Due diligence imobiliária: conheça a análise que garante a lisura na compra do imóvel

O crescimento do mercado imobiliário aumenta as oportunidades ligadas ao setor, bem como a necessidade incrementar a segurança e credibilidade dos negócios. Por conta disso, é essencial a criação de processos que mapeiem eventuais riscos e problemas jurídicos “escondidos” em transações aparentemente vantajosas, o que dá relevância para a due diligence imobiliária.

Também conhecida pela sigla de DD, a due diligence envolve a análise detalhada de documentos e informações de um imóvel e de seus responsáveis, garantindo maior credibilidade e agilidade para as transações.

Entenda melhor como este procedimento funciona e a sua importância para a evolução do setor imobiliário.

Segurança e agilidade são benefícios da due diligence imobiliária

Em qualquer negociação, é indispensável a atenção a uma série de atividades burocráticas, conhecidas como fase pré-contratual. O crescimento recente do mercado imobiliário aumenta o foco sobre o assunto, já que o Brasil registrou a venda de 156.730 imóveis novos em 2022, um aumento de 9,2% sobre o ano anterior.

“Os processos como de due diligence imobiliária são responsáveis pela análise prévia de documentos e informações do imóvel e dos seus respectivos donos. É extremamente importante sempre consultar todos os dados disponíveis para que haja mais segurança jurídica”, destaca Eduardo Tardelli, CEO da upLexis, empresa de tecnologia especializada em mineração de dados.

De acordo com Tardelli, a due diligence imobiliária avalia uma série de itens sensíveis, entre eles: 

• Verificar se existem restrições legais para fechar o negócio, como áreas de proteção ambiental, processos judiciais ou até embargos;
• Se os titulares do negócio possuem dívidas trabalhistas ou financiamentos que possam colocar o imóvel em risco;
• Se existem processos que possam impactar de alguma forma o imóvel negociado;
• Verificar a regularidade das construções eventualmente existentes no imóvel, a partir de alvarás ou habite-se.

Lembrando que não há um checklist único para todos os processos de DD imobiliária, afinal cada imóvel demanda uma análise de documentos e informações específicas. 

Como funciona o due diligence no setor imobiliário?

As indicações encontradas por meio de due diligence não vão, obrigatoriamente, impedir que os negócios aconteçam. A decisão final de seguir adiante e fechar o negócio de compra ou venda do imóvel é de quem solicitou o processo, visto que o serviço apenas fornece dados para ajudar na tomada de decisão. 

“O foco da pesquisa é baseado em dados patrimoniais, verificando a possibilidade de tentativas de crimes financeiros, a possibilidade de pagar a casa ou apartamento, caso a compra aconteça, e vale ressaltar que isso permite que quem solicitou a checagem não caia em golpes imobiliários”, explica Francisco Fernandes, head de background check no Grupo IAUDIT.

A falta da verificação nesse cenário pode ainda ocasionar uma negociação com alguém que não conseguiria pagar pelo imóvel, uma vez que a saúde financeira do vendedor também é analisada – se for uma pessoa jurídica, um bom caminho é a verificação dos balanços patrimoniais.

“Quando este recurso está presente desde o plano de negócios da compra ou venda do imóvel, os benefícios são maiores. Isso vai possibilitar que, desde o primeiro contrato, a empresa e o comprador tenham proteção e conhecimento de negócio, mitigando eventuais problemas”, destaca Fernandes.  

Benefícios na prática

A Setin, incorporadora com 44 anos de mercado que atua com foco em empreendimentos de médio e alto padrão em São Paulo, relata que aumentou em 30% a eficiência na avaliação de terrenos por conta da due diligence. 

O processo aconteceu por meio da tecnologia da PortData, que implementou a Due Diligence 5.0. A medida automatizou as funções das áreas jurídica e de negócios, otimizando o tempo das equipes responsáveis pelos setores.

Os serviços possibilitados pela nova tecnologia consistem em realizar uma diligência prévia agilizada das oportunidades identificadas pela área de negócios. Poder priorizar as melhores alternativas ou até mesmo eliminar as opções inviáveis do ponto de vista da segurança jurídica, logo no início, significa um ganho importante de tempo.

Antes, a equipe de novos negócios da Setin era a responsável pela tratativa comercial e técnica do negócio e somente envolvia a área Jurídica na hora de realizar as análises documentais das possíveis oportunidades.

“Isso significa que houve um claro ganho em dedicar atenção e investir recursos em transações viáveis do ponto de vista jurídico e de negócios”, explica Márcia Bonilha, diretora Jurídica e head de Compliance da Setin.