[163] Inflação do aluguel desacelera e dá sinais de que pode voltar à normalidade

Depois de se tornar o vilão das negociações de aluguel durante a pandemia, o IGP-M vem demonstrando sinais claros de desaceleração. O índice terminou o mês de abril com alta de 1,41%, resultado 0,33 ponto percentual inferior ao registrado em março. Além disso, o acumulado do primeiro quadrimestre é de 6,98%, valor menor que o do mesmo período do ano passado. 

A inflação do aluguel está voltando ao normal? Para parte do mercado, sim. A leitura se deve ao encurtamento da distância entre o IGP-M e a inflação oficial (IPCA) acumulada em 12 meses – 14,66% contra 12,03%, respectivamente. Vale lembrar que, há um ano, o IGP-M superou os 30% na alta acumulada.

Como a renda do brasileiro não é capaz de acompanhar tantas altas, muitos inquilinos dependem da negociação para poder honrar o pagamento do aluguel. Em alguns casos, o uso de outros índices é o melhor caminho para buscar fechar a conta, como ocorreu com o IPCA, amplamente adotado após a chegada da pandemia e a explosão do IGP-M.

Mas, afinal, qual o melhor índice para calcular o reajuste do aluguel? Na opinião de Jaques Bushatsky, colunista do Imobi Report, nenhum deles é melhor ou pior, cada um é mais adequado para determinadas situações. Em artigo publicado no portal, Jaques explica por que é equivocado o movimento que busca fixar um índice único e obrigatório para reajustes de aluguéis.

Imobiliárias

Apostando alto para atrair proprietários de imóveis, a Ibagy, de Florianópolis (SC), está disposta a bancar a taxa de condomínio de unidades vazias. Caso o imóvel não seja locado nos primeiros 30 dias de contrato, a taxa dos dois meses seguintes é custeada pela imobiliária. Segundo a Ibagy, para participar, basta que o imóvel esteja pronto para morar e precificado adequadamente ao valor de mercado.

Para conquistar leads mais qualificados e em maior quantidade, um caminho ousado foi adotado pela Redeplan, de Volta Redonda (RJ). A imobiliária acabou com o vínculo aos portais imobiliários e passou a investir os recursos em canais próprios. O CEO da Redeplan, José Francisco de Medeiros, falou ao Imobi Report sobre os resultados dos primeiros seis meses de operação neste novo formato.

No Imobi Aluguel desta semana, mostramos como as imobiliárias cada vez mais direcionam suas atenções à experiência do cliente. E para um dos momentos cruciais da locação – o ato da assinatura do contrato -, muitas adotam práticas de “acolhimento”, zelando pela comunicação e humanizando esse primeiro contato. Afinal, clientes atendidos com respeito e orientados com clareza não apenas tendem a ficar na empresa e tornar-se embaixadores da marca: eles demandam menos atendimento ao longo da locação. É a famosa equação em que todos saem ganhando. 

Para assinar o Imobi Aluguel e acessar esse e os demais conteúdos da principal série especializada em locação do mercado imobiliário brasileiro, produzido pela equipe de especialistas do Imobi Report e da Cupola, clique aqui. 

No podcast Modo Avião desta semana, um case inspirador sobre rentabilidade por meio do built to suit (BTS). O CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, Rodrigo Werneck, conversou com Téo Granado, CEO da Pedro Granado Imóveis, de Maringá (PR). Além de preparar os imóveis para a locação por BTS com uma construtora própria, a Pedro Granado também passou a construir empreendimentos residenciais de alto padrão no modelo de preço de custo. Na essência de ambos os modelos de negócio estão a relação de absoluta confiança com os investidores e o conhecimento de sobra sobre a demanda local.

Com grande estoque de imóveis disponíveis, o mercado de locação comercial ainda não se recuperou do baque provocado pela pandemia. Em Belo Horizonte (MG), o preço dos imóveis comerciais caiu 2,28% nos últimos 12 meses, enquanto o valor de aluguel apresentou alta discreta, de 0,54%. Os números são da pesquisa FipeZAP+, que, por outro lado, registrou alta de pouco mais de 6% no preço de venda e 8% na locação comercial em Curitiba (PR).

Muitos corretores estão apostando nas redes sociais para alavancar negócios, usando ferramentas como Instagram, Youtube e TikTok. Entre procurar clientes qualificados e viralizar, a regra é aproveitar a experiência audiovisual e aproximar o usuário da experiência de morar no imóvel exibido.

O carro deve ser uma preocupação do corretor de alto padrão? O assunto divide opiniões e não existe resposta certa. A reportagem do Imobi Report conversou com especialistas no segmento para entender como a imagem profissional pode ser atrelada ao automóvel, e também como o corretor pode se virar da melhor maneira diante deste dilema – tendo carro ou não.

E na edição desta semana do Imobi Alto Padrão, vamos falar de um tema queridinho dos clientes: a personalização de imóveis. Quando adquire uma casa ou apartamento, o comprador mais exigente faz questão de deixá-lo com a sua cara. Conversamos com profissionais e incorporadoras para descobrir até onde vai o papel do corretor de imóveis nesta negociação e saber como a situação pode ser transformada em oportunidade para fechar negócios.

Você pode testar o Imobi Alto Padrão gratuitamente por sete dias, conferindo na íntegra este e outros conteúdos estratégicos para atuar no segmento mais exigente do mercado. Clique aqui para saber mais e se cadastrar. Além de acesso a cases e entrevistas exclusivas, o assinante tem direito a participar de grupos de networking, além de contar com condições especiais de pagamento para os eventos do Imobi Report.

Por falar em mercado de alto padrão, no podcast Vem Pra Mesa, Sergio Langer recebe Simão Gomes, diretor geral de vendas da Plano&Vendas. Com mais de 15 anos de experiência na área comercial do setor imobiliário, o entrevistado fala dos desafios, dores e das principais mudanças que o mercado está vivenciando.

Incorporadoras

A escassez de áreas para construção está acirrando uma antiga batalha em São Paulo. Cada vez mais, a busca por novos terrenos tem se tornado mais cara e disputada, especialmente em regiões de alta renda. Matéria do Estadão mostra que as incorporadoras estão desembolsando centenas de milhões por espaços ocupados por imóveis residenciais e comerciais mais antigos. Um exemplo emblemático é o da Livraria da Vila dos Jardins, que será demolida para dar espaço a um empreendimento de luxo da Helbor. A publicação mostra como incorporadoras como Vitacon, Plano&Plano e JLL estão lidando com a questão. 

A disputa das incorporadoras em São Paulo criou até uma nova categoria de corretores de imóveis. Os “caçadores de terrenos” são os responsáveis por convencer famílias a vender seus imóveis para ceder espaço à construção de novos prédios. O engenheiro civil Gustavo Feola atua no ramo desde 2007 e conta um pouco da rotina de quem trabalha na área.

Ainda sobre esse assunto, a Folha de S.Paulo publicou um artigo em que Nabil Bonduki, professor da Faculdade de Arquitetura da USP, analisa “por que, onde, como e para quem São Paulo deve se adensar”. Na publicação, o docente, que foi relator do Plano Diretor e Secretário de Cultura de São Paulo, ainda explica a polarização do debate sobre a verticalização na cidade. Vale a leitura!

Para beneficiar as incorporadoras, a Caixa lançou na semana passada um novo pacote de estímulos ao mercado imobiliário, focado na concessão de crédito para empresas, que tinha encolhido enquanto o financiamento para pessoas físicas estava aumentando. Com essa novidade, as construtoras também passarão a ter quatro opções de indexadores nos contratos de financiamento: TR, Poupança, IPCA e CDI, semelhante ao que acontece nos contratos para pessoas físicas. 

No que se refere a crédito imobiliário para pessoas físicas, no primeiro trimestre deste ano, as contratações com recursos da poupança do SBPE, somadas às do programa Casa Verde e Amarela, com recursos do FGTS, totalizaram R$ 34,3 bilhões. Isso representou um aumento de 17,8% em relação ao mesmo período de 2021. 

Com a alta da Selic, entretanto, essa realidade deve mudar em breve. Matéria publicada no portal G1 mostra como o aumento da taxa de juros já está impactando as novas contratações de financiamentos, o que pode afastar muitos clientes do crédito imobiliário. A alta do preço dos imóveis residenciais novos também pode ser um obstáculo para o crescimento do mercado neste momento. 

Ainda que a perspectiva seja de que a concessão de crédito imobiliário tenha uma queda com a alta da Selic, a concessão de financiamentos para o Casa Verde e Amarela não deve sofrer grande impacto – pelo contrário, o programa pode se tornar ainda mais atrativo, como mostra matéria publicada pelo portal FDR. 

Outro segmento que deve escapar com tranquilidade da crise é o mercado de luxo e alto padrão, que continua com alta demanda por apartamentos residenciais. No Rio de Janeiro, por exemplo, estudo realizado pela Brain aponta que houve um aumento de 31% nas vendas de imóveis de alto padrão em 2021, em comparação com 2020, enquanto foi registrada uma queda de 11% no total de unidades residenciais comercializadas. 

Mesmo estando longe de ser impactado pela Selic e outros obstáculos do mercado imobiliário, o mercado de luxo continua apostando na inovação para atrair os clientes. Em Porto Belo (SC), a novidade do momento é o lançamento do primeiro empreendimento brasileiro a oferecer o serviço de Mordomo Virtual. 

Mas as inovações não são exclusividade do mercado de luxo, é claro. Matéria do jornal O Dia aponta quais são as tendências no que se refere à moradia no Brasil, enquanto o The Capital Advisor, por sua vez, mostra a importância da sustentabilidade nos novos empreendimentos. 

Techs

Demissões nas proptechs são o tema da última edição do podcast Semana Imobi. Editor-chefe do Imobi Report, Michel do Prado comenta que isso é um reflexo da elevação no nível de exigência dos fundos de investimento, os grandes responsáveis pelos aportes milionários dessas empresas. Em poucos dias, foram dezenas de demissões registradas na Loft e QuintoAndar.

O recente baque não impediu o QuintoAndar de aparecer entre os destaques da pesquisa O Melhor de sãopaulo 2022, do Datafolha. A imobiliária digital dobrou o percentual de menções obtidas em relação à pesquisa do ano passado, passando de 5% para 10%.

Ex-executivos de grandes incorporadoras criaram a Working Capital, fintech para financiar a construção civil com mais de R$ 500 milhões de créditos em estruturação. Com capital próprio e coinvestidores, a empresa se posiciona como uma alternativa de financiamento do setor imobiliário.

Influenciadora digital do metaverso, Satiko vai ser a primeira persona do ambiente digital a ter um espaço físico para morar. A personagem já soma cerca de 30 mil seguidores e vai ser embaixadora da Mitre Realty, em uma parceria com a Biobots, startup para criação e desenvolvimento de produtos digitais com foco em NFT e avatares.

Criptomoedas ganham espaço para o fechamento de transações imobiliárias no Brasil. Em São Paulo, a incorporadora Lumy é uma das que intensificam este movimento, aceitando bitcoin e ether como forma de pagamento. O movimento ganha força diante da menor burocracia, alta agilidade e confiabilidade dos processos realizados via blockchain.

Mundo

Assim como no Brasil, a discussão sobre compra de imóveis com criptomoedas avança em outros lugares do mundo. Em Dubai, nos Emirados Árabes, a proeminente incorporadora Damac Properties acaba de anunciar que vai começar a receber pagamentos com Bitcoin e Ether por suas propriedades de luxo. 

E também não é só no Brasil que o preço dos imóveis está subindo. Nos Estados Unidos, por exemplo, o valor aumentou 19,8% nos últimos 12 meses, em comparação com o mesmo período do ano passado. Em março, inclusive, o Federal Reserve (o Banco Central dos Estados Unidos) elevou a taxa de juros no país pela primeira vez desde 2018. Mas são as moradias usadas que estão sustentando o mercado. Segundo a Forbes, as vendas de imóveis novos nos EUA têm registrado grandes quedas – só em março, houve redução de 8,6% na comercialização de novas moradias por lá. 

Estamos de Olho

Na edição de abril da coluna “De mudança”, do Imobi Report, trazemos informações sobre as movimentações de mercado que aconteceram durante o mês passado, como a posse do novo presidente do Secovi-PR e a abertura de novas unidades da rede Auxiliadora Predial e da incorporadora CAC, entre outras informações. Confira!

De quem é a responsabilidade pelo pagamento do condomínio e do IPTU a partir da liberação das chaves, em uma transação de compra e venda? Para resolver essa dúvida de uma vez por todas, o STJ analisou a questão em abril e determinou: a responsabilidade é do comprador. Para entender melhor essa decisão, que pode impactar nas tratativas com os clientes de imobiliárias que estão vendendo ou adquirindo imóveis, vale a pena ler a matéria da Folha de S.Paulo sobre o assunto. 

Passados dois anos de pandemia, os reflexos do trabalho remoto continuam sendo objeto de análise pela sociedade. Nesta semana, matéria publicada pelo portal Terra mostra que não só os jovens, mas também muitas famílias optaram pela vida nômade com a adoção permanente do home office. Com essa mudança de hábitos, também surgem novas dúvidas em relação a modelos de moradia que não eram tão comuns antes da pandemia. Por exemplo, condomínios podem proibir proprietários de alugarem seus imóveis por plataformas como Airbnb? O Estadão respondeu essa pergunta em matéria publicada nesta semana. 

Começou a valer, ontem, a nova regra para uso de FGTS para pagamento de prestações de financiamento habitacional em atraso. Com isso, os mutuários agora podem utilizar o FGTS para acertar até 12 parcelas em atraso – antes, o total era de três prestações apenas. O Extra explica em detalhes a mudança. 

Apesar de a tokenização de imóveis ainda parecer coisa de outro mundo para algumas pessoas, essa novidade já é realidade para outras – e não estamos falando apenas de investidores. Este é o caso da diarista Docelina de Barros, que conseguiu ter acesso à casa própria por meio de uma nova modalidade de financiamento com token não fungível (NFT).