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iBuyer: saiba o que é e como funciona este novo modelo de compra e venda de imóveis

Compra instantânea de imóveis, algoritmos e uma jornada mais simplificada estão entre os pontos principais dessa tendência

Você já ouviu falar em iBuyer? Este novo formato de negociar imóveis está transformando a relação entre compradores, vendedores, corretores e imobiliárias. E isso é mais um reflexo da transformação digital pela qual estamos passando, em que a tecnologia passa de coadjuvante a protagonista, tornando os negócios cada vez mais facilitados e ágeis.

Para quem ainda não entendeu como funciona, o iBuyer é um modelo de negócio em que uma empresa atua como um comprador instantâneo, do inglês instant buyer (por isso o iBuyer). Ou seja, os iBuyers compram imóveis pelo potencial que eles têm, reformam-no e colocam novamente à venda. Em geral, são grupos que, incentivados por fundos de investimento, oferecem a lógica de retirar do mercado imóveis que estão parados e devolvê-los prontos para uma compra mais assertiva.

Ilustração: Juliana Amorim

Entre os benefícios oferecidos estão a melhoria do processo de avaliação dos imóveis, uma vez que as empresas que oferecem o modelo iBuyer conseguem estabelecer critérios mais objetivos de precificação, baseado em dados e inteligência artificial. Com isso, a subjetividade da avaliação de um imóvel é menor, e o processo de compra e venda ganha mais transparência.

Não por acaso, os iBuyers pioneiros nasceram dentro dos portais imobiliários, que detêm grande volume de dados sobre a oferta e a demanda de imóveis. Nos EUA, país em que o iBuyer já é uma realidade mais madura, há modelos que deixam de lado a figura do corretor, e a compra de um imóvel pode ser feita sem a intermediação humana, mas os corretores têm se organizado para fazer parte deste movimento. Entre os grandes nomes do mercado mundial de iBuyers estão Opendoor, Offerpad, Knock e Zillow Offers.

Por conta dessa compra instantânea, o modelo do iBuyer é vocacionado para proprietários de imóveis que têm pressa na venda, ou seja, aqueles que estão mais dispostos a aceitar uma oferta de menor valor em troca de mais agilidade na venda. Para se ter uma ideia, uma pesquisa conduzida pela Collateral Analytics identificou que, utilizando o iBuyer, o custo para o proprietário nos EUA pode chegar a 15% do valor do imóvel, o que supera a tradicional comissão praticada no mercado imobiliário.

iBuyer verde e amarelo: oportunidade para corretores e imobiliárias

No Brasil, os primeiros iBuyers têm estabelecido um marketplace com corretores e imobiliárias. No caso da Loft, por exemplo, corretores cadastram sua carteira de imóveis, depois, cada um dos imóveis passa por uma avaliação inicial e, caso seja aprovado, é feita uma visita técnica ao local. Se tiver potencial de revenda, a Loft realiza o pagamento à vista. Neste modelo, para estabelecer preços, a startup utiliza uma escala de 1 a 5: no nível 1 estão aqueles imóveis que exigem apenas limpeza e pintura, e no 5 aqueles em que será necessário fazer uma reforma mais pesada, tanto na parte estrutural quanto estética. A Loft hoje atende bairros em São Paulo em que há muitos imóveis parados, como Jardim América, Jardim Paulista e Itaim Bibi. A ideia é expandir não só na capital paulista como também entrar em Curitiba, Belo Horizonte, Porto Alegre e Rio de Janeiro em 2020.

Já o Grupo ZAP tem como critério a escolha de imóveis que tenham cerca de 100m² nas zonas Norte ou Oeste de São Paulo. Os corretores também são parceiros do iBuyer do ZAP, indicando bons imóveis que tenham potencial para a venda e a reforma. Com isso, o vendedor do imóvel acaba tendo mais liquidez. A avaliação do imóvel inclui uma grande base de dados do mercado imobiliário construído ao longo dos anos pelo grupo, que consegue estabelecer o valor médio do metro quadrado de venda nas diferentes localizações da cidade.

Nos quase 20 anos de operação, são cerca de 50 milhões de acessos e 14 milhões de usuários únicos nos portais ZAP e VivaReal, o que renderam uma boa base de dados, que é onde atuam os algoritmos na hora de precificar os imóveis que serão parte da operação iBuyer. Depois de reformado, o imóvel volta para a mão de imobiliárias e corretores para a venda.

Para o comprador final, uma grande vantagem é comprar um imóvel livre da necessidade de realizar reformas. Com o iBuyer, a jornada de compra e venda de imóveis acaba se tornando mais ágil, reduzindo o tempo da transação e trazendo uma nova perspectiva para o setor. No mercado brasileiro, além da Loft e Grupo ZAP, opera neste modelo a KeyCash.

Fôlego pro setor

Na indústria 4.0, em que as relações mercadológicas estão sendo transformadas pela tecnologia, novos negócios vêm surgindo. E o mercado imobiliário é uma grande oportunidade, afinal, é um mercado tradicional e que possibilita grandes negócios. Assim, as startups do mercado imobiliário vêm surgindo amparadas por grandes aportes de fundos de investimento que possibilitam esse tipo de modelo de negócio. Tudo isso vem trazendo um novo fôlego ao setor e novas relações entre o mercado, os profissionais da área e os consumidores.

A transformação digital proporciona uma nova relação entre usuários, serviços e produtos, e não pode ser ignorada. Desta forma, assim como os serviços de transporte urbano, alimentação, hospedagem e serviços bancários, a tecnologia está despontando para o mercado imobiliário, e é preciso estar atento a essa mudança. Esta é uma nova fase para o setor, em que imobiliárias e corretores podem e devem participar da construção de um modelo adequado à realidade brasileira e que inclua todos os envolvidos.

Na prática, o iBuyer pode ser transformado em mais uma ferramenta no cinto de utilidades do corretor, a quem cabe analisar a dor do proprietário e oferecer uma solução que resolva essa dor. Ninguém melhor do que o corretor para entender o que leva o proprietário a vender o imóvel e, de forma consultiva, orientá-lo no caminho do melhor negócio, que pode passar pelo iBuyer ou não.