As oportunidades do mercado de unidades não-residenciais

Você já ouviu falar do mercado de unidades não-residenciais? Também conhecidos como nRs, estes imóveis vêm ganhando muito espaço em São Paulo, capital. Eles são voltados para atividades que não sejam moradia, como salas de escritório, hotéis, lojas, entre outros. 

Este perfil de unidade está cada vez mais comum entre os lançamentos na capital paulista por conta de uma mudança da lei de zoneamento surgida em 2016, que estimula bairros a mesclarem uso residencial e comercial. 

A medida incentivou incorporadoras a adensar ainda mais moradias por meio dos studios nRs. “A capital vem percebendo uma explosão de lançamentos de unidades ‘nRs’ no formato de studios, ou apartamentos compactos cujo uso é de moradia”, afirma Caio Zuñiga, sócio do RExperts, consultoria imobiliária. 

O grupo desenvolveu o estudo “Studios nRs: como destravar as oportunidades das unidades não-residenciais”, em uma parceria com a Yuca, plataforma de locação de apartamentos prontos para morar em São Paulo. O levantamento procura esclarecer a leitura sobre este mercado, que cresceu exponencialmente.

Isso se deve ao incentivo de aumento do potencial construtivo sem a necessidade de pagar outorga onerosa nas unidades não residenciais. Só que, ao mesmo tempo, ganharam espaço as dúvidas sobre como aproveitar as oportunidades destas unidades, e as incorporadoras têm buscado alternativas para destravar as vendas desses imóveis sem desrespeitar a regulamentação.   

“O objetivo da Yuca ao unir-se ao RExperts para o desenvolvimento deste estudo foi trazer algumas respostas para todos os profissionais”, destaca Rafael Steinbruch, Head de Real Estate e cofundador da Yuca.  

Quais as soluções para destravar a venda de imóveis não-residenciais? 

Para viabilizar negócios, a Yuca aponta três principais soluções, em formato de parceria para os incorporadores. São elas: Aceleração de Vendas, Rentabilização de Estoques e Venda Estruturada.

A Aceleração de Vendas permite que as incorporadoras ampliem a percepção de valor das unidades, o que já pode ser feito no lançamento ou no momento anterior à entrega das chaves. 

A Yuca é plugada como uma parceira no empreendimento, e projeta de antemão uma expectativa de rentabilidade e de investimento em reformas e mobília, através do seu Estudo de Rentabilidade e do Estudo de Capex. A companhia também garante custo e tempo de projeto e execução de obra com valores abaixo do mercado, pois repassa os ganhos de escala do empreendimento. 

Dessa forma, o potencial comprador investidor já analisa a compra com uma expectativa concreta de rentabilidade e investimento, além de poder contar com um parceiro profissional para a finalização das unidades.

Na Rentabilização de Estoque, a Yuca opera e rentabiliza as unidades que ainda estão com a incorporadora, assumindo a finalização, comercialização via locação, gestão das contas, interação com inquilinos e manutenção das unidades. 

Esse formato permite aos incorporadores gerar uma nova fonte de receita (locação) sem a necessidade de criar uma estrutura interna para tal, inclusive aumentando sua proteção contra flutuações do mercado e diminuindo o custo de carregamento das unidades.

A terceira solução é a de Venda Estruturada. Nesse formato, cria-se um plano de negócios estruturado para os studios nRs, visando a venda “no atacado”, para um investidor único ou um grupo de investidores. 

A venda no atacado pode ocorrer inclusive antes mesmo da conclusão das obras, de tal forma que o incorporador tenha mais segurança no desenvolvimento do empreendimento e garantindo que não terá custo com estoque. 

Paralelamente, a Yuca pode também trabalhar na locação das unidades, visando assegurar renda ao investidor desde a entrega das obras. 

Crescimento de mercado e dos desafios de vendas

Ao mesmo tempo em que cresceu o espaço para negócios, ficou mais evidente o desafio de argumentação para encaminhar vendas de nRs.

Para entender melhor este cenário, o Imobi Report conversou com Caio Zuñiga, sócio do RExperts, focada no setor de investimentos imobiliários e ativos reais.

Imobi Report: Ao longo de 2022, foi observado aumento da oferta de studios residenciais no mercado de São Paulo, ao mesmo tempo em que houve queda na procura. Você acredita que a retração na procura pode estimular a venda dos não-residenciais?

Caio Zuñiga, sócio do RExperts: Os studios nRs, apesar de serem não residenciais, também são, na prática, studios, ou seja, um produto equivalente. Dessa forma, acredito que essa queda na procura está também relacionada às unidades nRs. Esses números podem indicar que há uma sobreoferta no mercado paulistano e que deve haver cautela ao lançar esse produto se a estratégia for de venda rápida.

As vendas dessas unidades, assim como todo o mercado imobiliário, foram impactadas por uma alta significativa de juros no período e maior dificuldade de financiamento, além de outras incertezas no cenário econômico e político. Por outro lado, para a locação, ainda pode existir demanda. Uma opção para incorporadoras com alto estoque é a locação, que rentabiliza a unidade, além de reduzir custos de IPTU e condomínio do estoque. Além disso, um studio já performando e com uma gestão profissional pode ser mais atrativo para um comprador investidor.

Imobi Report: Diante das limitações impostas pela regulamentação, quais os maiores desafios de vendas enfrentados pelos nRs?

Caio Zuñiga: Pelos depoimentos que ouvimos, entre os maiores desafios na vendas dessas unidades está a dificuldade do comprador em conseguir um financiamento. Por ser uma unidade não residencial, o studio nR não se encaixa em financiamentos imobiliários tradicionais (nem no programa Casa Verde e Amarela, que possui subsídios do governo), que possuem a possibilidade de usar o FGTS como parte de pagamento, taxas de juros mais baixas e prazos de pagamento mais longos. As linhas de crédito existentes para o “studio nR” são as mesmas das outras unidades nR, como salas de escritório e lojas comerciais.

O comprador que busca um imóvel para morar acaba preferindo comprar uma unidade residencial, o que impacta negativamente no preço e na velocidade de vendas das unidades nRs. O fato da lei não deixar totalmente claros os possíveis usos nos studios nRs e suas regras acaba gerando incertezas e medo para os compradores, o que também dificulta as vendas.

Pelo nosso entendimento, a regulamentação na verdade ajuda o empreendedor ao permitir maior área construída sem o pagamento de outorga, além de permitir o uso “nR1-12 de Serviços de Hospedagem ou Moradia” nas unidades não residenciais, o que dá mais flexibilidade ao incorporador e comprador da unidade.