Temporada de locação 2021: números mostram como a pandemia impacta o aluguel residencial

A grande maioria dos dados estatísticos têm apontado que o ano de 2020, ao menos sob o aspecto econômico, foi positivo para o setor imobiliário. Porém, o mesmo ainda não pode ser dito quanto aos números específicos da alta temporada de aluguel residencial. 

Todos os anos, entre os meses de dezembro e fevereiro, fatores como férias escolares, mudança de trabalho, 13º salário e a movimentação universitária costumam impactar positivamente o mercado de locação. No entanto, 2020 e 2021 são anos atípicos. O Brasil segue assolado pela severidade da pandemia da Covid-19 e já contabiliza a triste soma de 200 mil mortos, sem ter iniciado a vacinação.

O flagelo sanitário pode ter sido um dos fatores que desaceleraram o mercado de aluguel residencial no último mês de 2020. A pedido do Imobi Report, o DataZap, núcleo de avaliação estatística do ZAP+ (agora incorporado pela OLX), levantou dados do perfil de demanda (locação versus venda) em sua plataforma, comparando dezembro de 2019 com dezembro de 2020.

Os números da cidade de São Paulo – que costuma balizar os índices nacionais – apontam uma alteração significativa em desfavor do aluguel, que correspondia a 54,69% das buscas no último mês de 2019 e passou para 46,13% em dezembro do ano passado.

DataZAP: pandemia impactou aluguel residencial

A plataforma não fornece dados específicos, mas o economista do DataZAP Danilo Igliori disse ao Imobi Report que houve também uma redução no número absoluto de buscas por aluguel entre dezembro de 2019 e o mesmo mês de 2020, embora ela tenha sido pouco expressiva.

Antes da pandemia, o ZAP já esperava que no ano passado o fluxo puxasse mais para o lado da compra que pelo da locação, principalmente por conta da redução gradual da taxa de juros. Mas esse crescimento bem maior que o esperado embute reflexos evidentes da pandemia, diz o economista, ao lembrar que, historicamente, a compra é favorecida sobre a locação em momentos de incerteza econômica.

“Só a taxa de juros não provocaria uma mudança dessa magnitude no mercado. O aluguel tem um componente de agilidade e flexibilidade para quem pretende mudar de emprego ou de cidade. É uma solução mais leve, mas por outro lado traz riscos. Nada garante que a situação econômica te permita renovar o contrato de locação, ou que amanhã o preço do aluguel suba, ou mesmo que o proprietário te tire do imóvel”, afirma Igliori.

Em relação ao perfil dos imóveis pesquisados (quanto à área útil e o número de dormitórios), o DataZAP não encontrou variação importante de 2019 para 2020. Segundo o economista do grupo, a mudança mais emblemática identificada foi quanto à localização – uma tendência maior de busca por bairros mais afastados, cidades menores e de litoral. 

QuintoAndar: entre a queda e o aumento abaixo da inflação

Já o QuintoAndar comparou o valor médio do aluguel residencial entre janeiro e dezembro de 2020, e registrou uma redução de 6,26% na cidade de São Paulo e de 3,51% na capital do Rio de Janeiro.

A queda foi mais acentuada em imóveis de um dormitório. Na capital paulista, o valor médio do aluguel por m² nesses imóveis caiu 10,97% de janeiro para dezembro de 2020, para R$ 44,50. No Rio, a redução foi de 7,31%, para R$ 35,25.

Os dados das grandes plataformas digitais trazem relação com os números gerais sobre o aluguel em 2020, divulgados no dia 12 de janeiro pelo IBGE. Os preços do aluguel residencial no País subiram 2,77% em 2020, patamar inferior ao reajuste médio em 2019 (3,80%) e também abaixo da inflação medida pelo IPCA, que acumulou alta de 4,52% no ano passado.

E isso considerando que o IGP-M teve alta explosiva em 2020. Conforme a primeira prévia de janeiro, também divulgada no último dia 12, pela FGV, o tradicional balizador do aluguel acumula elevação de 24,87% nos últimos 12 meses. No número fechado de 2020, o índice ficou em 23,13% – a maior variação desde 2002. Ou seja, a diferença entre o IGP-M e a variação efetiva do preço do aluguel comprova que o ano de 2020 foi de muita negociação entre proprietários e inquilinos.

Startups e imobiliárias locais: alento para o setor

Por sua vez, a Desenrola, plataforma digital de locação e venda de imóveis associada à Brasil Brokers, forneceu ao Imobi Report dados positivos. Dentro das praças em que atua (Goiânia e São Paulo), a startup reportou crescimento de 91% no volume de buscas em sua plataforma, entre dezembro de 2019 e dezembro de 2020. Já o volume de intermediações (a quantidade de locações fechadas) cresceu 58% no mesmo intervalo.

O próprio diretor de transformação digital da Brasil Brokers, Guilherme Blummer, lembra, porém, que a Desenrola tem apresentado um forte crescimento nos últimos anos – portanto, os dados comparativos entre 2019 e 2020 podem estar mais associados à evolução do marketshare da empresa do que às condições sistêmicas do mercado de aluguel no País.

Situação semelhante ocorre em relação a imobiliárias com atuação local consultadas pelo Imobi Report. A Roque Imóveis, de Limeira (SP), por exemplo, divulgou um expressivo aumento de 50,5% no número de contratos de locação fechados entre dezembro de 2019 e o mesmo mês de 2020 – foi o melhor mês do ano e o melhor dezembro da tradicional imobiliária nos últimos cinco anos. “Estes números refletem um trabalho que vem sendo feito há um tempo, com maior foco no trabalho de captação de imóveis, secretaria de vendas, entre várias outras ações”, pondera o CEO da empresa, Cassio Roque.

Confira abaixo a conversa do Imobi Report com Fernando Paiva, gerente sênior de análise de dados do QuintoAndar.

Imobi Report: Quais os principais impactos da pandemia que o QuintoAndar observa sobre o mercado de locação residencial? 

Fernando Paiva: Desde o início da pandemia, percebemos algumas mudanças de comportamento em relação à moradia e aos preços dos aluguéis nas principais capitais do Brasil, como a maior demanda por bairros mais afastados dos grandes centros comerciais e também a valorização de imóveis com mais de 2 quartos. Uma das hipóteses para isso é o início das atividades em casa, como home office e home schooling, que demandam mais espaço na casa para realização das atividades e tiram a obrigatoriedade de morar perto do trabalho. Desde o início da pandemia, vimos também um deslocamento maior entre o preço do imóvel anunciado diante do preço do contrato fechado. Segundo o índice QuintoAndar, em São Paulo, o valor médio nos contratos de aluguel foi 12,02% inferior aos preços de anúncios em dezembro. No Rio, essa diferença foi de 14,89% no mesmo mês. Isso mostra que inquilinos e proprietários estão negociando mais para ter um imóvel confortável, mas que caiba no bolso. 

Imobi Report: Para o QuintoAndar, quais tendências verificadas durante a pandemia deverão permanecer no mercado de locação após a vacinação em massa contra a Covid-19? 

Fernando Paiva: Ainda é muito difícil traçar perspectivas, pois ainda tem muita coisa no ar. Quando uma vacina vai estar disponível? Qual vai ser a postura das empresas em relação ao trabalho remoto após a pandemia? Como isso vai se refletir na demanda por diferentes tipos de imóveis e em regiões e cidades distintas? Isso tudo ainda não está claro. O que vamos continuar fazendo é acompanhar de perto a evolução do cenário para agir rápida e decisivamente.