[228] Mitos e verdades sobre a queda da taxa de juros

A taxa básica de juros finalmente caiu e o Imobi Report conversou com diversas fontes do mercado para detalhar o que representa essa notícia (clique aqui para conferir o conteúdo completo). Porém, passado o primeiro impacto, entendemos que é importante desmistificar algumas afirmativas que surgiram junto com a euforia pela queda da Selic, que veio superior ao que previa a média do mercado. Para ir direto aos pontos abordados nas redes ligadas ao imobiliário, vamos de perguntas e respostas.

Vai ficar mais fácil comprar imóveis no Brasil? Muita calma nessa hora, pois este não é um efeito de curto prazo: o estímulo à economia pode aquecer a geração de empregos e renda somente daqui a algum tempo. E falando especificamente da queda dos juros de financiamento, ainda não existe uma sinalização clara dos agentes de crédito. O financiamento imobiliário já conta com juros abaixo da Selic (hoje giram em 11% na maior parte dos bancos) e seus ajustes não acontecem de maneira imediata. 

É hora de comprar imóveis? Na verdade, nunca deixou de ser uma hora boa. O cliente atento às oportunidades seguiu comprando nos últimos meses. Com a previsão de novos cortes na Selic, dois argumentos de venda ganham muita importância: o recurso da portabilidade, que permite ao cliente negociar os juros para baixo, e a clareza de que o aumento da demanda vai fazer o preço dos imóveis subir ainda mais.

O mercado de locação vai perder força com o estímulo à compra? É provável que não. No pensamento de longo prazo, a aquisição de imóveis se torna ainda mais interessante com juros menores. Contudo, no curto e médio prazo, a locação tende a seguir muitíssimo prestigiada pelo público brasileiro – seja por opção ou por necessidade. Além disso, os imóveis com essa finalidade continuam em falta no país. 

E para as construtoras e incorporadoras, a queda de juros vai mudar o jogo para valer? A resposta é sim. O estímulo ao consumo beneficia diretamente a construção civil, já que as compras feitas pelos clientes são as fontes ideais de captação de verba para tocar obras – é muito mais barato buscar recursos vendendo do que pedindo dinheiro emprestado. Ou seja, a expectativa é de maior demanda, mais dinheiro em caixa e melhor perspectiva de colocar projetos na praça.

De maneira resumida, a redução de meio ponto percentual na Selic e a perspectiva de novos cortes foram recebidas como algo positivo para todo o mercado imobiliário. Contudo, é preciso que este seja um movimento gradativo e que a economia brasileira consiga se sustentar para fazer jus ao momento positivo – seja do otimismo cauteloso à euforia.

Vendas e Locação

A cidade de SP ganhará 46 mil novos apartamentos até o final deste ano. A estimativa é da imobiliária paulistana Lello, que projeta ainda a criação de 2.000 novos condomínios residenciais até 2025. Projeções levam em conta as mudanças da revisão do plano diretor da cidade.

Os imóveis tiveram valorização de 5,61% nos últimos 12 meses, de acordo com índice FipeZap. Na pesquisa, realizada em 50 cidades do país, Santa Catarina se destaca, ocupando três das cinco primeiras posições do ranking: Balneário Camboriú em primeiro (alta de 21,2%), Itapema em segundo (20,21%) e Florianópolis (+12,67%) em quinto lugar. Na capital do Estado, aliás, tem bairro cujo aluguel dobrou em apenas um ano.

Enquanto isso, na capital federal, os números do Secovi-DF deixam claro um ciclo de desaceleração nos negócios. As vendas tiveram queda de R$ 13 bilhões, o que significa uma redução de 44%. O comparativo é do acumulado de 12 meses encerrados em junho de 2023, em relação ao igual período anterior.

Os segredos para encantar investidores e formar um time enxuto de alta performance. Este é o mote principal do podcast Modo Avião desta semana, em que Rodrigo Werneck, CEO e estrategista-chefe da CUPOLA, entrevista Frederic Cockenpot, CEO e fundador da Where in Rio, imobiliária boutique carioca. Pioneira no formato short stay, a empresa destaca-se pela alta confiança conquistada entre seus clientes: 70% deles vêm do exterior e, em um terço das transações, o contrato é assinado antes mesmo da visita ao imóvel.

A ordem de preferência dos bairros escolhidos pelos cariocas para morar tem registrado mudanças significativas. Os queridinhos Ipanema e Leblon ainda lideram o ranking no alto padrão, mas regiões como Copacabana, Botafogo e Centro têm despontado no gosto dos futuros compradores. Essa tendência tem revelado novos rumos para o mercado imobiliário da capital fluminense.

Mercado imobiliário residencial tem 2º trimestre aquecido, com aumento na procura e nas vendas de imóveis, aponta indicador da Deloitte com a Abrainc. Os dados mostram que 94% dos executivos ouvidos pretendem lançar imóveis nos próximos três a 12 meses, e 88% têm intenção de adquirir terrenos no mesmo período. 

O Imobi Aluguel desta semana mostra os benchmarks mais importantes para uma imobiliária mapear a saúde de sua atividade de locação. E o Imobi Vendas traz a segunda parte de um material repleto de insights sobre loteamentos, com o case de uma lançadora com operação inovadora, que forma fila de meses para quem deseja ser atendido por ela. Saiba mais assinando o Imobi Premium.

• Vagas encerradas para a imersão Gestão de Vendas Imobiliárias.
• O que movimentou o imobiliário em julho?
• Escassez de espaço urbano está turbinando o preço das coberturas.

Construção e Incorporação

Gafisa confirma ação com pedido de falência, mas ainda não foi citada em processo. Em comunicado, a construtora afirma que exercerá seu “legítimo direito de defesa, especialmente para insurgir-se contra a incabível utilização de pedido de falência como substituição de processo de cobrança, dentre outras irregularidades procedimentais”.

Construtoras e incorporadoras surfam com a tão esperada queda da Selic após três anos. Um dia depois do anúncio do Copom, as ações dessas empresas subiram forte, com destaque para a disparada de 12% da Tenda, após a divulgação dos resultados do segundo trimestre, e o avanço de 4% de Eztec e Cyrela, também entre as maiores altas do Ibovespa.

A Eztec está preparando o lançamento de sete empreendimentos no segundo semestre na cidade de São Paulo e região metropolitana, com VGV de R$ 1,2 bilhão – o dobro do realizado no primeiro semestre. O plano inclui a retomada de projetos do MCMV por meio da FitCasa, a marca própria do grupo para atuar dentro do programa habitacional, que estava sem realizar lançamentos há dois anos.

Abre alas para a Nivi Real Estate, plataforma voltada para investimentos imobiliários. A empreitada de Henrique Blecher (ex-CEO da Gafisa) deve chegar ao mercado entre setembro e outubro. O primeiro produto a ser lançado é um fundo imobiliário com foco em lajes corporativas. Mais adiante, o portfólio também deverá incluir opções de special situations e crédito.

O Ministério das Cidades ligou o sinal de alerta depois de o ministro do Trabalho, Luiz Marinho, anunciar que encaminhará ao Congresso mudanças no saque-aniversário do FGTS, permitindo o resgate em caso de demissão. A medida não passou por Cidades, que pediu um estudo para a Caixa Econômica sobre o impacto da mudança no fundo e no Minha Casa Minha Vida.

• Governo vai levar construção mais rápida e barata às obras nacionais.
• Itaipu Binacional arrecada R$ 18 mi e vai investir em casas populares. 
• MRV estreia campanha educativa sobre o novo MCMV.
• Mais valorizado do ano, fundo imobiliário quer ocupar a Faria Lima.

Techs

Lucro da Airbnb cresce. A startup registrou um lucro líquido de US$ 650 milhões no segundo trimestre, 70% maior que no mesmo período do ano passado, impulsionado pelo aumento de reservas nas férias de verão do hemisfério Norte (inverno no Brasil). Foram 115,1 milhões de reservas no trimestre, ante 103,7 milhões no ano anterior.

Crédito Real lança canal inédito de comunicação integrado de inteligência artificial. A imobiliária reuniu em um só lugar um conteúdo personalizado para o setor imobiliário, que irá otimizar a comunicação entre colaboradores, corretores, locatários, locadores, síndicos, franqueados e clientes de forma integrada à inteligência artificial do ChatGPT, a assistente virtual CRIS.

A Loft acaba de fechar uma injeção de capital do fundo árabe ADQ, o terceiro e mais novato fundo de capital soberano de Abu Dhabi. Ele foi criado em 2018 e tem cerca de US$ 110 bilhões em ativos, ficando atrás apenas de ADIA e Mubadala. O cofundador da Loft, Mate Pencz, falou sobre esse e outros temas em entrevista ao Pipeline, do Valor Econômico.

• Falando em Loft, Curitiba dá boas-vindas ao marketplace. 
• Fundador da Casai conta o que deu errado na startup. 

Mundo

As medidas para “atrair dinheiro estrangeiro” levaram o mercado imobiliário de Portugal à loucura, conforme matéria do inglês The Guardian. Incentivos aos nômades digitais, os vistos gold e as locações de curta duração em Airbnbs são bons para quem vem, mas um problema significativo para os moradores do país, que arcam com “custos insuportáveis”. 

Aluguel na Argentina vive efeito Airbnb. Pelo menos 50% das publicações de aluguel residencial em Buenos Aires estão exigindo que o pagamento seja em dólar, conforme estudo produzido pelo Mercado Livre e pela Universidad San Andrés.

A China reduzirá os custos de financiamento para as empresas, estabilizará as expectativas do mercado e apoiará o setor imobiliário nos próximos meses, disse o banco central do país em meio a uma recuperação econômica fraca. Apesar do incentivo, dados recentes mostraram que o mercado imobiliário chinês continua em contração, o que fez com que o minério de ferro voltasse a cair. 

• Apê no Japão em prédio com a largura de uma pessoa viraliza. 
• Quanto custa o apartamento mais caro de Nova York?

Estamos de olho

Movimento de angolanos sem-teto ocupa prédios históricos no centro de SP. A maioria desses imigrantes afirma que, mesmo empregados, não têm como arcar com os custos do aluguel e manter suas famílias. Com quase 32 mil pessoas em situação de rua, a cidade reúne 588 mil imóveis vazios, conforme dados do Censo 2022 publicado pelo IBGE. 

O “house flipping”, modalidade em que investidores compram imóveis para reformar e lucrar na venda, cresce no Brasil. A Brise Casa é um exemplo de empresa que garimpa, reforma e vende imóveis históricos no centro da capital paulista, com lucro médio de 35%. 

• A importância da transparência da construtora na hora do contrato.
• De corretora a dona de um time de e-sports: conheça Susy Egert.