Reforma Tributária pode pôr fim aos cofres nas imobiliárias

O setor imobiliário avança para um ecossistema de maior transparência, que pode restringir o uso de dinheiro em espécie nas transações de compra, venda e locação de imóveis. E nas imobiliárias que ainda aceitam este tipo de pagamento, os cofres podem estar com os dias contados. Com a Reforma Tributária e a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), a prática de realizar pagamentos com dinheiro vivo agora passa por mecanismos de controle mais rigorosos. Além disso, há um projeto de lei que prevê a proibição do uso de qualquer valor em espécie nas transações imobiliárias. O objetivo central dessas novas regulamentações é diferenciar negócios legítimos de movimentações voltadas à lavagem de dinheiro, conferindo maior segurança jurídica ao mercado.

Neste contexto, o ex-presidente do Banco Regional de Brasília (BRB), Paulo Henrique Costa, foi preso preventivamente em 16 de abril de 2026 durante a Operação Compliance Zero, da Polícia Federal. Ele é suspeito de integrar um esquema de corrupção que movimentou R$ 146,5 milhões, dos quais R$ 74,6 milhões teriam sido destinados a ele como propina. O pagamento foi efetuado por meio de seis imóveis de luxo em São Paulo e no Distrito Federal, com a titularidade ocultada por empresas de fachada e fundos da Reag Investimentos, em troca da aquisição irregular de carteiras de crédito do Banco Master, de Daniel Vorcaro. O caso ilustra como o mercado imobiliário pode ser utilizado em esquemas de lavagem de dinheiro, muitas vezes envolvendo transações complexas e volumosas.

Para o advogado e sócio-fundador do C2T Adv, Arthur Thomazi, exemplos como este demonstram por que o setor exige uma fiscalização mais atenta, ressaltando que, embora tais operações possam ocorrer sob aparências de legalidade, elas reforçam a necessidade de mecanismos que garantam maior transparência e rastreabilidade na origem dos recursos aplicados em imóveis. E o objetivo central dessas novas regulamentações é justamente identificar quais negócios são legítimos e quais movimentações são, de fato, ilegais. “É preciso desconstruir a ideia de que tributo é uma penalidade; essa cultura precisa ser superada para compreendermos o novo ambiente de transparência da Reforma”, declara

Reforma Tributária e a busca por maior transparência no imobiliário

A Reforma Tributária é a base dessa busca por maior transparência no setor. Por meio da Lei Complementar nº 214/2025, instituiu-se o conceito de Valor de Referência dos imóveis. Trata-se de uma estimativa padronizada do valor de mercado para cada unidade imobiliária do país, calculada anualmente com base em preços reais de transações e dados de cartórios, servindo como parâmetro técnico para que o Fisco identifique possíveis casos de subfaturamento. Arthur salienta que o setor precisa se habituar com este conceito, pois ele servirá para parametrizar o preço dos imóveis de forma mais criteriosa e adequada à realidade, distinguindo o valor real do negócio daquilo que é apenas anunciado.

A implementação dessa fiscalização ocorre por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A plataforma centraliza dados espaciais, cadastrais e jurídicos de imóveis urbanos e rurais, eliminando a fragmentação de informações entre prefeituras, estados e a União. O Sinter recebe dados em tempo real de cartórios e registros de imóveis, permitindo o cruzamento imediato com informações socioeconômicas e fiscais em todo o território nacional.

Dentro deste modelo de fiscalização, o CIB, popularmente chamado de “CPF dos Imóveis”, funciona em conjunto com o Sinter, sendo a base de dados oficial onde o valor de referência é calculado e disponibilizado para consulta pública. Com essa estrutura, a administração tributária possui ferramentas para identificar, por exemplo, se o preço declarado em uma transação é injustificadamente inferior ao valor de mercado, o que pode desencadear procedimentos automáticos de fiscalização. “O cadastro imobiliário consolidado aumenta drasticamente a rastreabilidade e a consistência das informações das operações imobiliárias”, observa Arthur.

Reportes obrigatórios ao COAF

A legislação brasileira já impõe dois modelos rígidos de reporte ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF). A responsabilidade direta por essas comunicações recai sobre os corretores e imobiliárias, conforme estabelecido pela Lei 9.613/1998 e pela Resolução COFECI 1.336/2014. A comunicação feita de boa-fé isenta o profissional de responsabilidade civil ou administrativa, mas a omissão é classificada como infração sujeita a multas irrecorríveis. “As imobiliárias já possuem, há algum tempo, a obrigação legal de reportar operações suspeitas ao COAF; as empresas são partes integrantes dessa estrutura de fiscalização”, alerta Arthur.

Um desses reportes é a Comunicação Automática de Operações (COA), que deve ser emitida obrigatoriamente para qualquer transação ou proposta que envolva pagamentos em espécie de valor igual ou superior a R$ 100 mil. Esse reporte deve ocorrer em até 24 horas após a operação, garantindo que o estado seja imediatamente informado sobre grandes movimentações de dinheiro vivo no setor imobiliário. Além disso, as imobiliárias devem manter um arquivo dessas operações por, pelo menos, cinco anos.

O outro reporte é a Comunicação de Operações Suspeitas (COS). Este modelo de reporte deve ser utilizado em situações que indiquem possíveis crimes, como aumentos ou diminuições inexplicáveis nos valores dos bens, discrepâncias em relação à base de cálculo do ITBI ou transações incompatíveis com a capacidade financeira das partes. O uso de fundos vindos de paraísos fiscais ou pagamentos de múltiplas fontes também são gatilhos para que a COS seja acionada pelos agentes do mercado.

A proibição absoluta do dinheiro vivo em transações imobiliárias

A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) aprovou em março deste ano (2026), em turno suplementar, o PL 3.951/2019. O projeto estabelece limites para o uso de dinheiro vivo no país e proíbe, de forma expressa, a utilização de qualquer valor em espécie em transações imobiliárias. A medida, que conta com o suporte técnico do COAF, abrange não apenas o o dinheiro em espécie, mas também as operações realizadas via cheques e boletos bancários. “A proibição no Brasil apenas converge com padrões internacionais; não é uma medida isolada ou inaugural, mas um alinhamento necessário”, comenta Arthur.

Arthur explica que, conforme o texto, haverá uma proibição absoluta do uso de dinheiro vivo em transações imobiliárias, inclusive o aluguel, sem margem para definição de tetos ou condições de exceção para esses pagamentos. Contudo, ao compor as regras, o Conselho Monetário Nacional (CMN) vai estabelecer critérios para ressalvar situações específicas e fatos jurídicos já consolidados, garantindo uma transição segura. “Toda proibição absoluta exige cautela, tratamento técnico adequado e proteção rigorosa ao direito de defesa das partes envolvidas”, aponta.

O advogado entende que o dinheiro em espécie ainda pode ser utilizado por algumas imobiliárias, no entanto, ele diz que o mercado e a legislação não podem se pautar pela exceção. Esta mudança busca uma evolução alinhada à transparência e segurança. Embora alguns vejam isso com receio, temendo um controle fiscalizatório excessivo do estado, na prática é de conhecimento público que o uso de dinheiro vivo está em desuso.

Riscos do uso de dinheiro vivo no imobiliário

Arthur esclarece que muitas práticas de lavagem ocorrem em estruturas fraudulentas, por vezes sem que o vendedor ou o próprio comprador tenham ciência do esquema. Por isso, não se deve criticar a gestão pública, atacando ferramentas que são eficazes para tornar o país mais transparente. “Essa proibição absoluta no Brasil converge com o que já acontece internacionalmente; não é uma medida inaugural ou isolada”, defende.

Nesse sentido, a legislação proposta visa coibir que imóveis sejam utilizados na lavagem de dinheiro, que muitas vezes financia crimes maiores, como o tráfico de drogas. No caso de descumprimento, a nova lei prevê a possibilidade de bloqueio e confisco dos valores caso a origem não seja comprovada. De todo modo, Arthur acredita ser necessário cautela para que situações legítimas não sejam presumidas como fraude, respeitando-se o contraditório e a ampla defesa.

A origem do dinheiro interessa ao vendedor, à imobiliária e ao país. Se a imobiliária sugere minutas de contrato ou estrutura negócios sem orientar sobre essas restrições, ela pode ser considerada corresponsável por eventuais prejuízos e danos. Do ponto de vista ético, as imobiliárias devem educar os clientes sobre a importância de aderir às novas normas, mostrando que a proibição visa o bem comum e a rastreabilidade das transações. “O papel da imobiliária é atuar como um vetor educacional, treinando suas equipes para comunicar essas normas ao cliente final e evitar que ele assuma riscos desnecessários”, pontua Arthur.