inn, Park Inn, Radisson, algumas bandeiras do Hilton, entre outros, entrou na locação residencial. O novo braço da companhia, a Atlantica Residences, já possui dois empreendimentos em funcionamento, um em São Paulo e o outro em Porto Alegre. Recentemente, a empresa anunciou seu primeiro projeto com foco na locação residencial. O novo empreendimento será incorporado pela Mitre Realty, em São Paulo, enquanto a AHI é responsável pela locação, manutenção, decoração e gestão das unidades. Além do novo empreendimento, a empresa também está avaliando a conversão de outras unidades remanescentes para locação. No radar, estão as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Recife e Belo Horizonte. Segundo Eduardo Giestas, para o Valor Econômico, a hospedagem em um residencial com serviços custa de 20% a 25% menos do que a de um hotel com o mesmo padrão, na mesma localização.

Segundo a plataforma SíndicoNet, a busca por bicicletários em condomínios residenciais aumentou em 300%, entre janeiro e junho deste ano. Áreas comuns dedicadas a guardar, compartilhar e até mesmo oficinas de reparos estão cada vez mais valorizadas dentro de empreendimentos. O Estadão traz exemplos de incorporadoras que estão apostando nos espaços para bicicletas nos seus lançamentos.

O aumento do uso das bicicletas sinaliza a preocupação das pessoas com mobilidade sustentável e saúde. A as construtoras passam a olhar para características de saudabilidade nos seus lançamentos, resultando na ascensão dos Healthy Buildings. Mas você sabe o que são esses edifícios saudáveis? Andressa Gulin, médica e head de Inovação da AG7, explica 9 critérios de saúde dentro de empreendimentos residenciais.

Andressa é a convidada desta semana na live do Imobi Report. Quinta-feira (8), às 18h, vamos comentar estratégias para contemplar saúde na incorporação. Para participar, acompanhe o Imobi Report no Instagram.

Imobiliárias

Na última semana, dois grandes players do mercado brasileiro anunciaram fusão: agora a Loft tem 100% da operação da CredPago, enquanto os fundadores e acionistas da CredPago terão participação na Loft. A operação da CredPago continuará sendo tocada por seus fundadores e diretores. Em nota para a imprensa, Jardel Cardoso, CEO da CredPago, afirma: “a chegada da Loft levará nossos produtos a ainda mais corretores, imobiliárias e clientes em todo Brasil, impulsionados pela plataforma e recursos de tecnologia e marketing da empresa. Escolhemos nos juntar ao time da Loft pela complementaridade dos negócios e postura consistente voltada para o fortalecimento das imobiliárias”. Já Mate Pencz afirma que “os produtos da CredPago têm tudo a ver com a proposta da Loft, que é facilitar a transação imobiliária com tecnologia na base e atendimento humanizado na ponta”.

No Imobi Report, Rodrigo Wernecks, CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, faz uma análise sobre essa movimentação de mercado. Para Rodrigo, o principal ativo adquirido pela Loft é o conhecimento de campo adquirido pela CredPago em apenas cinco anos de existência, período em que a empresa construiu um relacionamento com 16.000 imobiliárias das cinco regiões brasileiras. Destacamos: “Se você acha que a tecnologia ganha o jogo, ou a guerra, como preferir, eu lamento dizer que, no mercado imobiliário, a vitória se decide em cidades improváveis como Sinop (MT) – de onde escrevo este artigo enquanto voo para casa, Chapecó (SC) ou Rio Verde (GO), onde conheço imobiliárias capazes de produzir R$ 20 milhões em vendas por mês. O Brasil é grande demais, e estar presente em lugares tão distantes e diferentes culturalmente entre si é um ativo de valor incalculável”.

A Loft também fechou uma parceria com a EXAME. Juntos, o veículo e a proptech divulgam o Índice Especulômetro EXAME-Loft. O objetivo é, por meio de uma ferramenta de precificação desenvolvida pela Loft, calcular a diferença percentual entre o preço de anúncio pelo proprietário na sua plataforma e o valor de fechamento do contrato entre as partes, registrado em cartório nas matrículas dos imóveis. A ferramenta funciona em São Paulo e, na sua primeira edição, revela que o bairro com maior diferença entre o preço anunciado e o de fechamento na cidade é Itaim Nobre, com 34,24%.

Falando em bairros paulistas e levantamentos de unicórnios, dados do QuintoAndar apontam que a rentabilidade dos aluguéis costuma ser maior em regiões periféricas. O bairro que apresenta maior rentabilidade na capital paulista é Arthur Alvim, na zona leste da cidade, seguido por Ermelino Matarazzo e Parque Bristol, nas zonas leste e sul.

O IGP-M finalmente começou a desacelerar. Em junho, o aumento foi de 0,60%, enquanto no mês anterior havia sido de 4,10%. Porém, o índice continua bem alto – em 12 meses, a alta é de 35,75%.

Essa semana, o jornal Nexo explica por que o IGP-M vem perdendo força como referência na locação e o Estadão detalha como o índice interfere no retorno dos FIIs.

São quatro as condições básicas para caracterizar o vínculo trabalhista: habitualidade, subordinação, onerosidade e pessoalidade. Não sabendo disso, muitas empresas têm problemas trabalhistas por caracterizar a relação entre imobiliária com seus corretores autônomos como vínculo empregatício. Para discutir este tema sensível, o Imobi traz uma entrevista com a advogada Karina Negreli, gerente do departamento Jurídico do Secovi-SP.

A Receita Federal lançou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). O CIB agrega informações de imobiliárias de todo o país, com um tratamento georreferenciado dos imóveis. Segundo a receita, isso dará “mais exatidão à localização e aos limites dos imóveis, e solucionando problemas que dificultam a legalização e transação dos imóveis, além de permitir um melhor planejamento territorial por parte da administração pública”.

O Imobi Aluguel desta semana fala sobre o risco de fraudes internas dentro da imobiliária de locação – um problema, aliás, que afeta sete entre dez empresas brasileiras, segundo pesquisa da Deloitte. Contamos casos ocorridos com imobiliaristas e listamos medidas preventivas para que gestores possam monitorar indícios de malfeitos. Falamos ainda com especialistas em segurança cibernética, que explicam boas práticas que evitem danos internos ou externos, como uso indevido de informações confidenciais ou roubo de dados estratégicos de funcionários trabalhando em home office.

O Imobi Aluguel é o primeiro relatório de inteligência do país focado em locação. Publicado todas as quartas-feiras, ele traz um tema principal, apurado com rigor jornalístico e consulta com fontes relevantes do mercado imobiliário, além de uma entrevista em áudio, notícias ligadas ao segmento e indicadores atualizados do aluguel. Clique aqui para saber mais sobre o relatório.

Techs

O crescimento das imobiliárias virtuais ganha um impulso com a entrada de um bilionário das criptomoedas neste mercado. Mike Novogratz injetou US$ 10 milhões na Republic Realm e assumiu o posto de principal investidor da empresa americana, segundo a diretora administrativa do negócio. A Republic Realm foi criada em março deste ano, já fez mais de 1.500 investimentos, incluindo a compra de um terreno virtual por US$ 900 mil.

Já no mercado brasileiro, a Bold Finance recebeu um importante aporte para continuar apoiando imobiliárias e locadores com o adiantamento de aluguel. O Imobi Report entrevistou o CEO da Bold Finance, André Oliveira, para saber mais sobre o investimento, a história e atuação da empresa e como as proptechs podem apoiar o mercado mais tradicional a se atualizar.

As transações digitais de imóveis já são uma realidade no Brasil. Em maio, 63% das propostas de aquisição de imóveis não tiveram qualquer interação humana. É o que aponta um levantamento da Apê11, startup especializada na compra e venda de imóveis pela internet. Deste total, 12% dos negócios foram concluídos com sucesso – e, em metade deles, o comprador sequer chegou a pisar no imóvel.

Mundo

A alta segue desenfreada nos preços de imóveis nos Estados Unidos. A previsão é de que a valorização chegue a 15% até maio de 2022, segundo o ZillowAs taxas de juros baixas e a economia em aceleração favorecem a procura por imóveis, contudo, a oferta é limitada – principalmente em áreas residenciais mais baratas. 

Portugal registra queda nas solicitações de vistos gold. O documento concede residência para cidadãos não-europeus que fazem investimento empresarial ou imobiliário no país. Na maioria dos casos, o interessado faz a compra de um imóvel em Portugal para ter o visto. A pandemia, mudanças nas leis portuguesas e a concorrência de outros países estão entre as razões para a redução das emissões do documento.

E quem nunca sentiu cheiro de mau negócio? Em Toronto, no Canadá, uma casa bem localizada está à venda pela metade do preço. A oportunidade inusitada tem um motivo: o mau odor do imóvel! A imobiliária não dá mais explicações e nem traz fotos do interior da casa. A dica do corretor é respirar fundo, arriscar a compra e, logo em seguida, investir na demolição.

Estamos de olho

A influência do mercado pet no setor imobiliário é gigantesca: o Brasil é o segundo maior mercado pet do mundo e, em média, 63% das pessoas têm ou gostariam de ter um animal de estimação, de acordo com um estudo do Cofeci. O conceito pet friendly chegou para ficar e já integra as necessidades de muitos compradores, que buscam espaços amplos e opcionais para dar mais qualidade de vida aos seus bichinhos.

Os coworkings estão invadindo a periferia. Antes fixados na região central, os espaços começaram a ficar mais próximos dos colaboradores, que têm no trabalho remoto uma oportunidade de trabalhar mais perto de casa e fugir do trânsito. Em São Paulo, os coworkings já estão presentes em bairros satélite e municípios da região metropolitana.

As mulheres já são 39% dos potenciais investidores do mercado imobiliário, segundo levantamento do FipeZap referente ao primeiro trimestre deste ano. O número é expressivo e confirma o aumento do protagonismo feminino no mercado financeiro. Em artigo publicado no Imobi, Elisa Tawil aborda este tema e fala sobre o movimento Mulheres do Imobiliário, que traz à tona o poder de decisão que as mulheres possuem no mercado de imóveis.

Você confere na sexta-feira esta edição do Imobi Report, comentada pela equipe que produz a newsletter, no podcast Semana Imobi. Aliás, se você gosta de ouvir podcasts do imobiliário, a mais recente edição do Vem Pra Mesa traz um bate-papo de Sergio Langer com Roberto Farias, diretor comercial na incorporadora Ekko Group.

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