Para onde vai o valor do aluguel?

Essa é uma pergunta que vem afetando boa parte da população brasileira. Dados de uma pesquisa de 2022, feita pelo QuintoAndar em parceria com o DataFolha, mostram que a população brasileira compromete mais de 30% da sua renda com o pagamento do aluguel.

Ao mesmo tempo, o mercado imobiliário de aluguéis vive uma escassez de imóveis, com operações imobiliárias tendo longas filas de espera para imóveis que ainda irão desocupar. Essa é uma realidade em praticamente todo o território brasileiro.

E o que os dados nos dizem? Todos os dados utilizados neste artigo foram obtidos através do IpeaData (rendimento médio), IBGE (IPCA) e FipeZap (preço médio dos aluguéis e vendas). 

No gráfico 1 abaixo, está um comparativo dos preços de aluguel em termos nominais – como divulgado pelo índice FipeZap, e os preços de aluguel em termos reais, com os valores trazidos a preços de junho de 2024.

Gráfico 1

Fonte: FipeZap, Ipeadata e IBGE. Elaborado pelo autor.

No gráfico 1 acima, utilizamos o número índice dos preços nominais e dos preços em termos reais na mesma base, março de 2012, para facilitar a comparação. É possível perceber um impacto significativo da inflação nos preços dos imóveis anunciados.

Para se ter uma ideia do efeito da inflação nos preços de aluguel: em março de 2012, o preço por m², segundo o FipeZap, era de R$ 24,95. A valor presente (junho/2024), isso equivale a R$ 50,26 – a inflação acumulada no Brasil nesse período foi de 101,4%, enquanto a variação acumulada dos preços de aluguel foi de 83,8%, ou seja, o preço do aluguel anunciado subiu menos do que a inflação no mesmo período.

Considerando os preços de aluguel trazidos para valores de junho de 2024, estimei o preço do aluguel de um imóvel ao longo do mesmo período, para facilitar a visualização. O gráfico 2 abaixo mostra o valor de aluguel de um imóvel de 50m² e o rendimento médio da população brasileira. Perceba que ambos os dados começam a subir no segundo semestre de 2021, mas a inclinação do aluguel é maior, isto é, o preço dos aluguéis está subindo mais rapidamente que a renda.

Gráfico 2

Fonte: FipeZap, Ipeadata e IBGE. Elaborado pelo autor

E isso também é apresentado no gráfico 3, abaixo, que mostra um recorte dos dados: de agosto de 2021 a junho de 2024, o quanto o preço do aluguel do mesmo imóvel de 50m² representa em relação à renda média. Em agosto de 2021, o aluguel representava aproximadamente 60%, enquanto que em junho de 2024, já representa 72% da renda média – ainda é menor que em períodos anteriores, mas é uma alta significativa.

Gráfico 3

Fonte: Ipeadata, IBGE e FipeZap. Elaborado pelo autor.

A taxa de crescimento acumulada do preço dos aluguéis em aproximadamente três anos, entre agosto de 2021 e junho de 2024, foi de 26%, enquanto que a renda média, no mesmo período, cresceu apenas 5%. Se considerarmos que a inflação, nesse mesmo período, foi de 18%, o cenário é preocupante. É possível que o comprometimento da renda da população brasileira com o aluguel seja ainda maior hoje do que era em 2022, quando o QuintoAndar realizou a sua pesquisa.

Considerando esse cenário de escassez de imóveis, o preço do aluguel tende a subir ainda mais, o que pode tornar o mercado ainda mais desafiador. Fique atento a inadimplências recorrentes e a avisos de desocupação por causa do valor do aluguel, já que isso pode ser um reflexo dessas mudanças, e aposte em ser ainda mais cauteloso na aprovação de crédito e na contratação de garantias mais seguras.

Por outro lado, o mercado de compra e venda também pode ser uma saída para esses locatários. Estimei o número de meses necessários para comprar à vista um imóvel  de 50m² – considerando o preço do imóvel por m² (a preços de junho de 2024) e que uma pessoa conseguiria guardar 100% da renda média por mês, e desconsiderei os custos com documentação e transferência do imóvel. O gráfico 4 abaixo mostra essa relação.

Gráfico 4

Fonte: IpeaData, FipeZap e IBGE. Elaborado pelo autor.

Perceba que o número de meses necessários para comprar um imóvel vem caindo desde o início do período e vem se estabilizando em torno de 140 a 150 meses nos últimos 3 anos. É claro que isso é apenas um exercício fictício, mas pode indicar um excelente momento para efetivar aquela compra, mesmo com um cenário mais desafiador em termos de juros do financiamento imobiliário.

Dessa forma, mesmo em cenários que podem se mostrar mais complexos, como o do aluguel, é possível encontrar oportunidades, melhorando a sua análise de crédito e a contratação de garantias mais seguras, além das possibilidades no mercado de compra e venda.