Fiador caminha para a extinção, diz CEO da Seg Imob

O crescimento do seguro-fiança como garantia locatícia no mercado de locação de imóveis tem sido tão marcante que vem gerando uma disputa ferrenha entre unicórnios.

A modalidade que cobre despesas e aluguéis atrasados em troca de um percentual da locação é explorada por pesos-pesados tradicionais do setor de seguros como Porto Seguro, Mapfre, Tokio Marine, Icatu e Liberty, todos atentos à mudança de comportamento do consumidor.

Se até poucos anos atrás a figura do fiador dominava o mercado de locação, hoje o inquilino mostra-se disposto a resolver o aluguel com mais rapidez, menos burocracia e sem dever favor a ninguém. As garantias pagas propiciam essas vantagens, muito em função da evolução da análise de crédito, que hoje é feita em poucos minutos, com base em informações disponíveis por operadoras de cartões, serviços de proteção ao crédito e outras fontes, além de muita inteligência de dados.

Com o avanço desse segmento, empresas especializadas em vender garantias locatícias ganharam status, volume e chamaram a atenção do mercado, como a CredPago (que oferece garantia alternativa e recentemente se fundiu com a Loft). Recentemente, o grupo ZAP/OLX se associou à seguradora Pottencial e à fintech Creditas para oferecer esse modelo de garantia em sua nova esteira de locação, o ZAPway+.

Como resultado dessa competição, os produtos oferecidos pelo mercado ganham aprimoramentos e os preços ficam cada vez menores (em termos de percentual da locação), favorecendo imobiliárias, proprietários e inquilinos. 

Para analisar esse setor e traçar perspectivas para o futuro, poucos executivos do mercado imobiliário brasileiro dispõem do mesmo volume de informações e dados que o fundador da Seg Imob, Silvano Zen Tucci. 

A startup criada por ele há 8 anos reúne diversas corretoras de seguros e mais de 3.000 imobiliárias de todas as regiões do País, oferecendo produtos das principais seguradoras brasileiras (principalmente seguro fiança, seguro-incêndio, título de capitalização e seguros de condomínio).

A empresa sediada em Uberlândia (MG) tem a função de conectar seguradoras, corretoras de seguros e imobiliárias, de modo a facilitar a venda e gestão de seguros, adequado à necessidade de cada empresa envolvida. 

A plataforma da Seg Imob permite aprovar inquilinos com um processo rápido e desburocratizado. Um dos trunfos é a cotação instantânea com diversas seguradoras, o que possibilita comparar as taxas dos seguros ofertados e ampliar os percentuais de aprovação de inquilinos – já que as seguradoras usam critérios diferentes de análise de crédito. 

Já as seguradoras encaram a plataforma como uma vitrine e um canal alternativo de vendas para expor seus produtos diretamente aos compradores, além de poderem recorrer ao serviço de consultoria. E as corretoras de seguros, além de aumentarem suas conexões com todos os eixos do mercado, têm a opção de gerenciar contratos de diversas seguradoras, otimizando processos e reduzindo custos.

Para Tucci, o mercado de aluguel caminha para o desuso da figura do fiador, e em breve quase 100% das locações se darão através de alguma garantia. Ele analisa também a importância do seguro-incêndio como precaução contra desastres – físicos e financeiros – e fonte de receitas para as imobiliárias. Confira a entrevista do diretor da Seg Imob para o Imobi Report:

O seguro-fiança gradualmente vem se expandindo como uma garantia locatícia mais segura para imobiliárias, inquilinos e proprietários. Você percebe esse crescimento em relação a outras modalidades, como fiador ou caução?

Silvano Zen Tucci: Sim, percebemos nitidamente. E isso foi ocasionado por vários fatores. O primeiro, mais óbvio, é que ninguém quer ser fiador de ninguém. Hoje, ser fiador é pior do que alugar o imóvel no seu nome, ele é mais responsável que o próprio locatário. Então os riscos do patrimônio dele são muito maiores. 

Em segundo lugar, as seguradoras modernizaram muito o produto. Até pouco tempo atrás, ele era muito arcaico. Até a entrada de novos players e novas startups no mercado de garantias, as seguradoras ficaram muito tempo paradas no tempo. 

Então saímos de seguros-fiança com taxas de 20%, 30% do valor do aluguel para menos de 10% atualmente. Além disso, antes as seguradoras exigiam uma série de documentos físicos, e levava até 10 dias úteis para sair a aprovação do nome do inquilino. Hoje, em algumas modalidades, você só precisa do nome do inquilino, CPF e o valor do aluguel, e consegue aprovação quase imediata. Tudo isso melhorou o processo e possibilitou a disseminação do produto no mercado. 

Qual o limite para o crescimento do seguro-fiança?

Silvano Zen Tucci: Imagino que em breve quase 100% das locações se darão através de alguma garantia, seja o seguro fiança, seja algum tipo de título de capitalização.

Imobi Report: Dentro das garantias pagas, uma das principais dificuldades das imobiliárias de locação é a aprovação do crédito do inquilino. Muitas vezes, ele é aceito por uma seguradora mas reprovado por outra, porque os critérios são diferentes. Como contornar esse problema?

Silvano Zen Tucci: Isso se resolve trazendo facilidade e autonomia para as imobiliárias cotarem, gerirem e contratarem seguros de diversas seguradoras em uma única plataforma. O índice de aprovação dos seguros-fiança aumenta de 44%, quando analisado em apenas uma seguradora, para 92% quando analisado em 5 seguradoras. E todo este processo é feito de forma automática por nosso sistema. A imobiliária preenche poucos campos e em menos de um minuto fazemos as análises em 5 seguradoras, permitindo inclusive que a imobiliária já contrate o seguro na hora. Assim ela consegue dar velocidade às suas locações e ao mesmo tempo aumenta o número de inquilinos aptos a alugar seus imóveis.

Quanto ao seguro-incêndio, muitas vezes ele não é levado tão a sério por parte das imobiliárias. Mas elas podem rentabilizar com esse produto e, além disso, quando ocorre o sinistro, se ele não está coberto, o custo é altíssimo, podendo até inviabilizar a operação da imobiliária como um todo. Qual a relevância desse tipo de seguro?

Silvano Zen Tucci: Ele é um seguro, além de tudo, previsto em lei. Então, primeiramente, se a imobiliária não seguir o que está escrito na Lei do Inquilinato, ela já está correndo riscos. 

Segundo, as imobiliárias têm uma rentabilidade muito grande em cima do seguro- incêndio. Eu gosto até de fazer a analogia da imobiliária como um posto de gasolina, que não sobrevive só de combustível, ele precisa ter uma conveniência, troca de óleo, lavagem de carro etc. As imobiliárias têm que entender que precisam pensar nesses produtos agregados para oferecer a seus clientes. 

Com relação à sinistralidade, há uma expressão técnica que se chama “sinistro por severidade”. Ele acontece muito pouco, mas quando acontece o dano é muito alto. É um risco muito grande para as imobiliárias não fazerem os processos corretos em relação ao seguro-incêndio. 

O seguro-incêndio tem uma série de regras e particularidades que poucas imobiliárias dominam. Qual a melhor forma de fazer a gestão desta modalidade? 

Silvano Zen Tucci: Na Lei do Inquilinato está determinado que o locador é obrigado a pagar o seguro contra fogo, salvo disposição em contrário em contrato. Ou seja, essa obrigação pode ser passada em contrato para o inquilino, como é feito em 90% das locações. E a imobiliária passando essa responsabilidade para o inquilino, ela é responsável pela gestão disso, pois o proprietário atribui à empresa essa gestão. Então se ela não gerenciar corretamente aquele seguro-incêndio, acompanhar as renovações, caso ocorra um problema ela pode sim ser responsável por aquele incidente.

A Seg Imob presta em conjunto com as corretoras de seguros também uma consultoria para as imobiliárias sobre todos os processos e melhores práticas. Por isso é importante uma imobiliária ter uma corretora especialista do lado dela, para passar todo esse conhecimento e dar assessoria.

Você vê o mercado de seguros imobiliários com potencial de crescer ainda mais no Brasil? Até porque o próprio mercado de locação brasileiro tende a crescer, já que seguimos com um grande déficit habitacional e a proporção de imóveis alugados aqui é menor que em outros mercados desenvolvidos? 

Silvano Zen Tucci: No mercado imobiliário é a bola da vez, em termos de investimento. Você vê a movimentação e investimento em startups como QuintoAndar, Credpago, e tudo mais… A Loft investindo muito. Há uma grande procura por esse mercado, exatamente porque todos veem que ele tem muito a crescer. 

Primeiramente, porque a aquisição de imóvel próprio já não é prioridade para essa nova geração. Não só no Brasil, como no mundo, essa geração quer investir em experiência, não em patrimônio, imobilizar todo seu dinheiro para comprar uma casa própria, como era antes. Por isso o mercado de locação tende a crescer e se modernizar muito ainda. Ele é ainda muito tradicional, e a entrada das startups acelerou muito essa evolução de produtos e processos.