Queda na renda e alta do aluguel derrubam aprovação de cadastros de inquilinos

Uma série de números preocupantes da macroeconomia brasileira tem causado um efeito danoso sobre a atividade de locação: o índice de aprovação de cadastros de inquilinos vem caindo drasticamente nos últimos meses. 

A Sigafy, uma das principais corretoras de seguros imobiliários do País, fez um levantamento a pedido do Imobi Report e constatou que o percentual de aprovação de cadastros de candidatos a inquilinos, que historicamente girou em torno de 52% a 54%, hoje está na faixa de 36 a 37%. 

O dado coincide com consultas individuais feitas pelo Imobi Report a grandes seguradoras e garantidoras de aluguel do mercado nacional. A Porto, por exemplo, gigante do mercado de seguros, apontou redução entre 10% e 15% na proporção de cadastros aprovados no primeiro semestre de 2022, em relação ao ano passado.

Outros players importantes do setor de garantias locatícias, como CredPago e Avalyst, também reportaram ao Imobi Report uma queda nas suas aprovações de cadastro de inquilinos, embora não tenham informado números. 

A aprovação de crédito, vale lembrar, é um dos requisitos usados por seguradoras e suas parceiras imobiliárias para contratar seguros e garantias locatícias, como o seguro-fiança. Porém, é prática comum no mercado a imobiliária brecar a locação para o pretendente que estiver com score negativado. 

Para o mercado imobiliário, o aumento da desaprovação de cadastros é reflexo direto da deterioração da renda da população em geral. Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua, divulgada na semana passada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a renda média dos trabalhadores recuou 5,1% no segundo trimestre deste ano, frente a igual período de 2021, para R$ 2.652. 

Para piorar, o preço dos aluguéis, que mostrou-se estagnado nos 18 primeiros meses após o início da pandemia, vem subindo gradualmente desde outubro do ano passado, descolando-se da inflação. Segundo o FipeZap+. indicador criado pelo Grupo ZAP, o preço médio dos aluguéis em 25 cidades monitoradas subiu 9,49% no primeiro semestre, bem acima da da inflação do período pelo IPCA, que foi de 5,49%.

Essa combinação de renda menor com aluguel mais caro tem outra consequência, detectada pela pesquisa do Quinto Andar, feita em parceria com o Datafolha: os brasileiros estão gastando em média 31% da renda familiar com o pagamento do aluguel. O número supera o patamar de 30% recomendado pelo mercado como comprometimento máximo da renda com a locação do imóvel.

“A gente nota inflação e perda de poder de renda das famílias. Principalmente as de média renda, entre R$ 5 mil e R$ 7 mil/mês, têm perdido muita capacidade de pagamento. E, assim como o mercado de crédito, o mercado de seguros também precisa fazer os ajustes necessários”, comenta Rodrigo Elorza, responsável por riscos financeiros da Porto. 

Para trazer mais luz a este cenário, o Imobi Aluguel conversou com o fundador e CEO do Alpop – startup que nasceu com o objetivo de facilitar o acesso de pessoas com crédito negativado ao aluguel, e que hoje expandiu sua atuação e atua como uma fintech de impacto social que fornece análise de risco de todos os públicos. 

Para o CEO da empresa – que recentemente recebeu aporte de R$ 7 milhões numa rodada de investimentos liderada pela Smart Money Ventures e pelo K-Pool, e que planeja se tornar “a maior casa de crédito popular da América Latina partindo da atuação imobiliária” – , as administradoras de imóveis precisam olhar com mais atenção aos pretendentes com crédito desaprovado, apesar do momento economicamente preocupante.

“O Brasil conta hoje com aproximadamente 65 milhões de pessoas negativadas. (…) Isto dá a ordem de grandeza desse público. (…) Dito isto, é fundamental que a imobiliária tenha à sua disposição tecnologias para conseguir analisar e correr este risco, para habilitar a possibilidade de fazer mais receita para sua carteira”, afirma.

Confira a íntegra da entrevista com Caio Belazzi: 

Imobi Report: O Alpop tem identificado aumento na desaprovação de cadastros e na sinistralidade nos últimos meses? Que dados a empresa pode mostrar para ilustrar tal situação?

Caio Belazzi: Quando comparamos os dados de aprovação cadastral do Alpop entre os dois primeiros trimestres do ano de 2022, é possível perceber uma queda acentuada na aprovação cadastral, da ordem de 35.94%. Hoje, nossa taxa de aprovação cadastral está em 46%.

Já com relação às perdas financeiras, seja por inadimplência ou danos ao imóvel, é possível fazer uma comparação utilizando os primeiros semestres de 2020, 2021 e 2022. Anos bem complicados de um ponto de vista socioeconômico, com aumento da inflação e queda do poder de compra. Quando comparamos os índices de perda de 2020 com o ano de 2021, houve queda de -39.68%. Ao compararmos o primeiro semestre de 2021 com o mesmo período de 2022, houve novo recuo das perdas, desta vez de -31.58%. No entanto, ao compararmos os dados do primeiro trimestre de 2022 com o segundo trimestre de 2022, ocorreu um aumento de 31.11% nas perdas.

Imobi Report: Que estratégias o Alpop costuma recomendar às imobiliárias parceiras para reduzir o risco de inadimplência em momentos de crise e/ou redução da renda média da população?

Caio Belazzi: Uma análise cadastral bem feita é a primeira barreira para gerenciar o risco de inadimplência. E neste quesito, as imobiliárias têm acesso hoje a uma gama de ferramentas tecnológicas. No entanto, não basta avaliar o risco no início da interação. O risco precisa ser avaliado durante toda a vida do contrato, com a intenção de monitorar a saúde financeira do inquilino e, com isso, prever eventos de default. 

Inclusive, após a crise financeira de 2008, as normas contábeis foram atualizadas (resultando no padrão normativo internacional IFRS 9, que no Brasil é equivalente à nota técnica CPC 48) para justamente dar conta desse processo constante de avaliação de risco e estimativa de perdas esperadas. Hoje, a indústria bancária é provocada no mesmo sentido, isto é: monitorar constantemente o cliente para prever eventos de perda.

Imobi Report: Como lidar com inquilinos que têm histórico de bons pagadores mas vêm atrasando o aluguel?

Caio Belazzi: Nesses casos é preciso ter cautela e fazer o que a imobiliária faz de melhor: equilibrar e mediar a situação. É preciso negociar, reconhecer os limites do inquilino para se restabelecer e tentar apoiar na medida do possível essa recuperação da capacidade de pagamento. Negociação, bom senso e muita conta para não perder bons inquilinos que estejam passando por um momento pontual de dificuldade financeira.

Imobi Report: Que sugestão o Alpop daria às imobiliárias que têm receio de ampliar o acesso de negativados a seus imóveis?

Caio Belazzi: O Brasil conta hoje com aproximadamente 65 milhões de pessoas negativadas. Levando em conta que não se pode negativar uma criança, esse número percentualmente deve ser comparado não à população geral, mas sim à população economicamente ativa. Isto dá a ordem de grandeza desse público. Para além dos negativados, há os autônomos e os informais, que formam um contingente crescente. 

Dito isto, é fundamental que a imobiliária tenha à sua disposição tecnologias para conseguir analisar e correr este risco, para habilitar a possibilidade de fazer mais receita para sua carteira, destravando um mercado enorme para locação formal. Ignorar este mercado pode ser fatal em um país desigual como é o Brasil. 

Temos dados suficientes no Alpop que demonstram novos e intrigantes critérios de análise de risco que indicam os bons pagadores nesse enorme contingente de pessoas. Temos segurança em nossa análise de risco, de modo que somos o ente que não apenas faz a análise (o que seria muito trivial), mas também corremos o risco da operação financeira. Ou seja: trazemos tecnologia e segurança para os players do mercado imobiliário.

Para saber mais sobre o tema, acesse o podcast do Imobi Aluguel, com a participação de Rodrigo Elorza, da Porto. 

Gostou deste texto? Ele foi adaptado de uma das edições do Imobi Aluguel, principal comunidade de aprendizado e de criação de conteúdos do País focada na locação de imóveis. 

O Imobi Aluguel traz estudos sobre temas da locação, entrevistas, notícias ligadas ao segmento e acesso a uma comunidade de gestores de aluguel para troca de insights e experiências. Clique aqui para saber mais sobre o Imobi Aluguel, um produto do Imobi Report e da CUPOLA.