Avaliação de imóveis e o impacto do “valor real” nas transações imobiliárias

O mercado imobiliário está vivendo um dos melhores momentos dos últimos anos: em 2021, o número de transações imobiliárias em Belo Horizonte aumentou 37,6% em relação a 2020, sendo este o melhor resultado da última década. Apesar dos bons resultados registrados, temos observado que o setor ainda enfrenta alguns desafios na concretização das negociações imobiliárias, sobretudo em relação ao tempo médio para a conclusão da venda de uma casa ou apartamento.

No Brasil, de acordo com um levantamento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, o tempo médio para se vender uma casa ou apartamento chegou a 480 dias (dados de 2017). Podemos observar que esse prazo é muito superior ao de outros países à época: no México, foram 180 dias; Inglaterra, 114 dias e, Estados Unidos, 70 dias. Existem diversos motivos para esse prazo ser tão longo nas transações imobiliárias em nosso país. Entre os mais gerais, podemos listar o cenário econômico e as taxas de juros de financiamento imobiliário, que sobem ou descem de acordo com a inflação. Porém, o fator que mais gera atraso nas vendas é a diferença entre o preço de anúncio e o preço final da venda.

Na maioria das vezes, essa disparidade ocorre porque proprietário e corretores estabelecem como comparação para a definição do valor do apartamento o preço de outro imóvel, no mesmo prédio ou região, anunciado nos mais diversos portais na internet.  Já no México, Inglaterra e EUA, os proprietários e corretores fazem a mesma comparação, porém com base nos valores reais de comercialização dos imóveis. Diferentemente desses países, aqui não há uma base de dados confiáveis apontando o valor de comercialização de imóveis. No Brasil, esse valor nasce das próprias ofertas, com preços que podem não vender, mas que todo mundo vê. Como consequência disso, há expectativas de preços irreais, que travam o mercado imobiliário.

Ao observar esse cenário, temos buscado soluções para minimizar esse impasse e, assim, que o “valor real” seja compatível ao “preço de mercado”. Para munir o setor de informações confiáveis, a partir deste mês, o Data Secovi, instituto de pesquisas da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais), passa a contar com mais um recurso para otimizar a avaliação de imóveis. Por meio da ferramenta, que permite fazer consultas de dados sobre o mercado imobiliário de Belo Horizonte e Contagem, será possível ter acesso ao valor de venda realizada de um imóvel por endereço.

O novo recurso tem como proposta ampliar as possibilidades de análise do mercado, sendo mais um aliado de corretores e imobiliárias. O serviço disponibiliza dados referentes ao segmento de venda de imóveis, com filtros para tipo (apartamento, casa, loja e etc.), bairro e período. Atualmente, 75% de todas as vendas de imóveis realizadas em BH e Contagem são realizadas por empresas associadas à CMI/Secovi-MG.

Podemos listar uma série de benefícios para toda a cadeia do mercado imobiliário. Para compradores e vendedores, considerando que a maioria das pessoas que querem comprar um imóvel precisam vender outro, o prazo para a compra do imóvel dos sonhos será muito reduzido. Além disso, podemos citar a redução do prejuízo de ficar com o imóvel parado, entre eles o IPTU, condomínio, conservação do apartamento, entre outros.

Para o Poder Público, podemos destacar o adiantamento no fluxo de caixa de recebimento dos tributos e o aumento da arrecadação devido à maior velocidade da dinâmica de comercialização dos imóveis. Entre os principais tributos, estão o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos), ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), além de taxas e emolumentos cartorários.

Já para as imobiliárias e imobiliaristas, considerando que o corretor de imóveis é um profissional autônomo, haverá um enorme ganho em eficiência, pois a venda se concretizará em menos tempo. Isso permitirá ao profissional ampliar a quantidade de clientes atendidos.

Sendo assim, ao utilizar um preço baseado em valores reais de vendas, teremos a redução do tempo da concretização do negócio e, consequentemente, o aumento na quantidade de transações realizadas; todos saem ganhando! O corretor deve definir um valor que faça sentido para alguém que está colocando seu imóvel à venda, baseado em outro com características semelhantes, ou seja, com referência a valores de imóveis comercializados. Isso pode garantir uma negociação justa em um prazo satisfatório.

*Por Leonardo Matos, diretor da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais) e responsável pelo Instituto Data Secovi