Intermediação e participação ativa: o papel de uma imobiliária frente ao colapso do solo em Maceió

Com 14 mil imóveis desocupados e 50 mil pessoas forçadas a deixar suas casas, o mercado imobiliário de Maceió vive um drama desde 2018, com o colapso do solo em diversos bairros. O problema acontece na parte alta da cidade por conta da exploração mineral realizada pela Braskem e foi tema de destaque na edição 245 da newsletter do Imobi Report.

O mercado imobiliário da capital alagoana precisou lidar com uma situação que possui poucos paralelos na história. Ao mesmo tempo em que milhares de pessoas tiveram que procurar um novo teto de maneira quase simultânea, proprietários perderam imóveis que estavam na família há gerações, bem como sua fonte de renda com aluguéis. 

Para entender como é lidar com um cenário tão intenso e desafiador, o Imobi Report conversou com a Zampieri Imóveis, que tem 30 anos de atuação em Maceió em venda, locação e incorporação. A imobiliária dá detalhes sobre a rotina junto de clientes neste período e as perspectivas dos moradores da cidade.

Imobi Report: O colapso do solo ganhou mais holofotes em 2023, mas o “início do caos” foi em 2018. Pode contextualizar o que aconteceu de lá para cá, na visão de quem vive o mercado imobiliário da cidade?

Nicole Zampieri, sócia-diretora da Zampieri Imóveis: O primeiro episódio de desocupações aconteceu no bairro Pinheiro, conhecido por ter em grande parte imóveis maiores e que pertencem a famílias que estão na cidade há várias gerações. Portanto, a perda desses terrenos teve efeitos muito além do aspecto financeiro, já que é praticamente impossível reparar a história familiar por trás daqueles metros quadrados. Após o Pinheiro, o problema também avançou pelos bairros Bebedouro, Mutange, Bom Parto e Farol.

Não bastasse a perda do teto, os moradores não puderam encontrar imóveis similares, já que havia poucas moradias na cidade com tamanho e valores parecidos. Além disso, o quesito de localização foi um grande complicador, já que uma vizinhança inteira deixou de existir e a região do entorno também é considerada de risco.

As vítimas recebem indenizações da Braskem, porém, de maneira geral, o valor pago é incapaz de proporcionar um padrão parecido com o que viviam anteriormente. Para as pessoas prejudicadas que pretendem buscar uma indenização maior, o único caminho é a judicialização. Só que isso configura mais um transtorno, afinal, enquanto a decisão não sai, a família segue precisando de um teto.

Imobi Report: Como a imobiliária lidou com essa demanda urgente diante de proprietários e inquilinos?

Nicole Zampieri: Tivemos de adotar uma comunicação muito clara e cuidadosa, bem como a escuta ativa sobre as principais necessidades de cada cliente. 

Elencamos os inquilinos de acordo com o item que cada um priorizava para sua moradia. Seja a preferência por um imóvel com metragem específica, ou valor de aluguel, ou a indicação de outra localização que mais agradaria. A partir disso, demos vazão à produção de novos contratos conforme o possível, já que não havia imóveis disponíveis para todos. 

A partir do colapso do solo, diversos moradores foram obrigados a reduzir seu padrão de moradia ou passar a residir em um bairro distante. Os que quiseram manter um nível parecido, tiveram de aumentar sua despesa mensal consideravelmente.

Junto aos proprietários, intermediamos rescisões amigáveis e orientamos que buscassem apoio jurídico para obterem indenizações. Procuramos esclarecer que, pela gravidade da situação, não caberia aos inquilinos o pagamento de multa para o encerramento dos contratos de locação.

O fato é que o mercado imobiliário da cidade vivenciou a formação de uma grande fila de pessoas procurando por uma nova moradia, que até hoje não pôde ser atendida completamente. Muitas pessoas que perderam o teto em 2018 tiveram que morar de favor com algum parente e assim permanecem até hoje, já que nem sempre as indenizações são capazes de repor aquilo que foi perdido.

Imobi Report: E na locação comercial, como a situação foi encarada?

Nicole Zampieri: Os comerciantes sofreram um golpe duríssimo, já que perderam pontos que eram tradicionais dentro da vizinhança. E, como falamos anteriormente, essa vizinhança foi desmantelada. Muitos moradores foram para longe, fazendo o comércio perder sua clientela.

O único caminho para o comércio foi procurar pontos em outros bairros, o que significou o desafio de se estabelecer num cenário totalmente diferente e sem os antigos clientes. Como tudo isso se desenrolou com a pandemia explodindo no mesmo intervalo, a situação ficou bastante complicada e diversas famílias ainda estão tentando se recuperar do baque. 

Para piorar, o recente aumento da área de risco está afetando a Avenida Fernandes Lima, ligação da parte baixa da cidade com a parte alta e que possui importante participação no aluguel comercial.

Imobi Report: Com o colapso do solo e a perda de milhares de imóveis, a oferta da cidade encolheu, enquanto a demanda por imóveis aumentou muito. Como está o cenário hoje e quais as perspectivas futuras?

Nicole Zampieri: Houve um boom de procura, o que não aconteceu com a oferta. Infelizmente, o colapso faz parte dos fatores que alavancaram a valorização do mercado imobiliário de Maceió.

Na parte alta de Maceió, as incorporadoras enfrentam grande dificuldade para obter seguros para obras em diversas regiões.

Uma maior produção de novos imóveis é um fenômeno recente. Isso porque a construção civil foi muito impactada pelo colapso e demorou para restabelecer, indo, principalmente, para a parte baixa da cidade.

O crescimento está avançando, em especial, para o Litoral Norte. Áreas que serviam de acesso entre as regiões também já começam a ter o olhar da construção civil, recebendo projetos para a melhoria da infraestrutura.