News do Imobi: Doações de imóveis crescem com incerteza da tributação

A CUPOLA e o Imobi Report promovem uma série de eventos, tanto on-line como presenciais, com o objetivo de contribuir com a disseminação de informações relevantes ao setor. Da mesma forma, iniciativas promovidas por outros players são igualmente importantes para a elevação da qualidade do nosso ecossistema. A partir desta edição, apresentamos uma selação destes eventos na seção Agenda. Nela, você tem acesso aos melhores encontros e treinamentos da comunidade imobiliária brasileira em um só lugar. Confira!

A regulamentação da reforma tributária, que segue no Senado, já movimenta a demanda no mercado imobiliário de três formas, pelo menos. Fontes consultadas pelo Imobi Report afirmam que alguns investidores paralisaram suas aquisições e negociações em função da indefinição quanto aos tributos a serem pagos futuramente. 

Outro reflexo direto diz respeito à gestão patrimonial. Um número significativo de famílias detentoras de imóveis tem acelerado os processos de doação de imóveis, sucessão familiar e criação de holdings, justamente para não correr o risco de pagar tributos ainda maiores. “Quem faz o processo agora, garante as alíquotas atuais. Embora o discurso seja de que não haverá aumento nos tributos, apenas uma simplificação do sistema tributário, no Brasil sempre existe uma tendência de elevação de impostos”, alerta a CEO da Contimob, empresa de contabilidade especializada no imobiliário, Franciele Rocha. 

Conforme levantamento do Colégio Notarial/Conselho Federal, que representa os tabeliães de 24 seccionais do país, o número de doações registradas nos Cartórios de Notas brasileiros foi 13% maior em 2023, na comparação com 2022. Esse aumento já é visto como reflexo da reforma tributária, uma vez que os debates no Congresso sobre o assunto se iniciaram no ano passado, com a primeira aprovação relacionada ao tema em dezembro de 2023. A expectativa é que, em 2024, esse crescimento seja ainda maior.

O texto da reforma tributária aprovado pela Câmara dos Deputados prevê que o ITCMD terá alíquota progressiva, conforme o valor do patrimônio. Estados como São Paulo, Minas Gerais, Mato Grosso do Sul, Paraná e Rio Grande do Norte, que possuem alíquota fixa, terão que se adaptar. A O Estado de S.Paulo, o Colégio Notarial destacou que existem propostas em tramitação no Congresso que preveem elevar o imposto para até 20%, o que afetaria todos os estados. Mais uma mudança relativa ao ITCMD é que o imposto deverá ser recolhido, obrigatoriamente, no local de residência do falecido, para o caso de inventários, ou no local de residência do doador, nas situações de doação em vida. Essa alteração também dificulta estratégias para buscar estados onde as taxas são menores. 

Por fim, um terceiro efeito relacionado à tramitação da Reforma Tributária refere-se ao represamento de investimentos por empresas que atuam no mercado imobiliário, justamente em função da expectativa de aumento dos custos. “Muitos clientes já citam que terão que fazer cortes, adaptações, caso a elevação de tributos se concretize. É importante destacar que a reforma será instaurada de forma escalonada, entre 2026 e 2033. De qualquer forma, a previsão é que em 2027 100% dessas alíquotas serão implementadas”, informa a CEO da Contimob. 

A regulamentação da Reforma Tributária foi aprovada pela Câmara dos Deputados, no dia 10 de julho. Agora, o texto está no Senado, onde as associações representativas do setor esperam conquistar uma vitória mais significativa, com a chamada neutralidade da reforma (alíquotas equivalentes às atuais). Incorporadores e o governo federal continuam a discordar quanto aos cálculos sobre o impacto da reforma. Enquanto o setor produtivo afirma que o valor dos tributos será até 100% maior, o Ministério da Fazenda defende que os redutores e os créditos pela aquisição de insumos que serão acumulados ao longo da cadeia garantirão uma reforma equilibrada. O governo também reforça que as mudanças não atingem pessoas físicas e que haverá redução de impostos para os imóveis populares. A conferir quem vai sair ganhando no Senado.

Vendas e Locação

O crédito imobiliário está em trajetória de recuperação, com um volume financiado de R$ 82,1 bilhões no primeiro semestre de 2024, aumento de 7% em relação ao ano anterior, segundo dados da Abecip. Impulsionado pela captação líquida da poupança e pela participação crescente das LCIs, o setor prevê um recorde histórico em 2024. Em junho, os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do SBPE somaram R$ 16,98 bilhões, crescimento de 3% em relação a maio e de 28,3% na comparação com o mesmo mês de 2023. A poupança SBPE registrou captação líquida de R$ 8,9 bilhões em junho, o segundo melhor resultado desde 1995. Os consórcios imobiliários também seguem em ascensão no país. A Ademicon atingiu R$ 11 bilhões em créditos comercializados no primeiro semestre, um aumento de 37% sobre o mesmo período do ano passado.

Plano Emgea não sai do papel. A ideia do governo é utilizar a Empresa Gestora de Ativos (Emgea) para adquirir carteiras de crédito imobiliário dos bancos e liberar recursos para a concessão de novos financiamentos. Entretanto, impasses jurídicos impossibilitam a concretização dos planos, uma vez que adotar medidas prejudiciais às finanças da empresa pode gerar punição aos seus gestores. Representantes da companhia alertaram o Ministério da Fazenda sobre a necessidade de uma blindagem jurídica robusta para possibilitar a estratégia, o que pode acontecer em 2025.

Rentabilidade que supera a inflação. O relatório de Compra e Venda do QuintoAndar, referente ao 2º trimestre de 2024, revela que a rentabilidade dos imóveis à venda em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte supera a inflação acumulada dos últimos 12 meses, de 4,23%, medida pelo IPCA. Em São Paulo, a rentabilidade foi de 6,2%, no Rio de Janeiro, 6,5%, e em Belo Horizonte, 6,1%. Já de acordo com o Índice FipeZap, o preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais subiu R$ 310 no primeiro semestre deste ano, um aumento de 3,56% no ano. Com isso, o valor médio no país passou de R$ 8.710/m² para R$ 9.020/m². A elevação é explicada pelo aquecimento do mercado, impulsionado pela queda nas taxas de juros iniciada há um ano. 

Desequilíbrio entre demanda e tipologia dos imóveis. Embora os lançamentos realizados nos últimos anos tenham minimizado o problema da escassez de imóveis, principalmente para locação, a necessidade do mercado é diferente do estoque mantido pelas imobiliárias. O CEO da Casa Prates, de Curitiba, Fernando Prates, destaca que a maior demanda na cidade é por imóveis de dois ou três quartos. Apesar disso, as incorporadoras lançaram estúdios e imóveis de alto padrão. Esse cenário exige uma adaptação das estratégias das imobiliárias, para atender às reais necessidades dos consumidores.

Aluguel temporário atrai investidores. O apetite maior de investidores por imóveis compactos é registrado no RJ. Tão logo entregues, essas propriedades são oferecidas em plataformas como Airbnb. A startup Lobie, que trabalha na rentabilização de imóveis de baixa metragem, prevê 4 mil novos estúdios na cidade, com VGV estimado em R$ 1,9 bilhão. Em artigo publicado no Imobi Report, a advogada Marina Amari abordou os direitos e deveres de locatários e locadores nesse tipo de locação.

Apesar de recuo, vacância de escritórios em SP segue alta. Segundo as consultorias JLL e Colliers, 22% dos escritórios estão vagos em São Paulo. A baixa oferta de lançamentos ajudou a reduzir o índice em 1 ponto percentual. De acordo com a JLL, um volume maior de entregas só deve ocorrer em 2025, quando três prédios devem trazer 198 mil novos metros quadrados à cidade. Já a Colliers prevê mais 100 mil metros quadrados até o fim do ano, principalmente nas regiões da Barra Funda, Chácara Santo Antônio e Itaim Bibi. O preço pedido pela locação de escritórios de alto padrão está em aproximadamente R$ 99,00/m². 

Menos de 2% das imobiliárias investe em treinamentos. A pesquisa sobre qualificação continuada dos corretores no Brasil, realizada pela CUPOLA e pelo IBREP, revela que a maioria das empresas do ramo não investe em treinamentos para os seus corretores. Esse tipo de qualificação foi citada por apenas 1,9% dos participantes. O levantamento também apontou que 11,5% das empresas não entregam qualificação alguma para os profissionais da corretagem. Além disso, quase 60% dos entrevistados consideram que os corretores não estão qualificados para o desempenho de suas atividades.

No podcast Modo Avião desta semana, recebemos o consultor imobiliário Cristiano Fonseca. Ele foi head de Vendas e Operações da Casa Mineira e participou de um dos cases mais admirados do mercado imobiliário brasileiro, a criação da secretaria de vendas. No episódio, Fonseca conta as oportunidades que visualizou na gestão do funil de vendas e como aprimorou a capacidade de adaptação da operação para novos cenários. 

Imóveis e Olímpiadas. Em época de Jogos Olímpicos, a Vila Olímpica do RJ, que sediou os atletas em 2016, voltou a ser pauta. A informação divulgada é que menos de 40% dos 3.604 apartamentos que compunham o local foram comercializados, com taxa de ocupação abaixo de 30%. O banco BTG Pactual comprou os 2.500 imóveis remanescentes na última semana, em uma transação considerada a maior do ano no setor. A área, que ocupa 820 mil m², foi originalmente planejada como um condomínio de alto padrão. Atualmente, os preços praticados são de 20% a 30% abaixo do valor médio de mercado na região. O Universeine, um dos edifícios na Vila Olímpica de Paris, também foi destaque, uma vez que foi projetado pelo escritório Triptyque, de SP.

Lazer e prática esportiva. A demanda por moradias com áreas de lazer e prática esportiva vem crescendo desde a pandemia, principalmente nas classes de alta renda. Até o final do ano, a JHSF pretende finalizar a construção do São Paulo Surf Club, na região do Morumbi, residencial que terá uma piscina com mais de cem tipos de ondas, para prática de surfe amador e profissional. Também na capital, a piscina é um item que atrai locatários. Levantamento da Lello mostra que o item está entre os 10 mais procurados na hora de alugar. 

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Construção e Incorporação

O prefeito de SP, Ricardo Nunes, sancionou o PL que revisa a Lei de Zoneamento do município, com um total de 15 vetos. Prédios em bairros de alto padrão foram vetados, enquanto a expansão imobiliária na marginal Pinheiros foi liberada. O texto barra o dispositivo que poderia ser aplicado para a construção generalizada de grandes prédios em bairros exclusivamente residenciais, concentrados em locais valorizados e de interesse para o mercado imobiliário. Também foi oficializada a doação ao estado de quadras na região central da cidade para a construção do centro administrativo. 

Aumento nas vendas de incorporadoras. Levantamento realizado pelo Itaú BBA a partir das prévias operacionais das incorporadoras sobre o segundo trimestre de 2024 aponta que a demanda por imóveis novos continua forte, com aumento de 6% nas vendas líquidas para as empresas de média e alta renda e de 33% para o segmento do MCMV, na comparação com o mesmo período de 2023. Em relação ao ritmo de lançamentos, esse número caiu 37% no setor de média e alta renda, em função de atrasos na aprovação de projetos pela prefeitura de SP e mudanças no Plano Diretor e na Lei de Zoneamento. Entretanto, no segmento MCMV, o aumento foi de 40%. 

Índice de Confiança da Construção registra alta. A sondagem do FGV Ibre aponta que o Índice de Confiança da Construção subiu pela primeira vez desde fevereiro, alcançando 97,3 pontos. O aumento foi puxado pelo Índice de Expectativas, o que denota que os empresários estão mais otimistas com as perspectivas nos próximos meses. Os dados ainda mostram que houve uma redução da pressão do custo de mão de obra, que havia subido 1,61% em junho e agora ficou em 0,85%. Apesar disso, a pesquisa ainda salienta que a falta de mão de obra qualificada é a principal limitação à melhoria dos negócios no setor.

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Techs

IA apresenta insights e tendências a partir de conversas com leads. A Lais, solução de pré-atendimento com Inteligência Artificial para imobiliárias desenvolvida pela Lastro, está expandindo suas capacidades. Através da análise em massa dos milhares de atendimentos realizados, a Lais extrai informações valiosas dessas conversas, consolidando em um relatório as principais tendências dos leads, gerando insights práticos e efetivos. É possível analisar, por exemplo, se o estoque mantido pela imobiliária está condizente com as maiores demandas do mercado, tanto em relação a localização e preço, como em relação à tipologia.

Superlógica atinge 50% do mercado brasileiro. Metade do mercado de moradia do Brasil é atendido pelas soluções do Grupo Superlógica. Isso é reflexo de um sistema de gestão de compras e locação completo que, há mais de 20 anos, impulsiona os negócios imobiliários pelo país. Ao todo, são mais de 1 milhão de imóveis nos sistemas e mais de 6 mil imobiliárias parceiras que usam e oferecem soluções para garantir uma experiência de morar cada vez melhor. Tudo isso com planos que atendem a necessidade de todos os tamanhos de carteira de imóveis.

Fintech da Cyrela recebe ajuda do fundador. A CashMe, criada em 2018 para ser o veículo de financiamentos imobiliários da construtora, passou por uma reorganização sob as diretrizes do fundador e presidente do conselho do grupo, o empresário Elie Horn. A startup cresceu demais, queimou caixa e entrou no vermelho, por isso a necessidade de ajustes.

No podcast Vem pra Mesa desta semana, Sergio Langer recebe o co-fundador da plataforma Pilar, Felipe Abramovay. No episódio, ele fala sobre a jornada da empresa, que alcançou R$1,2 bilhão no primeiro semestre de 2024. O modelo de negócio é inspirado no sistema norte-americano, em que os corretores recebem até 90% da comissão.

Estamos de olho

Reocupação urbana é um dos principais desafios no RJ. Dados do Censo 2022 apontam que apenas 4,5% da população da capital reside na região central. Em contrapartida, 47% das pessoas vive na Zona Oeste, que passa por expressivo aumento demográfico. O governo local busca estimular a construção de prédios residenciais na área, mas o preço e o perfil dos imóveis atuais estão voltados para turistas e investidores do mercado imobiliário. Diante desse problema, os pré-candidatos à prefeitura propõem soluções.

FG quer atrair compradores do exterior. A FG Empreendimentos, conhecida por construir os prédios mais altos do país, pretende abrir um escritório em Miami e atrair investidores brasileiros que ganham em dólar, além de norte-americanos e europeus que mantenham vínculos com o país. Neste ano, a empresa, de capital fechado, estima que irá atingir R$ 2 bilhões de VGV, um salto de 56% em um ano.

A mansão mais cara do Brasil. A construtora Mozak adquiriu uma mansão por R$ 220 milhões, localizada no Leblon, no RJ. Com 2.500 m² de área construída e um terreno de 11.200 m², a propriedade inclui seis suítes, oito quartos, cinco salões, vinte banheiros, piscina semiolímpica, heliponto e jardins projetados por Burle Marx. A venda, intermediada pela Bossa Nova Sotheby’s, não teve seu valor final divulgado devido a um contrato de confidencialidade. A Mozak planeja subdividir o terreno em até 12 lotes de luxo, com preços estimados em até R$ 150 mil/m². A construtora também considera a possibilidade de manter a mansão como uma unidade separada.

Agenda

CUPOLA Conference Aluguel! Falta pouco mais de uma semana para o evento que vai reunir as melhores estratégias e tendências do segmento de locação. A conferência acontece no dia 7 de agosto, nos formatos on-line e presencial (Curitiba). Nesta quinta-feira (01/08), às 23h59, será liberado o último lote de ingressos ao evento. Corra e garanta o valor atual. o CUPOLA Conference Aluguel conta com o patrocínio de  CredAluga, PortoBank, Realmate, LoftMaisNegócio, CashGo, Grazon, FC AnaliseDigital, Lais, QuintoCred, Chaves na Mão, Kenlo, e aopio da EticaImobi.

Live do Imobi Report. Nesta quarta-feira (31), às 11h, a live do Imobi tratará do tema “Usufruto e as oportunidades na venda de imóveis para investidores”. A fundadora da NUIMOVEL, Liana Vargas, e a tabeliã Eliane Blaskesi vão discutir a complexidade envolvida em imóveis com cláusula de usufruto. Também vão abordar como essa condição pode ser extremamente vantajosa para acessar um nicho de mercado específico, aumentando as oportunidades de venda para investidores. Ative o lembrete aqui!

Gestão de Vendas Imobiliárias. A imersão presencial vai ocorrer em Curitiba, entre os dias 28 e 30 de agosto. Por meio de mentorias, apresentação de cases e experiências práticas, o treinamento irá mostrar aos participantes um caminho claro rumo à alta performance. Não perca a chance de se conectar com os melhores especialistas do mercado. Faça a sua aplicação aqui!

SOMA 2024. Em sua 3ª edição, o evento será realizado nos dias 14 e 15 de agosto, no MASP, em SP. Além de comemorar os 5 anos do Instituto Mulheres do Imobiliário (IMI), o evento vai abordar tradicionais assuntos do mercado, maternidade nas empresas, burnout, marketing digital, entre outros. Garanta o seu ingresso!

Aziz Experience! Com workshops interativos, networking de alto nível e acesso exclusivo aos principais corretores e especialistas do setor, o Aziz Experience! será o maior encontro imobiliário do Nordeste. O evento vai ocorrer no dia 10 de agosto, em Natal (RN), e terá participação de Kaline Aziz, Ricardo Martins, Cíntia Chagas e Sophia Martins. Os ingressos estão disponíveis no site da organização.