Startup brasileira possibilita investimento em imóveis nos EUA de forma simples e rápida

A startup Invisto, criada por um dos fundadores da Loft, João Vianna, possibilita que brasileiros invistam em imóveis nos Estados Unidos de forma simples e rápida. Atenta à alta demanda daquele mercado pelas chamadas “Single Family Homes”, a empresa compra imóveis antigos em localizações privilegiadas e constrói novas moradias enquadradas nessa categoria e com grande potencial de valorização.

Vianna conta que sempre se interessou pelo mercado norte-americano como referência e inspiração para novas práticas, estratégias e modelos a serem implantados no Brasil. Mais recentemente, ele percebeu uma oportunidade. “Essas residências individuais são o desejo de consumo de 80% da população norte-americana. A média de idade das casas já existentes nesse modelo é bastante avançada”, destaca o executivo. Isso significa que um volume significativo desses imóveis está se aproximando do final da sua vida útil, estimada em pouco mais de 40 anos.

Vianna ressalta que o prognóstico para as próximas décadas inspira preocupação, já que a capacidade instalada dos construtores norte-americanos é bastante inferior à demanda. “A velocidade de deterioração do estoque atual de ‘Single Family Homes’ é muito maior do que a capacidade instalada para construção de novas casas”, alerta. O mercado desse tipo de residência é estimado em US$ 52 trilhões, valor superior ao de todas as empresas listadas nas bolsas norte-americanas (US$ 46 trilhões).

Diante desse cenário surgiu a Invisto, que conta ainda com outros dois sócios: o fundador da Joy Living, Rafael Rebouças, e o ex-executivo da Loft, Victor Magalhães. O modelo de negócios é considerado simples: adquirir essas residências em regiões consolidadas, demolí-las e construir novas casas mais modernas e rentáveis. O diferencial do negócio é a intensa utilização de tecnologia e análise de dados, capazes de conferir alta liquidez e bons resultados financeiros em dólar.

Tecnologia e análise de dados

Diferentemente da realidade brasileira, nos EUA há um elevado nível de transparência em relação às transações imobiliárias. É possível saber, por exemplo, o preço pelo qual determinado imóvel foi vendido, quanto tempo ele demorou para ser comercializado, características gerais da propriedade, reformas e alterações efetuadas, alvarás de construção, entre outras informações relevantes.

Reunindo informações de aproximadamente 15 bancos de dados, públicos e privados, a Invisto desenvolveu um sistema que auxilia a empresa para a tomada de decisões rápidas e assertivas, algo fundamental frente à competitividade local. “Esses mercados são altamente disputados, então precisamos ser muito rápidos em nossos processos. Também conseguimos ter um alto nível de precisão e previsibilidade”, destaca Vianna. Ele exemplifica que é necessário apenas inserir o endereço da propriedade que está sendo analisada e o sistema mostra o tamanho do terreno, onde ele está localizado, a distribuição de preços e tamanho das transações naquela região, o nível de competitividade, além de outras informações.

A empresa atua somente em cidades com alto poder aquisitivo, como Orlando e Winter Park. Dentro dessas cidades, a Invisto ainda mapeia os bairros mais desejáveis pela população e as quadras mais valorizadas. Além de utilizar as informações públicas para esse mapeamento, funcionários da empresa circulam por todas as ruas e quadras dos bairros selecionados, complementando o banco com outros dados que agregam valor aos imóveis. É dessa forma que são definidos os “micropolígonos” de interesse ao negócio.

A aposta da Invisto é em áreas com grande potencial de rendimento. Em um dos últimos projetos no qual a empresa atuou, a propriedade foi adquirida por US$ 812 mil e a casa nova foi vendida por mais de US$ 3 milhões.  “O que chamou muito a nossa atenção é que a diferença de preço entre uma casa velha e uma casa nova construída no mesmo terreno é de quatro a cinco vezes maior”, pontua Vianna.

Negócio escalável

O sistema desenvolvido pela Invisto também possibilita que o negócio seja escalável. Atualmente, a empresa atua em 52 projetos simultaneamente. “A tecnologia garante que a gente consiga construir dezenas de casas simultaneamente, dentro dos parâmetros de qualidade, custo e prazo que estimamos inicialmente”, relata Vianna.

A plataforma ainda viabiliza que a empresa tenha contato com especialistas locais, como corretores e imobiliárias. Com isso, é possível ter acesso às melhores oportunidades de aquisição, além de facilitar o anúncio das casas prontas em marketplaces norte-americanos. Outra funcionalidade é que a ferramenta auxilia na seleção dos construtores parceiros. Atualmente, a Invisto mantém contrato com três construtores que foram bem avaliados em um ranking estipulado pela própria empresa. Essa lista leva em consideração o volume de projetos em que os construtores atuaram e a qualidade do trabalho, a partir do desempenho em inspeções realizadas pelas prefeituras locais.

A Invisto ainda possui uma equipe própria de engenharia, que acompanha as obras semanalmente. O objetivo é garantir que os projetos estejam dentro do esperado em termos de qualidade, custo e prazo. Em relação ao método construtivo, a empresa utiliza bloco estrutural no primeiro andar das casas, minimizando um problema comum nas residências norte-americanas, a umidade, e aumentando a vida útil dos imóveis, para mais de 50 anos.

Investidores

A Invisto já possui um fundo inicial, que está viabilizando os projetos em andamento. Para os próximos, é possível que novos investidores brasileiros acessem essa forma de investir em imóveis nos Estados Unidos, de forma simples e rápida. Vianna cita que uma das vantagens é a diversificação de projetos para diminuição dos riscos. O primeiro fundo da empresa deve viabilizar a atuação em aproximadamente 100 projetos. “Caso um projeto não vá muito bem, o impacto disso é pequeno sobre o resultado do fundo como um todo”, exemplifica.

O executivo destaca que a empresa consegue navegar bem em relação à variação dos ciclos econômicos. “Nós sempre estamos comprando casas. Se o preço cair, eu vou comprar melhor. Mas se o preço subir, isso não é um grande problema, porque estou acompanhando essa movimentação”, diz. Outra vantagem é o ciclo curto do investimento. “Entre o momento que compramos a casa antiga até quando vendemos a casa nova, são poucos meses. Existe uma previsibilidade muito grande, porque o mercado não muda consideravelmente nesse curto período”, finaliza.

*Este conteúdo é patrocinado por Invisto.