Certezas e tendências do mercado imobiliário para 2023

Quais são as tendências do mercado imobiliário para 2023? As particularidades que se desenrolaram ao longo de 2022 geram expectativa no setor, que já tem alguns indicativos e certezas para o ano que está começando.

Retomada no segmento de moradias econômicas, estabilidade nas vendas e expectativa pela queda dos juros são alguns dos pontos mais citados por especialistas. 

Com o custo dos insumos mais comportado, a construção deve seguir um ciclo de alta, com a inflação mantendo os imóveis relevantes e em valorização no longo prazo. Também são vistos com tendência de relevância os modelos de multipropriedade, built to rent e built to own.

O Imobi Report reuniu a análise de diversos profissionais dos segmentos da construção, imobiliárias e startups, que apontaram as principais tendências e caminhos para o setor em 2023. Confira:

Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras)

O setor da incorporação imobiliária segue com um bom desempenho e os indicadores refletem uma gradual melhora no ambiente econômico: com queda no desemprego, arrefecimento nos custos da construção, aumento da renda das famílias, entre outros indicadores. 

Com esse cenário, aumenta a expectativa positiva para lançamentos de novos empreendimentos nos próximos meses, o que indica que os players do setor se mantêm confiantes no mercado e enxergam boas perspectivas para o setor em 2023.

Renan Sanches, diretor de Operações (COO) da Tenda

No caso da Tenda, que atua exclusivamente com o Programa Casa Verde Amarela, o novo governo já sinalizou que o acesso à moradia popular será uma prioridade para 2023. A liberação de recursos do FGTS e a possibilidade das pessoas usarem o FGTS Futuro para comprar o imóvel, temas que estão na pauta da construção civil, são ações importantes para movimentar o setor. 

Acreditamos que outras iniciativas, como o aumento de prazo de financiamento para 35 anos, poderão acontecer ao longo do ano e devem ampliar o acesso à compra do imóvel pelas famílias brasileiras, principalmente as de menor renda. 

Sabemos que essa parcela da população é a que mais sofre com o impacto do aumento da inflação nos custos de produtos no geral, assim como dos imóveis. Por isso, essas iniciativas são fundamentais para ajudar essas pessoas a conquistarem o sonho da casa própria, diminuindo o déficit habitacional no Brasil. 

Fred Kessler, diretor de Incorporação no Rio de Janeiro da Gafisa

Na alta renda, segmento que a Gafisa vem direcionando seus produtos e vai intensificar ainda mais em 2023, o impacto do juro é menor. Muitas negociações são para pagamento à vista ou em prazos curtos, de até três anos. Mas, claro, se o juro ainda estivesse menor, como em 2020, certamente teríamos vendido ainda mais em 2022. 

Então esperamos que os juros voltem para patamares menores. O fato é que o mercado imobiliário ficou por muitos anos mais lento, com poucos lançamentos, e os estoques foram acabando. Acumulou-se uma demanda justamente quando veio a pandemia e as pessoas sentiram necessidade de readequar suas moradias. 

Então seguimos otimistas para 2023, pois os novos empreendimentos que estão sendo lançados são muito superiores em plantas, design, arquitetura, tecnologias, facilidades, áreas de lazer e não há hoje quem não sonhe em viver em imóveis assim. 

Os preços de materiais de construção estão desacelerando e novos investimentos estrangeiros podem vir para o país, considerando as boas relações estabelecidas. Incentivos ao crédito imobiliário também costumam ocorrer no governo que está entrando. Esperamos que a responsabilidade com o orçamento seja mantida e não tenhamos problemas fiscais. O mercado vai pressionar muito por isso.

Eduarda Tolentino, sócia e presidente do conselho da BRZ Incorporações

A pauta sobre a prioridade da habitação para a baixa renda, que até então perdeu o poder de compra de imóveis, na política habitacional do governo atual é nítida, o que nos faz olhar para o ano de 2023 no setor da construção civil com certo otimismo. 

O fortalecimento de programas habitacionais promete aumentar a demanda por compra de imóveis financiados, principalmente para o segmento econômico. A retomada do Programa Minha Casa Minha Vida com foco no público de baixa renda deve aquecer o mercado de moradia popular.

Apesar de compreender que 2023 será um ano de desafios importantes para o Brasil, o segmento poderá alcançar novo fôlego para conquistar resultados promissores, cujos impactos vão muito além. Afinal, estamos falando de um dos principais motores da nossa economia. 

Fernando Perobelli, diretor institucional da Árbore Engenharia

É preciso lembrar que o objetivo do governo federal com o FGTS Futuro foi atender justamente as famílias de baixa renda e exclusivamente para empreendimentos que estão enquadrados dentro do programa Casa Verde e Amarela. 

Sem sombra de dúvidas essa é uma medida muito significativa, especialmente para famílias com renda mensal bruta de no máximo R$ 4.400,00, pois além de aumentar o poder de compra dessa faixa de clientes, eles também poderão pagar uma prestação mensal maior para quitar a dívida mais rápido, além de promover um volume maior de vendas para as construtoras/incorporadoras. Em caso de inadimplência, o próprio imóvel serve como garantia dessa operação e a Caixa poderá fazer a retomada do mesmo.

Com o aumento da taxa de juros nos últimos meses e o aumento dos insumos da construção civil e da mão de obra, houve reflexo no preço dos imóveis. Essa faixa de compradores está muito limitada e com dificuldades de aprovação do crédito. 

A Árbore está com muitos projetos em aprovação em diversas regiões de São Paulo e muito otimista com o aquecimento desse setor, independente de questões políticas, até porque a construção civil juntamente com o setor do agronegócio são segmentos que impactam diretamente na roda da economia e sempre deverão ter um olhar atento e especial por parte do governo. O déficit habitacional no país é muito grande. Com isso temos uma projeção exponencial de crescimento nos próximos anos.

Guilherme Bonini, diretor executivo da Longitude Incorporadora

As perspectivas para o mercado imobiliário em 2023 são positivas. Acompanhado por projeções de crescimento nos níveis de emprego e menor volatilidade dos índices inflacionários, caso tenhamos um governo com responsabilidade fiscal, este novo ano projeta bom desempenho, principalmente no que diz respeito aos imóveis destinados ao segmento econômico, que como já foi anunciado, terão tratamento especial.

Evidentemente, o que se esperava para 2022 era uma performance superior aos números apresentados pelo mercado. Mas com a inflação em alta e a estagnação da renda da população nos últimos dois anos, o cenário não foi dos mais favoráveis. 

No dia a dia econômico, para se ter ideia da voracidade inflacionária e da velocidade da corrosão dos salários, quem comprou um apartamento de 50 m² no início do ano, hoje constata que seu poder aquisitivo permite adquirir, em média, um imóvel de 45 m². 

Uma pesquisa da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras) e da Brain sobre o comportamento do consumidor de imóveis, que ouviu 1.200 pessoas com renda superior a R$ 3 mil em novembro último, mostrou que 31% dos entrevistados desejam adquirir um novo imóvel em 2023. A maior parte, 33%, tem a perspectiva de sair do aluguel. E 47% pretendem comprar apartamento. Tudo isso é muito importante e extremamente positivo.

Matheus Kurtz, diretor de Vendas e Franquias da Auxiliadora Predial (RS)

2023 vai ser um ano desafiador. Aposto no crescimento do mercado imobiliário, como moeda forte frente aos riscos que todo o contexto macroeconômico no mundo vai nos trazer. 

O crescimento em maior escala virá para as empresas que se desafiarem a inovar. Acredito que o movimento dos marketplaces deve ganhar força, junto com uma visão mais integrada do mercado, em que a tônica será a experiência do cliente em um modelo de negócio mais eficiente.

Lucas Melo, diretor da MBRAS Soluções Imobiliárias (SP)

Nossas perspectivas para 2023 são boas. Acreditamos que, neste último trimestre de 2022, devido às eleições, Copa do Mundo e o momento dos juros, muitos negócios travaram. Percebemos menos compras e menos vendas.

Para 2023, com um cenário de maior estabilidade e uma demanda reprimida grande, muita gente vai ceder um pouco em valor, o que permitirá uma flexibilidade maior no valor de venda, mas não que vá cair o valor dos imóveis. Vejo que teremos muitas coisas acontecendo e estamos otimistas.

Luiz Kechichian, CEO da Imobiliária Mirantte (SP)

Eu acredito piamente que teremos um 2023 muito melhor. Independente dos resultados das eleições, nosso país é muito maior do que tudo isso. 

É importante ressaltar que o setor imobiliário é um grande motor para o crescimento do país e para geração de empregos e o Brasil hoje se destaca com relação aos outros países. 

Fred Judice Araujo, sócio da Judice & Araújo e Homehub (RJ) 

As expectativas do Grupo Judice & Araujo para o mercado imobiliário em 2023 são negativas em relação a 2022. Independentemente da mudança de governo, já era esperada uma desaceleração da atividade econômica, com o PIB saindo de um crescimento anual de cerca de 3% em 2022 para menos de 1% em 2023.

Mas é inegável que as sinalizações do novo governo, de aumento de gastos, de possível retorno de indicações políticas para as estatais e as escolhas dos nomes para a equipe econômica têm deteriorado as expectativas em relação aos próximos anos.

Segundo as sondagens do IBRE-FGV, todos os índices de confiança e de expectativas dos empresários, da construção civil e do setor de serviços – que inclui o imobiliário – apresentaram queda no mês de novembro. Caso o novo governo insista neste caminho, teremos mais inflação, levando o Banco Central a manter os juros em patamar alto por mais tempo e impactando negativamente o mercado imobiliário.

Em contrapartida, alguns fatores podem amenizar este cenário: possível tributação de fundos imobiliários, que atrairia investidores para o mercado imobiliário; possível redução/isenção do IR sobre renda de aluguel e incentivos do novo governo aos programas de habitação popular. 

Ilso Gonçalves, CEO da JBA Imóveis (PR)

As expectativas são promissoras. Para 2023, o mercado deverá ser muito direcionado ao Minha Casa, Minha Vida. O governo deve lançar muitas linhas de crédito. Ao mesmo tempo, a tendência é de aumento no teto dos valores a serem financiados, também de diminuição das taxas de juros e de aumento do subsídio.

No mercado SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), para imóveis fora do Minha Casa, Minha Vida, a tendência é de que as taxas de juros comecem a diminuir a partir do segundo semestre. Isso impulsionará muito as vendas, porque aproximadamente 70% dessas operações se dão por financiamento. Quanto menor a taxa de financiamento, mais clientes conseguirão fechar negócios. 

No âmbito dos outros 30% está a taxa de juros que a pessoa aplica no banco. Se ela abaixa, a tendência é de as pessoas retirarem o dinheiro aplicado no mercado financeiro para poderem comprar imóveis, pois os juros altos é que costumam inibir as vendas imobiliárias.

Quanto à JBA, a perspectiva para 2023 é ampliar a estrutura e trabalhar com mais quatro a seis lojas novas, a fim de atingir um crescimento de 30 a 40% em vendas.

Bruno Gama, CEO da Credihome by Loft, fintech de crédito imobiliário 

Vemos espaço no mercado para o crescimento das frentes de financiamento imobiliário, home equity e consórcio imobiliário. Segundo os dados do Anuário do Mercado Imobiliário 2021, do Secovi-SP, o financiamento imobiliário está presente em 63% das transações de crédito do segmento e a tendência é de crescimento.

Em tempos de alta da Selic, vemos o Home Equity despontando como uma opção para as pessoas que possuem um imóvel quitado e precisam de dinheiro em mãos para investir em projetos pessoais. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que a demanda por esse tipo de crédito cresceu 36% no último ano, na comparação com 2020.

Eduardo Menegatti, CEO da Vivalisto, plataforma para corretores e imobiliárias

A multipropriedade é uma tendência. É um modelo em que um mesmo empreendimento possui vários donos que podem usufruir do espaço por um tempo determinado, dependendo do valor que investiram. Assim, usuários conseguem aproveitar propriedades de forma mais econômica. Esta maneira de obter imóveis já é popular em países como os Estados Unidos e no Brasil tem ganhado força com o passar dos anos, desde a regulamentação em 2018.

Segundo panorama divulgado em 2021 pela Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, o segmento de multipropriedade contabilizou 128 empreendimentos no ano passado, em comparação a 109 em 2020. Além disso, desde 2018, o crescimento médio anual de lançamentos é de 24% ao ano. Assim, já é possível ver cada vez com mais frequência um modelo que tem gerado benefícios tanto para o público como também para os profissionais do ramo imobiliário.

Além da multipropriedade ser ideal para quem gosta de viajar e economizar nas férias, também é um modelo de negócios vantajoso para corretores de imóveis, já que o que cada investidor precisa pagar é menor e assim, as vendas se tornam mais fáceis. Um caminho assertivo para os especialistas imobiliários. 

Esse movimento vai ao encontro da tendência do compartilhamento, que está atingindo diversos segmentos, e por isso tanto o público geral como profissionais devem olhar o modelo como uma oportunidade que pode gerar ótimas experiências.

Avelino Moura, CEO da Yogha, startup de moradias por assinatura 

O mercado de aluguéis por temporada vem apresentando resultados importantes nos últimos anos, em função principalmente de uma mudança de hábito do público no pós-pandemia, em que as pessoas buscam viajar mais e poder trabalhar de qualquer lugar no formato “home office”, ou como gostamos de chamar, “anywhere office”.

O modelo “Built To Rent” tem como uma das suas principais características uma grande atratividade para o proprietário que enxerga o imóvel como uma forma de investimento com rendimentos superiores ao apresentado pela locação convencional. Ou seja, de modo geral, o proprietário compra o imóvel para disponibilizá-lo para locação.

É seguro dizer que as eleições neste cenário não tiveram grande influência no nosso modelo de negócios, pois além da rentabilidade das locações, o investidor conta com a valorização imobiliária do ativo.

As incorporadoras, por sua vez, enxergam o modelo Built to Rent como uma oportunidade de desenvolver novos projetos voltados a este público, e pensando em moradores cada vez mais conectados, que buscam novas experiências. Isso se reflete em um grande crescimento no número de contratos de administração de imóveis “Built to Rent” já firmados pela Yogha, com lançamentos previstos para até 2025 e em grandes investimentos recebidos por empresas análogas neste mercado.