[114] 10 previsões da Deloitte para o mercado imobiliário

Todo ano, a Deloitte, líder global em pesquisa e consultoria, lança relatórios com previsões para diversos setores da economia. Recentemente, a empresa lançou sua lista de tendências para o mercado imobiliário em 2021. Como bem sabemos, o imobiliário não é homogêneo e, ao consultar uma lista de previsões internacionais, devemos fazer uma contextualização local. Foi o que fizemos: no nosso portal, listamos as 10 tendências da Deloitte e quais são seus impactos reais no mercado brasileiro e destacamos alguns pontos aqui.

O escritório ressignificado é ponto comum de muitas cidades. Empresas do mundo todo tiveram que explorar o modelo de trabalho remoto na marra, descobrindo seus pontos positivos e negativos. Por isso, uma das tendências é o trabalho híbrido, que coloca o espaço de escritório como um novo local, quase como um QG para encontros e reuniões.

O relatório aponta como a construção civil é um dos maiores agentes para o aquecimento global e é hora de fazermos mudanças nesse sentido em todo o mundo. Há, ainda, a ascensão das governanças socioambientais, ou ESG. São modelos de negócio preocupados com seus impactos ambientais e sociais. Algumas aplicações positivas do ESG no mercado imobiliário podem ser na reabilitação de espaços públicos, habitação a preços acessíveis, habitação social e foco ambiental e sustentável.

Um dos temas mais relevantes tratados pelo relatório é a mudança de mindset de todo o mercado imobiliário. A Deloitte traz o conceito de mercado imobiliário as a service. A expressão, inspirada no mercado de tecnologia, faz referência à mudança de prioridade. Até então, somos um mercado que prioriza produto e espaço e, aos poucos, passamos a ser um mercado que prioriza sistema e serviço. No momento que o acesso a informações é fácil e uma pessoa pode completar sua jornada da moradia totalmente digital, o diferencial entre as empresas torna-se a experiência entregue ao cliente. Neste capítulo concentra-se a conclusão de todo o relatório: a regra “localização, localização, localização” seria melhor dito, hoje, como “localização, insights e experiência”. 

Imobiliárias

Logo acima comentamos sobre o novo lugar dos escritórios no cotidiano das empresas e encontramos um exemplo deste movimento neste artigo da Exame sobre a Faria Lima. Assinado por Paulo Casoni, diretor de Vendas da JLL, explica que a região continua aquecida, apesar da vacância de 10%. Paulo analisa que houve poucas quebras de contrato, mas a região também teve alguns lançamentos recentes, o que manteve a vacância mais alta.

Já na Avenida Dr. Chucri Zaidan, outro polo de prédios corporativos da capital paulista, a vacância é de 34,5%, de acordo com relatório da Cushman & Wakefield. Mesmo assim, o preço do aluguel na região aumentou em 8% desde a metade de 2020, chegando a R$ 99/m² no fim do primeiro trimestre. O valor é considerado relativamente saudável nas atuais circunstâncias. Já na Faria Lima, a média é R$ 195/m².

Na Veja, um apanhado de empresas que oferecem locação de curta e média duração: Airbnb, QuintoAndar, Housi, Nomah, Kasa Coliving, Share Student Living e a recém-chegada no mercado brasileiro, Casai.

Falando em Casai, nessa quinta-feira, 20, às 18h, o Imobi Report entrevista Luiz Eduardo Mazetto, diretor geral da Casai no Brasil. A entrevista será ao vivo e gratuita no nosso Instagram. Segue a gente lá para não perder.

O IGP-M, tradicional balizador do reajuste do aluguel, bate recorde atrás de recorde. Isso tem gerado uma avalanche de pedidos de redução do índice estipulado em contrato para as imobiliárias de locação. Conversamos com Danilo Igliori, economista do DataZAP, sobre as discrepâncias dos atuais índices de inflação e as alternativas oferecidas ao mercado imobiliário. Confira.

Por falar em locação, nossos leitores já sabem que o Imobi Report lançou um relatório de inteligência específico para falar deste tema, publicado todas as quartas-feiras: o Imobi Aluguel. Na edição que será publicada nesta quarta (19), abordamos o chamado test-drive imobiliário, modelo híbrido entre locação e venda que consiste no experimento do imóvel por até 12 meses. Caso o cliente decida pela compra, o valor gasto no aluguel é abatido na transação. Se ele desistir, poderá testar uma segunda moradia. Destrinchamos as vantagens e riscos deste modelo para imobiliárias e incorporadoras: como fica o financiamento depois do uso? Qual o tipo de imóvel mais aderente a este formato? Qual o perfil preferencial de cliente? Confira no Imobi Aluguel.

Incorporadoras

Acompanhando a tendência de êxodo urbano, que ganhou força em meio à pandemia, o Grupo Planalto pretende investir R$ 1 bilhão em empreendimentos localizados em áreas mais afastadas dos centros urbanos, até 2025. Seguindo o modelo de moradia de Orlando, nos Estados Unidos, a empresa goiana vai se lançar no mercado nacional com cinco novas Cidades do Lazer, localizadas em São Paulo, Campo Grande, Cuiabá, Belo Horizonte e Brasília. 

Aliás, o crescimento dos bairros horizontais devido ao êxodo urbano provocado pela pandemia é o assunto do artigo de Denis Levati, publicado no Imobi Report nesta semana. Nele, são analisados os principais desafios para que o mercado de loteamentos continue crescendo no período pós-pandemia: o aumento do IGP-M, o aumento dos materiais de construção e a pressão em cima dos loteadores para se tornarem construtores. 

A expansão do mercado de loteamentos tem acompanhado o ritmo de crescimento do mercado imobiliário como um todo, é claro. A perspectiva é de que o setor tenha um crescimento de 30% em 2021, depois de um avanço de 57,5% em 2020, principalmente devido ao aumento no volume de financiamentos, que foi da ordem de 113% no primeiro trimestre deste ano, em comparação com o mesmo período do ano passado. 

Nem mesmo a perspectiva de aumento da Selic deve ser impedimento para que o volume de financiamentos continue a crescer, de acordo com especialistas do mercado ouvidos pela reportagem do Correio Braziliense. A Abrainc, por exemplo, avalia que a atratividade do mercado deve se manter, tanto para o investidor quanto para o consumidor final. 

Não é à toa que a XP está planejando expandir sua carteira para oferecer financiamento imobiliário. De acordo com matéria publicada pela Folha de S. Paulo, a expectativa é de que a companhia lance esse novo produto já nos próximos meses. Outra matéria da Folha de S. Paulo também mostra que o uso de recursos do FGTS para financiamento imobiliário também está sendo ampliado para atender empréstimos com taxas de juros mais altas. 

Ainda assim, muitas incorporadoras preferem ir com calma neste momento, apresentando um otimismo mais moderado, principalmente devido à alta nos preços dos materiais de construção, conforme aponta levantamento realizado pela Deloitte Brasil, a pedido da Abrainc. 

Para reduzir os impactos da alta dos insumos, incorporadoras têm adotado diferentes estratégias, como antecipação de compras e até substituição de alguns materiais. Mesmo assim, ainda há grande risco de que os custos da construção civil acabem impactando de vez o mercado imobiliário, freando o ritmo de novos empreendimentos imobiliários. Em tramitação no Congresso Nacional, a CBS pode agravar ainda mais o quadro, aumentando ainda mais os custos da construção civil. 

No caso da Direcional, a estratégia para manter as suas margens, mesmo com a alta dos insumos, foi apostar na diluição de despesas comerciais, gerais e administrativas, assim como a adoção de provisões para variações do INCC. Com isso, a incorporadora teve crescimento de 170% em seu lucro líquido, que passou a R$ 27 milhões, no primeiro trimestre deste ano. Já a receita líquida teve aumento de 42%, registrando um total de R$ 414 milhões. 

Já a Eztec viu seu lucro líquido cair 6% no primeiro trimestre, em comparação com o mesmo período do ano passado, ficando em R$ 72,9 milhões. A incorporadora atribuiu a queda a atrasos, devido à alta dos insumos e aos efeitos de medidas de isolamento social para conter a pandemia. Enquanto isso, a Cyrela encerrou o primeiro trimestre com dívida líquida de R$ 378 milhões, beneficiada pela geração de caixa de R$ 52 milhões no período. A receita líquida da incorporadora ficou 2% acima das expectativas do BTG Pactual. 

A MRV, por sua vez, teve maior consumo de caixa porque estocou matéria-prima para se proteger da inflação. Ainda assim, seu lucro líquido no primeiro trimestre foi de R$ 137 milhões, aumento de 30,9% em relação ao mesmo período do ano passado. Já a receita líquida ficou em R$ 1,5 bilhão, avanço de 5,9% em 12 meses. Os resultados da AHS também surpreenderam. De acordo com o copresidente da MRV, Eduardo Fisher, a procura por apartamentos da incorporadora nos Estados Unidos está acima do previsto e a companhia estuda expandir seus negócios por lá. A empresa também foi destaque na Época Negócios nesta semana. Em entrevista à revista, o gerente de Inovação e Pesquisa e Desenvolvimento da incorporadora, Felipe Cardoso dos Reis, fala sobre como a MRV conseguiu bater recorde de vendas em 2020, em plena pandemia, apostando em tecnologia. 

A digitalização também tem sido a aposta da RNI para fechar novos negócios. No início do próximo mês, a incorporadora do grupo Rodobens lança sua primeira plataforma de e-commerce para vender imóveis pela internet. O projeto teve investimento de R$ 1 milhão. Já a Tenda acaba de inaugurar uma loja-conceito, com uma série de recursos multimídia, no centro histórico de São Paulo. Aliás, a retomada das atividades nos estandes têm impulsionado as vendas de algumas das principais incorporadoras em São Paulo, como Eztec, Even, Cyrela e Cury. 

Incorporadoras especializadas em empreendimentos econômicos estão apostando em mais qualidade para atender um novo perfil de consumidor de moradia popular. Este é o caso da Sindona, da Benx e da Lumy, que são citadas em matéria do Estadão como exemplos de empresass que estão se adaptando às novas exigências do mercado, trazendo diferenciais a seus empreendimentos, como academia, piscina, playground, churrasqueira e outros. 

Enquanto isso, no mercado de luxo, as novidades vão desde acabamentos luxuosos e suntuosas áreas de lazer até estacionamento dentro do próprio apartamento, como é o caso de um empreendimento da Diagonal Engenharia, em Fortaleza (CE), que repercutiu bastante nas redes sociais na última semana. 

Com o crescimento do mercado de alto padrão, até mesmo novas incorporadoras especializadas no segmento estão surgindo. Um exemplo é a Suder Negócios, fundada em setembro de 2020, em Porto Alegre (RS), que está investindo R$ 1 milhão em tecnologia para atender esse público na capital gaúcha, sob comando do antigo gerente de produto da Cyrela, Diogo Suder. Já no Rio de Janeiro, o objeto de desejo das incorporadoras, principalmente de luxo, são as últimas áreas livres na Zona Sul, em bairros como Leblon, Copacabana, Jardim Botânico e Botafogo. 

No mercado de fundos imobiliários, a última novidade foi a chegada da JGP, uma das mais tradicionais gestoras de fundos multimercados e de ações do país, ao ramo. A companhia pretende estruturar pelo menos três fundos imobiliários ainda neste ano e já está atraindo mais de R$ 1 milhão de pequenos investidores. 

Techs

A ATTA, plataforma de crédito imobiliário, adquiriu a Otimize, empresa de consultoria de seguros. Com a compra, a ATTA deve lançar uma nova solução online para contratação de garantias locatícias. Como a Otimize atua em outros setores além do imobiliário, outro plano é oferecer um novo modelo de contratação de benefícios empresariais e uma linha focada em seguro saúde.

Olha o corretor aí: o QuintoAndar lançou uma nova funcionalidade para os proprietários “low techs”, ou seja, os que não têm muita proximidade com tecnologia e precisam daquela mãozinha. Essa ajudinha, chamada Consultor de Imóveis, consiste em um profissional (que precisa ter Creci) disponível por WhatsApp para auxiliar os proprietários. 

O desenvolvimento e a construção modular têm ganhado cada vez mais destaque e importância no mercado imobiliário. Não é à toa que grandes companhias, como Tecnisa e Vitacon, estão apostando nesta tecnologia em novos projetos. Para entender mais sobre o assunto, entrevistamos Saulo Filho, CEO da Molegolar, empresa de Recife que é uma das pioneiras no Brasil nessa tecnologia. 

A Terracotta Ventures lançou o Mapa de Construtechs e Proptechs 2021, com dados bem interessantes. Em 2020, foram identificadas mais de 800 startups ativas inovando em diferentes segmentos do mercado imobiliário, totalizando um crescimento de 19,5% comparado a 2019. 31,8% das startups estão voltadas à jornada de aquisição; 34,6% voltadas a propriedades em uso; 26% destinadas ao ambiente de obra e, por fim, 7,6% dedicadas à fase de projetos e viabilidade.

Você já ouviu falar em iRenter? É a sublocação de imóveis residenciais por empresas e o modelo de negócio da Brazilian Corner. A startup fecha um contrato longo com o proprietário, de pelo menos 30 meses, e investe em mobiliário, eletrodomésticos, utensílios de cozinha e demais suprimentos. Então, subloca por curta temporada e é remunerada, além da locação, pela administração, reserva, limpeza e manutenção do imóvel. Com 50 apartamentos, a empresa atua em São Paulo e Campos do Jordão.

Mundo

Uma pesquisa da consultoria de investimento Zacks aponta que, no primeiro trimestre deste ano, as construtoras norte-americanas registraram crescimento de 61,5% nos lucros. Neste começo de ano, a rentabilidade das operações foi duas vezes maior à registada durante a bolha imobiliária de 2005.

Outra empresa americana que divulgou os resultados do primeiro trimestre e ilustra o mercado aquecido é a Keller Williams. O grupo imobiliário fechou mais de 270 mil transações só nos Estados Unidos e no Canadá, representando um aumento de 21,3%. A Keller Williams movimentou mais de 98 bilhões de dólares nos três primeiros meses de operação do ano.

Os millennials americanos (25 a 40 anos) compõem a geração que tem mais arrependimentos sobre a compra de sua casa atual, segundo levantamento do Bankrate. Na pesquisa, 64% afirmam que têm pelo menos um arrependimento, sendo o principal deles ter subestimado as despesas de manutenção e outros custos ocultos associados à compra. As insatisfações vão diminuindo: 45% da geração X (41 a 56) e 33% dos baby boomers (57 a 75) relataram ter algum tipo de remorso sobre sua casa atual.

Na Inglaterra, uma situação incomum: um incêndio em 2017 deu luz a problemas na construção de muitos prédios, que contém materiais inflamáveis nos seus isolamentos térmicos. Isso fez com que novos regulamentos considerassem muitos prédios antigos como perigosos e inadequados. O problema é que os imóveis são mais simples, as reformas são caras e, agora, estes prédios são “invendáveis”. Ou seja, os moradores não podem pagar a reforma, vivem em situação insegura pois suas casas são inflamáveis, mas também não podem vendê-las até receberem um certificado de segurança atestando a reforma. 

No Chile, o impacto da crise sanitária do coronavírus resultou em um surto abrupto de pobreza. Só ano passado, a economia chilena caiu 5,8% e mais de um milhão de pessoas perderam seus empregos. O impacto do déficit habitacional é alto: um levantamento em um assentamento de pessoas em situação de rua aponta que 31% fizeram isso porque não podiam mais pagar o aluguel. 

Estamos de Olho

No último “Semana Imobi”,podcast do Imobi Report, que traz comentários sobre as notícias aqui veiculadas pela nossa equipe de jornalistas, tratamos sobre certificação pelo GPTW no imobiliário, a reinvenção da Imobiliária Lopes, novas startups do imobiliário, entre outros temas. Confira!

E se você curte podcast, o episódio dessa semana do “Vem Pra Mesa”, de Sergio Langer, traz Sophia Martins, CEO da Mitre Vendas. Sophia fala dos desafios de liderar uma empresa com 600 corretores, do papel da liderança feminina e de como manter o aprendizado e capacitação contínua do seu time.

Pix além do pagamento: agora, a tecnologia do Banco Central poderá ser utilizada para validar a assinatura de documentos. É a premissa da Clicksign, empresa de assinatura eletrônica que vai validar documentos por meio do Pix. Para assinar um documento com o Pix, a pessoa receberá um QR Code e fará um pagamento simbólico, algo como R$ 0,01. Ao fazer a transação, o cliente tem sua identidade confirmada pelo banco e o processo será dado como concluído. 

Um fotógrafo e um produtor de moda sem experiência com arquitetura, mas apaixonados por prédios antigos, lançaram a Brise: uma empresa que compra, reforma, requalifica e revende apartamentos antigos no centro de São Paulo. O modelo de negócios não é necessariamente novo para o mercado imobiliário, mas os apartamentos são, realmente, de muito bom gosto.

Por falar em reformas, o mercado se tornou uma ótima opção de investimentos durante a pandemia, já que, dependendo das intervenções feitas no imóvel, seu valor de venda pode aumentar entre 35% e 40%. No entanto, antes de considerar essa possibilidade, deve-se analisar alguns aspectos do imóvel em questão, como sua localização e também o estado do edifício ao qual ele está inserido, no caso de apartamento. A Casa Vogue traz matéria completa sobre o assunto.