Reforma tributária no mercado imobiliário: o que se sabe até aqui

A Proposta de Emenda Constitucional (PEC) da Reforma Tributária foi aprovada na Câmara dos Deputados e gerou reações otimistas do mercado imobiliário, já que o setor pode ser beneficiado com simplificações e desonerações. A reforma, junto da possível queda na taxa básica de juros, pode formar um verdadeiro pacote de estímulos para a economia e, consequentemente, para o setor imobiliário.

Porém, até o momento, há mais fumaça do que fogo. Afinal, antes de ser homologado, o texto-base da reforma ainda vai tramitar pelo Senado e deve receber ajustes e definições – existem taxas com alíquotas ainda não definidas, como a do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Com isso, não é possível dar certezas sobre impactos definitivos para construtoras, imobiliárias e corretores de imóveis, além dos fundos imobiliários. 

O Imobi Report reuniu análises de entidades do imobiliário e especialistas para repercutir o que há sobre a reforma até o momento.

Cofeci comemora alíquota diferenciada, mas espera definições

O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci) comemorou a inclusão da categoria entre os itens que terão alíquota diferenciada, porém, ainda aguarda definições sobre a taxação dos serviços de intermediação imobiliária. 

“A reforma tributária terá um impacto significativo no mercado imobiliário, principalmente devido às mudanças nas regras fiscais e tributárias que afetam as transações e investimentos imobiliários. Algumas possíveis mudanças que podem influenciar o mercado imobiliário incluem imposto sobre a propriedade, imposto de renda, incentivos fiscais, além da simplicidade e clareza de operações”, salientou Aurélio Cápua Dallapicula, conselheiro federal do Cofeci e presidente do Creci-ES, em análise ao Imobi Report.

No caso do imposto sobre a propriedade, as alterações na forma como a taxa é calculada e cobrada podem afetar os custos de propriedade e a viabilidade financeira dos imóveis. “Por exemplo, um aumento nas taxas de imposto sobre a propriedade pode tornar os imóveis mais caros para os proprietários e potencialmente reduzir a demanda”, explica Dallapicula.

Quanto ao imposto de renda, mudanças nas alíquotas ou na tributação de ganhos de capital podem ter implicações para os investidores imobiliários. “Se a reforma tributária aumentar a tributação sobre os ganhos de capital, isso pode afetar o retorno dos investimentos e potencialmente diminuir o interesse dos investidores imobiliários”, pontua o executivo.

Os incentivos fiscais relacionados ao mercado imobiliário podem ser impactados pela reforma, em tópicos como as isenções fiscais para construção ou reabilitação de imóveis. Alterações nessas isenções podem influenciar o interesse dos investidores e a atividade no mercado imobiliário.

“Uma reforma tributária bem sucedida pode simplificar a taxação de transações imobiliárias, reduzindo a  burocracia e fornecendo maior clareza sobre as obrigações fiscais. Isso poderia facilitar as transações e incentivar mais investimentos no setor imobiliário”, finaliza Dallapicula. 

“Imóvel não pode ser colocado numa vala comum”

O presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Ricardo Abreu, pontua que a reforma inicialmente causou  apreensão ao mercado imobiliário por conta, entre outras preocupações, de um possível aumento da carga de impostos. “Porém, parece que haverá um tratamento equilibrado para o setor de bens imóveis”, avalia.

Ele destaca que o texto-base da PEC estabelece um IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) que inclui as operações sobre serviços de construção, administração e intermediação de imóveis entre aquelas a serem objeto de um tratamento específico de tributação.

Assim, ficariam mantidas nesta forma de tratamento tributário operações sobre serviços de incorporação imobiliária, parcelamento do solo, alienação, locação e arrendamento de bem imóvel. Em paralelo, uma lei complementar deverá definir a tributação do setor.

“Até aqui, parece estar imperando o bom senso e fica a expectativa de que a tributação das atividades do mercado imobiliário se mantenha dentro das adequações que vêm sendo defendidas pelas entidades do setor junto aos congressistas”, ressalta Abreu.

O presidente da ABMI também reforça a importância do estímulo ao mercado imobiliário, já que além de contribuir para a redução do déficit habitacional existente no país, o segmento integra o setor de serviços, responsável por gerar um grande volume de empregos.

“Em outros países, é comum que os governos tratem o setor imobiliário com uma alíquota especial, pois entendem o lado social do mercado. O imóvel não pode ser colocado numa vala comum e taxado como um bem qualquer de consumo, pois sua aquisição na maioria das vezes, no caso do Brasil, é o resultado do trabalho de toda uma vida. Um aumento de carga tributária que não encontre margem nas empresas para ser absorvido poderá, sem dúvida, causar uma espiral negativa para o mercado”, diz Abreu.

Na construção, expectativas também são positivas

A construção civil vibrou com o texto-base da PEC aprovado na Câmara. Um dos principais motivos é que está prevista a redução da tributação da construção industrial, conhecida também como off-site, em que partes da edificação são produzidas em fábricas (desde sistemas hidráulicos até paredes inteiras). Esta modalidade é pouco difundida no Brasil por conta da taxação maior do que a cobrada na construção tradicional. 

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) ressaltou que a reforma traz mudanças necessárias para estimular o setor. “Simplifica a cobrança de impostos no país e contempla a incorporação e construção imobiliária com um tratamento específico de tributação, considerando as especificidades do setor e sua importância na produção habitacional e geração de empregos para o Brasil. A proposta tornará a cobrança de impostos mais racional e equilibrada, impulsionando o crescimento da economia”, destacou a entidade em nota.

Por sua vez, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) também reforçou que a reforma pode trazer mais eficiência. “Entendemos que o país precisa se modernizar, simplificar e trazer uma tributação mais justa para toda a economia, permitindo que o país tenha um ambiente propício para o desenvolvimento, com menos burocracia e mais eficiência”, salienta o presidente da CBIC, Renato Correia. 

Fundos imobiliários em compasso de espera

Atrativos por conta da isenção de dividendos, os Fundos Imobiliários (FIIs) fazem parte da carteira de investimentos de mais de 2 milhões de pessoas. A preocupação do setor, justamente, é com a possível taxação.

Contudo, a expectativa das gestoras de FIIs é boa. Uma pesquisa realizada pela Empiricus junto das principais gestoras de fundos imobiliários no Brasil aponta que as empresas estão “muito otimistas” com o mercado nos próximos 12 meses. Ao mesmo tempo, um levantamento da XP Investimentos mostra que apenas uma a cada 4 gestoras teme a taxação dos dividendos dos FIIs.

Ou seja, por ora, não há indícios concretos de que haverá cobrança sobre os FIIs. Devido a este cenário, analistas recomendam aos investidores aguardar os próximos passos da tramitação.