Está na hora de rever o indexador do aluguel?

O número de famílias pressionadas pelo aluguel mais do que dobrou em 15 anos. Em 2019, 3,3 milhões de famílias com renda de até R$ 3.135 (três salários mínimos) estavam gastando mais de 30% de seus rendimentos com essa despesa. Em 2004, para efeito de comparação, esse número era menos da metade: cerca de 1,5 milhão. 

Com a pandemia, a situação pode ter se agravado ainda mais. E a imprensa, naturalmente, tende a destacar histórias como essa. A Época, por exemplo, conta o drama de famílias que foram despejadas durante a quarentena, como a do motoboy Jucelio de Sousa Lima, que está em sua terceira moradia durante a pandemia, com a esposa grávida e mais dois filhos. 

Com a alta do IGP-M, os contratos de aluguel sofrerão um reajuste nunca visto desde a implantação do Plano Real. Com isso, surge a dúvida: será que está na hora de rever o indexador? Em artigo publicado no portal Conjur, a especialista em Direito Imobiliário Kizzy de Paula Mota faz uma análise histórica da questão e explica a necessidade de mudanças nos reajustes dos contratos. Vale a pena conferir.

Apesar da alta acumulada na chamada “inflação do aluguel”, o preço médio do aluguel caiu pela quarta vez consecutiva. De acordo com o Índice FipeZap, com base em dados de todas as 25 cidades monitoradas, o preço médio do aluguel encerrou o mês de setembro em R$ 30,40/m². 

E o aluguel comercial começa a demonstrar recuperação. Em Curitiba, a locação comercial cresceu 22,1% em setembro, em comparação com agosto. De acordo com o presidente do Inpespar e vice-presidente de Economia e Estatística do Secovi-PR, Jean Michel Galiano, este é o melhor resultado registrado desde que a pesquisa foi iniciada, em outubro de 2012.

Alugar uma casa de temporada para fugir da rotina da quarentena é uma das tendências da pandemia Brasil afora. Dados do Airbnb indicam que, desde maio, houve um crescimento na procura por acomodações em destinos “hiperlocais”, localizados até 300 quilômetros de distância dos grandes centros. A ideia, que era de procurar um refúgio para passar uns dias, já está se tornando uma decisão permanente para alguns inquilinos, que estão abandonando os microapartamentos. 

Quais as vantagens de se alugar uma casa de fundos? O Estadão traz uma matéria com vários motivos que podem incentivar os inquilinos a optar por esse tipo de imóvel e podem ajudar as imobiliárias que trabalham com esse tipo de produto. Outro conteúdo publicado no Estadão trata das vantagens e riscos do aluguel direto com proprietário.

Em artigo publicado no Imobi Report, a corretora de imóveis e proprietária da Imobiliária Alegrete, Liana Vargas, fala sobre a laje: sobre como o “puxadinho” foi promovido a imóvel, com a Lei da Reurb, de 2017. Quer entender melhor sobre a legislação e todas as questões relacionadas à regularização fundiária urbana no Brasil? O Imobi Report também tem um conteúdo completo sobre o assunto.

Incorporadoras

O tradicional Feirão da Casa Própria, da Caixa, vai ocorrer de forma online neste ano. De acordo com o presidente do banco, Pedro Guimarães, o evento será realizado ainda em outubro e também em novembro.

Nesta semana, a Caixa ainda anunciou uma nova redução na taxa de juros da linha de financiamento imobiliário atrelada à Taxa Referencial (TR). Com isso, os contratos fechados a partir de 22 de outubro serão corrigidos em 6,25% mais a TR, atualmente zerada. 

Com a queda da Selic, o financiamento imobiliário ficou 30% mais barato, em média. Com isso, dados da Abecip indicam que os pedidos de financiamento aumentaram 74,7%, atingindo R$ 11,7 bilhões nos oito primeiros meses deste ano, em comparação com o mesmo período do ano passado. Só na startup Livima, o número de solicitações atingiu patamar recorde no mês de setembro, com aumento de quase 400%. Das últimas mil solicitações de financiamento, o ticket médio foi de R$ 290 mil, com 47% da demanda para compra de apartamentos de 2 quartos. 

O mercado imobiliário aquecido é pauta na imprensa: na Época, uma reportagem traz incorporadoras e compradores contando o que os motivou a lançar novos empreendimentos e adquiri-los, respectivamente. Na Gazeta do Povo, especialistas comentam como a construção civil está avançando mesmo com o PIB em retração.

O aumento nas vendas de imóveis nas capitais demonstra que o mercado imobiliário está se recuperando, mas os negócios ainda não foram suficientes para voltar ao patamar de antes da pandemia. É o que mostra matéria publicada no Estadão, comparando os números de vendas de 2019 e 2020 em diversas capitais. Em São Paulo, por exemplo, houve aumento de 12,9% em agosto, em relação a julho. No entanto, na comparação do período entre janeiro e agosto em relação ao ano passado, houve retração de 4,9%. 

A expansão do crédito imobiliário vem acompanhada, entretanto, da expansão da inadimplência de financiamentos. De acordo com informações do jornal O Globo, os atrasos nos pagamentos que utilizam recursos do FGTS subiram 35% no primeiro semestre deste ano, em comparação com o mesmo período do ano passado. Com o programa Casa Verde e Amarela, será possível financiar imóveis de até R$ 85 mil com utilização do FGTS. Antes, o valor era de R$ 74 mil. 

A Housi, startup de locação por demanda, e a Patrimar, incorporadora, desistiram ou adiaram seus respectivos IPOs. Os motivos não foram divulgados, mas a Folha de S. Paulo traz uma análise de que a Bolsa de Valores está volátil por conta dos efeitos da crise sanitária e incertezas político-econômicas. Então, nem todas as empresas estão conseguindo emplacar suas primeiras ações com os valores que gostariam.

Ainda: os resultados das incorporadoras listadas na B3 continuam demonstrando uma boa onda no mercado. Para Marcelo Audi, gestor da Cardinal Partners, no Valor Investe: “A resiliência disso é tão forte que a pandemia quase não prejudicou [as empresas]. Foi um setor que passou muito bem pelo segundo trimestre e no terceiro trimestre já voltou com força total. Podemos viver o mais promissor ciclo de construção imobiliária que o país já viu desde a década de 1970”.

A soma do VGV das 12 incorporadoras listadas na B3 no terceiro trimestre (Cury, Direcional, Even, EZTec, Helbor, Melnick Even, Mitre, Moura Dubeux, MRV, RNI, Tenda e Trisul) foi de R$ 5,775 bilhões, contabilizando uma expansão de 29,6% na comparação anual.

No Summit Imobiliário Brasil 2020, que aconteceu na última semana, um dos temas levantados foram os novos formatos de financiamento do setor. Entre eles, fundos de investimento imobiliários, mercado especialmente inexplorado pelo imobiliário residencial. O Estadão traz um resumo do debate e destacamos o comentário de Leandro Bousquet, sócio da Vinci Partners e Head de Real Estate: “Esse veículo é uma alternativa bastante interessante. Vejo como um caminho natural essa migração para financiamentos alternativos. Assim que o investidor passar a se sentir mais confortável, ele vai ampliando o apetite ao risco. Com isso, o impacto dos fundos na produção imobiliária será maior”.

Ainda sobre FIIs, a XP lançou um Guia sobre Fundos Imobiliários para os investidores. Vale dar uma olhada. Como métrica de comparação, a instituição usou as vantagens de um investimento em imóvel para locação.

A MRV foi a vencedora da categoria Governança Corporativa no anuário Época Negócios 360°. A incorporadora também foi incluída na carteira do Índice de Sustentabilidade Empresarial (ISE) da B3, da qual fazem parte empresas comprometidas com eficiência econômica, equilíbrio ambiental, justiça social e governança corporativa.

O pesquisador Atila Iamarino levantou uma questão no seu canal no YouTube. Mas não se trata de epidemiologia e sim de mercado imobiliário. Questiona ele: as varandas gourmet surgiram a partir de demandas dos clientes ou a demanda foi criada a partir do mercado imobiliário? Atila defende a segunda opção: depois de uma alteração no Plano Diretor de São Paulo, mais incorporadoras passaram a incorporar o ambiente e divulgá-lo como um diferencial. Aí, então, que os clientes passaram a se interessar em ter a varanda gourmet.

Techs

Quando tratamos sobre big data, podemos pensar na seguinte comparação: os dados são como um novelo de lã, que só irá se transformar em uma peça de roupa depois do tricô. Ou depois da inteligência de dados. É com inteligência de dados que a FC ANALISE Digital consegue fazer um belo tricotado, prevendo padrões de comportamento de usuários da locação, para entregar para as imobiliárias um sistema de score para vários tipos de garantia locatícia. No Imobi, confira a entrevista com Marcus Antonius Costa, CEO na FC ANALISE Digital, sobre como a inteligência de dados apoia as imobiliárias na desburocratização da análise e da garantia locatícia, seja ela qual for.

A fintech CrediHome cresceu 446% desde o início do ano. Tanto seus produtos de financiamento imobiliário como de crédito com garantia imobiliária (home equity) apresentaram crescimento expressivo: 346% e 465%, respectivamente, comparando com 2019.

Com foco em aluguéis de curto prazo e turismo, tudo indicava que 2020 não seria um bom ano para o Airbnb. Mas parece que o jogo está virando: a Veja traduziu uma matéria do The Wall Street Journal, que apresenta as estratégias de negócio que foram tomadas pela empresa para conseguir manter o negócio e, aos poucos, se reerguer. Mais do que isso: a perspectiva é que o IPO do Airbnb ainda aconteça esse ano e arrecade mais 3 bilhões de dólares. Entre as principais mudanças estratégicas está a volta para seu core business, a melhora do algoritmo para usuários e mais segurança para anfitriões.

Mas a plataforma ainda tem um desafio: conseguir banir as festas ilegais que são promovidas em casas alugadas. Nos EUA, jovens alugam imóveis para promover festas que descumprem o isolamento social – e usam mais de uma plataforma de aluguel de curto prazo para fazê-lo. Entre elas, além do Airbnb, usam o Vrbo, de forma que, se o usuário é bloqueado de uma plataforma, pode locar um imóvel por outra.

Em 2019, um dos casos emblemáticos de IPO que não foi para frente foi a WeWork. Em menos de um ano, a avaliação da empresa de escritórios compartilhados caiu de 47 bilhões de dólares para menos de 8 bilhões. Entre os motivos estava seu controverso ex-CEO, Adam Neumann. Pois Neumann volta para o mercado imobiliário, dessa vez como investidor. Sua aposta é a startup de serviços terceirizados para condomínios, Alfred. A Alfred oferece serviços de porteiro, concierge, passeadores de cachorros e até softwares para controle de pedidos de manutenção e pagamentos. Em entrevista à Bloomberg, a CEO da startup afirmou que teve a oportunidade de conhecer Neumann e que os dois compartilham a mesma “inquietação para reinventar o mercado imobiliário, que tradicionalmente se transforma lentamente”.

Transformação digital

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Porto Seguro Soluções para Locação

O que as grandes corporações podem aprender sobre transformação digital com as startups? Esta é a pergunta para instigar os leitores que Ricardo Brandão faz em seu artigo para a TI Inside. A resposta não é única, perpassa vários processos e três tópicos são essenciais: desenvolver uma cultura corporativa de inovação, promover agilidade nos processos e aderir ao pensamento no produto digital. Importante, também, é que a liderança esteja alinhada e compreenda o valor da transformação digital para transmitir aos colaboradores. Como forma de mensuração do trabalho, Ricardo sugere que sejam estabelecidas métricas não financeiras – estratégia muito utilizada por startups. Conexão com demais atores e compartilhamento de conhecimento também é uma boa característica para aprender com as startups.

Já no Baguete, o colunista Fernando Pajares dá mais duas recomendações sobre transformação digital: a primeira é que a equipe à frente do processo de transformação digital lidere com pensamento criador, que assuma riscos e que “siga uma estratégia de inovação digital consciente, coerente e comprometida com os objetivos internos e externos da empresa”. Para isso, uma boa sugestão é ter equipes diversas, formadas por jovens e profissionais maduros. A segunda recomendação é que a estratégia digital não seja homogênea, mas que respeite as demandas de cada setor, de forma que procure pioneirismo naquilo que diferencia a empresa de seus concorrentes.

Na Cyrela, o desafio da transformação digital rendeu mais de 40 projetos internos. Entre eles, o lançamento da Next Floor: uma plataforma de inovação para que construtechs e proptechs inscrevam seus projetos e produtos para serem acelerados pela incorporadora.

Para ouvir: a IBM tem um podcast com episódios semanais para debater os impactos da transformação digital. O Change Cast está disponível no Spotify, Apple Podcast e no YouTube. 

O DigiMobi, maior salão imobiliário digital do Brasil promovido pela ABMI, realiza sua segunda edição entre os dias 17 e 24 de outubro. Como pré-evento, a organização promoveu uma live no YouTube para debater o mercado de garantias locatícias. A transmissão contou com a participação do gerente de Riscos Financeiros e Capitalização da Porto Seguro, Rodrigo Elorza. A live está disponível aqui e os interessados no DigiMobi 2.0 encontram mais informações aqui. O DigiMobi tem o patrocínio da Porto Seguro.

Mundo

Em Nova York, o mercado de locação segue em queda. Em Manhattan, mais especificamente, a média do preço do aluguel caiu 11% em setembro, comparado ao mesmo mês em 2019, e alcançou o menor valor da cidade em sete anos. Enquanto isso, a taxa de vacância cresce e chegou a 5,75%.

Além de imóveis, ilhas. Este é o perfil de produto que alguns corretores vêm comercializando nos últimos meses. Com a crise sanitária e o desejo dos super ricos de se isolar, sem abrir mão do luxo, o mercado de negociação de ilhas explodiu. Em reportagem na Época, corretores compartilham os maiores desafios de trabalhar com a modalidade, que tem jornada mais longa e complexa do que um imóvel. Entre elas, os pedidos por mais infraestrutura em lugares isolados: os clientes pedem casas prontas, helipontos, acesso à água doce e painéis de energia solar, por exemplo.

A revista Time Out lançou a lista dos 40 bairros mais cool (ou maneiros) do mundo, de 2020. Em primeiro lugar, está o L’Esquerra de l’Eixample, bairro em Barcelona, Espanha. Na Viagem & Turismo, a jornalista Adriana Setti conta como é morar no tal bairro. Leitura boa para aqueles que têm saudade de viajar, mas não têm acesso a uma ilha pra chamar de sua.

Estamos de Olho

Como a diversidade potencializa a capacidade de empatia nas empresas? Para refletir sobre essa questão, o editor do Imobi Report, Michel Prado, recorre a sua experiência, em conversa com corretores de imóveis, para demonstrar como a diversidade é primordial em qualquer ambiente. 

Desde 2006, quando criou a ONG Mulher em Construção, a gaúcha Maria Beatriz Kern, de 62 anos, já capacitou mais de 5 mil mulheres para trabalhar na construção civil. Quer conhecer melhor a história dessa mulher inspiradora? O UOL traz o perfil completo dela. 

Que a pandemia trouxe um novo olhar sobre os lares brasileiros, todo mundo já sabe. Mas o CEO da Telhanorte, Juliano Ohta, traz outra perspectiva a respeito do assunto, em entrevista à revista Veja, mostrando como o mercado de reformas de imóveis também cresceu no período. Já a revista Marie Claire mostra outras mudanças no relacionamento da população com suas casas em meio à pandemia. E apresenta como é a vida de quem cedeu ao êxodo urbano e saiu dos grandes centros durante a pandemia.