Grandes cidades estão controlando o aumento dos aluguéis. Entenda como e por quê

Países da Europa aplicam teto no valor dos aluguéis. Los Angeles e outras cidades americanas também decidem controlar a subida de preços. Há uma crise mundial do aluguel e da moradia acessível e nós trazemos um resumo para você entender o que está acontecendo.

Gentrificação, do inglês, gentrification

Gentrificação, segundo o dicionário Oxford, significa o processo de “renovar ou melhorar uma casa ou um bairro para que fique conforme o gosto da classe média”. É um dos grandes motivos de aumentos de aluguéis em diversas cidades.

Para ficar mais claro: um bairro ou uma região começa a receber investimentos públicos e privados. O transporte da região melhora, novos comércios começam a tomar as ruas e aquele restaurante descolado ocupa o espaço que era, antes, um PF do bairro. Aos poucos, a região é valorizada e os aluguéis começam a aumentar. Para o mercado, é ótimo. Para os moradores tradicionais, que passam a não conseguir arcar com os valores, nem tanto. Muito desse movimento vem acontecendo nos Estados Unidos.

São Francisco, na Califórnia, é um caso emblemático. Casa do Vale do Silício, que abriga muitas gigantes de tecnologia e boa parte do PIB mundial, é também conhecida por seus muitos moradores em situação de rua. Em setembro, o presidente Trump ameaçou emitir um aviso de violação ambiental à cidade por conta da falta de moradias. Os números são assustadores: em 2009, contava cerca de 5.800 sem tetos. Dez anos depois, a população de rua saltou para mais de 9.700. Um em cada dez moradores da cidade não tem casa. O Google, que tem sede ali, prometeu investir um bilhão de dólares nos próximos dez anos na compra de terrenos e incentivos para construtoras e incorporadoras. Outras gigantes da tecnologia estão seguindo o exemplo e, nesta semana, o The Wall Street Journal notificou que o Facebook investirá em um fundo para construir cerca de 20 mil unidades residenciais na cidade de seu QG, Menlo Park, California.

Em março, do outro lado da costa norte-americana, Nova York se adiantou para não ter o mesmo problema que São Franscisco (apesar de já ser a quinta cidade mais cara do mundo). Colocou tantas restrições à entrada dessas gigantes que a Amazon desistiu de abrir uma sede na cidade. O estado de Nova York também promoveu neste ano um acordo que fortalece as leis de aluguel e protege inquilinos, segurando o aumento nos valores mensais e dificultando o despejo.

A ONU também preocupa-se com o crescimento de outro ingrediente que pode ter contribuído para o aumento de aluguéis, o private equity. Este é um tipo de crédito em que proprietários dão seus imóveis como garantia para bancos ou fintechs, o que assegura taxas de juros mais baixas. No caso de bancos tomarem os imóveis dos proprietários e passarem a administrá-los, inquilinos veem seus aluguéis aumentarem em até 50%, tornando-se insustentáveis.

O que está rolando na Europa?

No velho continente, um dos motivos da crise da moradia acessível decorre  do surgimento de plataformas como o Airbnb, dez anos atrás. Este tipo de plataforma facilita o aluguel direto com o proprietário, o que faz com que muitos proprietários deixem de alugar seus imóveis a longo prazo ou aumentem muito seus valores, forçando os inquilinos a deixarem as moradias. Desta forma, alugam na modalidade short rental, ou aluguel de curta duração.

A situação foi escalando de tal forma que, neste ano, dez cidades turísticas do continente pediram ajuda à União Europeia para controlar a expansão da plataforma. Barcelona é uma das cidades que já limitou o número de imóveis que podem ser alugados via Airbnb.

Este não é o único motivo para as crises dos aluguéis na região. É preciso lembrar que a Europa, além de conter muitos pólos turísticos, é um continente de países territorialmente pequenos. Então, há problemas ocasionados pela  falta de espaço em diversas cidades, das menores às maiores.

Na Alemanha, por exemplo, desde o começo deste ano moradores protestam contra o aumento dos aluguéis e a especulação imobiliária. Lá, o valor dos aluguéis sofreu um aumento de 103% nos últimos 10 anos e o preço médio por metro quadrado passou de 5,60 euros, em 2008, para 11,40 euros, em 2018. Uma escalada insustentável para uma  cidade onde 85% da população mora de aluguel. 

Todos estes elementos estão levando países, mesmo com governos liberais, a intervirem no mercado imobiliário para promover moradia acessível de diversas formas.  Isso pois o aumento no número de moradores de rua, além de ser humanamente terrível, gera um problema social que custa caro para os bolsos governamentais. Pessoas nesta situação estão mais sujeitas a  doenças devido a sua condição, como problemas mentais, uso de drogas, além de infecções, problemas na pele, pés, respiração e desnutrição, sem contar as doenças crônicas. Segundo a organização americana National Alliance to End Homelessness, um morador em situação de rua crônico (ou seja, que já desenvolveu doenças complexas) custa cerca de 35.578 dólares por ano para o país.

Para controlar o aumento da população  em situação de rua, há algumas iniciativas em curso. A  Alemanha, por exemplo, aprovou um teto de valores que congela os aluguéis pelos próximos cinco anos. Só Berlim gastou cerca de 4,1 bilhões de reais recuperando apartamentos sociais que haviam sido privatizados. Los Angeles entra para o time de localidades americanas que deverão regulamentar os aluguéis através de projetos de lei, assim como Nova York fez no início do ano.

E no Brasil, como está o cenário da locação?

No Brasil, temos um cenário bem diferente. O país tem uma série de problemas com moradia, e, segundo o relatório das Nações Unidas para Assentamentos Humanos, 33 milhões de brasileiros não têm onde morar regularmente. Boa parte da população ainda mora de forma irregular, em ocupações, favelas e palafitas.

Por isso, nosso problema com moradia acessível não se relaciona diretamente com valores altos de aluguel – pelo menos não ainda. Segundo o Índice FipeZAP, de 2008 a 2019, houve um  aumento de 103.49% nos preços de aluguéis no país. O pico foi em 2014, mas desde então vem se estabilizando e as mudanças não são tão bruscas. Não há aumento súbito, nem queda forte nos valores.

Com a extensão do país em termos geográficos, cada região tem uma situação particular. Por exemplo, o Rio de Janeiro tem problemas com regiões afetadas por violência. Nestas, o aluguel cai e a vacância aumenta. Enquanto há bairros com valores super inflacionados, sobretudo na Zona Sul.

Apesar das mudanças de comportamento das novas gerações quanto ao consumo e posse de bens, somos um país que romantiza a casa própria. Uma pesquisa realizada pelo Linkedin com profissionais brasileiros entre 25 e 33 anos aponta que comprar seu próprio imóvel é o sonho de 67% dos entrevistados.

A grande questão da habitação brasileira também pode ser explicada pela célebre frase do escritor Millôr Fernandes: “o Brasil tem um enorme passado pela frente”. Enquanto há países que já passaram por dificuldades na área habitacional e que agora são desafiados com novos problemas, por aqui ainda devemos enfrentar o déficit habitacional e regularizar todas as famílias que convivem com a falta de moradias acessíveis e adequadas.