Superestimar valor do imóvel para “testar” mercado é uma péssima estratégia, aponta estudo do QuintoAndar

Um estudo realizado pelo QuintoAndar mostra que 54% dos imóveis para venda e 37% dos imóveis para locação são publicados com preços acima do recomendado pela plataforma. O levantamento ainda demonstra que somente 3 em cada 10 imóveis à venda e 2 em cada 10 imóveis para aluguel conseguem fechar os contratos nos valores superestimados. 

A plataforma esclarece que o preço inadequado impacta todo o processo de venda ou locação. O número de visualizações do anúncio e o de visitas agendadas caem ao longo do tempo, o que leva a alterações no preço. O estudo mostra ainda que imóveis para aluguel com o preço inicial acima da referência têm descontos cinco vezes maiores do que os que começam e são negociados dentro do intervalo recomendado no momento da publicação. 

“Em geral, o comportamento mais observado é o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem ao final da negociação. Porém, em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que o imóvel mais tempo parado acumula custos de IPTU e condomínio”, explica Pedro Capetti, especialista em dados do Grupo QuintoAndar.

A importância da precificação no momento inicial

“A precificação do imóvel, seja para aluguel seja para venda, é um dos maiores desafios para os proprietários. Fazer pesquisas na região e consultar diversas fontes é um processo trabalhoso que costuma levar muito tempo e, mesmo assim, não garante um preço assertivo”, afirma Capetti.

O levantamento mostra que as primeiras semanas são particularmente decisivas para a atração de potenciais interessados. No segmento de aluguel, a média de 9,8 visitas agendadas na 1ª semana cai para menos da metade (4,2) quando são completadas quatro semanas da publicação. Para compra e venda, que tem um arco mais longo na jornada, o cenário é similar nos primeiros meses: a média de 4,7 visitas no 1º mês vai à metade em pouco mais de quatro meses de anúncio.

“Os imóveis que são visitados mais rapidamente são transacionados em menos tempo. Ou seja, um preço inicial adequado pode atrair mais usuários, gerando mais visualizações no anúncio e um maior número de visitas agendadas”, defende o especialista em dados do Grupo QuintoAndar.

“Os números mostram também que os acessos diminuem vertiginosamente ao longo das semanas/dos meses. Por isso que a conhecida prática de colocar o valor no alto para ‘testar’ o mercado pode se configurar uma péssima estratégia”, alerta.

Imóveis fora do preço recomendado têm mais desconto

Quanto maior o tempo de anúncio, maiores as alterações de preço da propriedade. Para aluguel, até a 5ª semana, acontece, em média, uma mudança de valor. A partir da 10ª semana, essa média já aumenta para 3,1. Além disso, se nas duas primeiras semanas praticamente não há descontos concedidos, na média, quando um contrato de locação é fechado, o percentual já se eleva para mais de 10% após a oitava semana. “Ou seja, além de ter de adequar o preço ao longo do tempo, o proprietário termina concedendo um desconto maior para conseguir fazer negócio e não perder a liquidez. É uma conta que se mostra bastante arriscada na maioria das vezes”, conclui Capetti.

Metodologia

O estudo do QuintoAndar utilizou dados de mais de 150 mil contratos fechados e dos anúncios publicados na plataforma, no segmento de aluguel e de compra e venda, no período que vai de janeiro de 2023 a abril de 2024.

Para estimar o preço ideal, foi considerado o intervalo sugerido pelas ferramentas precificadoras do QuintoAndar, que levam em conta uma das maiores bases de dados imobiliários do mercado brasileiro. O cálculo é feito a partir de informações imputadas pelo proprietário – como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU – e a combinação das mais avançadas tecnologias em machine learning e análise de imagens e dados via IA.

Os contratos são referentes aos imóveis das cidades onde a empresa atua no Brasil. Foram considerados apartamentos (incluindo studios) de um a quatro dormitórios, com pelo menos um banheiro na residência. O estudo também utiliza informações de audiência extraídas do monitoramento do site do QuintoAndar.